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宅建や賃貸不動産経営管理士の資格試験問題などを通して、賃貸経営の実務にも生かせる知識を身に着けていこうというこの連載。今回は「敷金」について解説していきます。

敷金については、原状回復費用の控除やあらかじめクリーニング費用を差し引く特約（敷引特約）などをめぐって紛争も多く、実務的にも重要です。もちろん、賃貸不動産経営管理士試験や宅建士試験でも頻出となるので、この記事を通じて敷金の基本理論を理解していただければと思います。

未払い賃料、敷金から払ってと言われたら

まずは、敷金に関するクイズにチャレンジしてみましょう！

家賃を滞納する入居者から「敷金から支払っておいて」と言われたら断ることができる。○か×か。

こんな風に依頼された経験のある大家さん、もしかしたらいらっしゃるかもしれません。どのように対応するのが良いのでしょうか？

考えてみましょう！

 

それでは正解発表です。

 

正解は…

 

答え：○
賃借人は賃貸人に対し、敷金を未払い賃料などの弁済に充ててほしいと、請求することはできません（民法622条の2第2項）

したがって賃貸人は、入居者から「敷金から支払っておいて」と言われても、それを断ることができます。

逆に、賃貸人側が未払い賃料などを敷金で充当することは自由です。

そもそも敷金って何？

敷金は、入居者が物件を借りるときに大家に支払う「担保」という意味合いを持っています。

法律上の言葉でいうと、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」のことです。（民法622条の2第1項）。

一般的には、退去時の修繕費用などに充てられることが多いでしょう。

賃貸借契約が終了して、物件の明け渡しが完了すると、賃借人は敷金の返還を請求することができます。

その際、未払いの賃料など、賃貸人に対して敷金により担保される債務を賃借人が負担している場合、敷金はこの債務に充てられ、敷金の返還請求権はその残りについてのみ発生します。

この時、相手方に「債務に充てます」という意思表示をしなくても、自動的に充当することができます。

賃貸物件を購入して転貸借契約になることがある？

ちなみに、オーナーチェンジで物件を購入する場合、こんなところに注意してもらえればと思います。

ある時、すでに入居者のいる賃貸物件を購入して、その賃貸物件の移転登記を行います。この時、賃借人に対して自分が新しい賃貸人になったことを主張できます（民法605条の2第3項）。

ただ、賃貸物件の売り主Aが、賃貸人たる地位を留保し、そしてその賃貸物件を買い主Bが売り主Aに賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、Bに移転せず、Aに留まることになります。

つまり、賃貸物件を購入したBが、その物件をAに賃貸し、それを入居者に転貸（サブリース）する仕組みとなるわけです。

なお、サブリース関係となった場合、敷金関係は譲受人である新しいオーナーには引き継がれません。上記の例ですと、Aが入居者に対して敷金返還債務を負う関係になります。

一方で、賃貸人という地位を譲渡人に留保しない、通常のいわゆる「オーナーチェンジ」の場合は、敷金関係を含めて、譲受人である新しいオーナーが引き継ぎます。ただし、賃借人に対して賃貸人としての立場を主張するには（家賃を請求するなど）、所有権の登記をしておく必要があります。

過去問を解いてみよう！

敷金のキホンを理解したところで、実際の賃貸不動産経営管理士の過去問題に挑戦してみましょう。敷金に関して、覚えておきたい内容がまとまっていますので、正解を目指してチャレンジしてみてください。

【問題】敷金に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか

（ア）借主は、不払賃料額の弁済に敷金を充てるよう貸主に請求することはできない。

（イ）賃貸借契約継続中に敷金返還請求権が差し押えられた場合、貸主は、速やかに敷金相当額を差押債権者に支払わなければならない。

（ウ）敷金は、原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償も担保する。

（エ）貸主Aが賃貸物件を第三者Bに譲渡する際、賃貸人たる地位をAに留保する旨、AB間で合意すれば、貸主の地位はAに留保され、Aは敷金返還義務を負う。

1.ア、イ
2.ア、ウ
3.ウ、エ
4.イ、エ

「誤っているもの」の組み合わせを選んでくださいね。

 

さあ、それでは正解発表です。

 

正解は…

 

答え：4

もし間違っていたとしても、なぜこうした答えになるのか、おさらいしておくことが重要です。それでは、ひとつひとつ解説していきます。

ア→○

借主からは、不払賃料額の弁済に敷金を充てるよう貸主に請求することはできません（民法622条の2第2項）。クイズで解説した通りですね。

イ→×　

貸主は、賃貸借契約が終了して敷金返還請求義務が発生するまでは、敷金相当額を差押債権者に支払う必要がありません（民法622条の2第1項）。

ウ→○　

敷金が担保する借主の債務について、原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償も含まれます（民法622条の2、最判昭和48年2月22日）。

エ→×　

不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しません（民法605条の2第2項）。

本問の場合、賃貸人たる地位をAに留保する旨はAB間で合意していますが、賃貸物件をBがAに賃貸する旨の合意をしていないので、賃貸人の地位はAに留保されません。したがって、敷金返還義務はAではなくBが負うことになります。

以上により、イとエが誤りで、正解は4となります。

◇

冒頭でも触れたとおり、敷金についてはトラブルも多く発生しています。ぜひ正しい知識を身に着けて、万が一トラブルが起きてしまったとしても、きちんと対処できるようにしておきたいものです。

また、資格試験に向けて勉強されている方などで、「この解説してほしい」などの要望があればぜひコメント欄でお知らせください。

（田中謙次）