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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.新築か中古か、初めての一棟アパートはどっちがいい?

今はポータルサイトの閲覧や地元不動産屋さんへの飛び込み、知り合い紹介の不動産屋さんなどにお声掛けをして、収益物件を検索して4カ月くらいになります。情報収集するなかで、私の投資対象は土地付きアパートなのかなと思っておりますが、叶う物件には巡りあえておりません。

【属性】
・年齢は48歳です
・年収が500万くらいで勤続12年の会社員です
・預金が6000万円くらいあります
・投資信託株等投資が1000円くらいあります

【考えているスタイル】
・築古築浅6000万円くらいの木造物件で、頭金を3000万円、残りは公庫で物件を担保にしての借り入れを目論んでおります。
・管理は管理会社に依頼予定です。
・遠方ではなく、自分の居住地域近隣の物件を探しています。
・できれば償却期間内の物件を求めています。
・利回りは10%以上を希望しております。
・ローカル路線以外の駅で10分以内の物件を求めています。
・お風呂が追い炊きできないなど、設備の簡略化で、イニシャルランニングを削るのでは無く、自分が借りたら長く住んでいたい外観や設備を重視しています。全部求めると無理なので、状況により妥協はします。

新築はかなり高いので検討外でしたが、五十嵐未帆さんのコラムを拝見して、新築も検討すべきかなと思っております。つい最近、駅近2分の新築木造アパート9戸、1戸30㎡をご紹介頂きましたが、1億1000万円だったので高すぎてびっくりしました。建坪が約70万円とすると、土地は坪15万円くらい上乗せされているようです。

ご質問内容をまとめると、
・上記の属性で新築を購入して大丈夫なのでしょうか?
・新築は割高とは聞きますが、もれなくそうなのでしょうか?

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

ほほすべて、都内新築を買っている投資家として回答します。

(1)新築を購入して大丈夫?

「大丈夫」の意味が不明確です。融資についてなら、年収があまり多くないので額は伸びないでしょう。しかし頭金を4000万~5000万円出すつもりなら、1億円7%の新築に手が届くかも知れません。

1億円7%に4000万円を頭金とした場合、完済までの年平均キャッシュフローは150万円程度と予想されます。ただし30~35年後に完済を迎えれば、年400万~450万円程度の家賃収入が入ってきます。これを投資として「成功」と見なすか、「もの足りない」と考えるかは質問者さんの判断です。

(2)新築は割高?

中古が「割高でない」という理由もないので、結局は目利き次第です。新築の収入は「想定利回り」だし、建築会社のもうけや完工までの解体費、地盤改良、近隣対策等の各種の手間もかかっているので、その意味では土地値+建築費用より一般に割高です。一方で新築時の賃料にはプレミアムがつけられるし、建物の保証などのメリットもあります。

中古はすでに収入が分かっているし、余計な費用もかからないので、その点では新築より有利です。しかし売り手の立場で見れば築浅で売りに出す必要性は乏しく、あまり市場に出てきません。新築アパート投資の最大のメリットは、手間をかけずに運営できることだと思います。その代わり、利益はあまり出ない。兼業大家向きと言えます。

よく「不動産投資の目標を決めよう」と言いますよね。それはキュッシュフローいくらという意味ではなく、どこまで手間をかけるかです。高い利益をあげるには、廃墟のような古アパートを再生するなど容易でない努力が必要になります。質問者さんの人生ですから、そこはよく考えて下さい。

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