投資用ローンに特化、「オリックス銀行」に聞く不動産融資の現在

不動産投資と融資は深い関係にある。金融機関が投資用不動産ローンに対してどのような姿勢なのかは、投資家にとって非常に関心が高いだろう。

本記事では、楽待新聞編集部が金融機関担当者に取材を行い、投資用不動産ローンに関する歴史から、融資姿勢、不動産投資市場に対する見解について、話を聞く。

今回は、「オリックス銀行」。営業第一部長森田宏明さんに話を聞いた。アパートローンに携わること20年、2017年には名古屋営業部の立ち上げも担当している。現在は、アパートローンを取り扱う営業第一部の部長として、アパートローンの営業推進や融資案件の決裁業務を行っている。

スルガショックやコロナ禍で、各金融機関の融資状況が気になる中、オリックス銀行は投資用不動産ローンに対してどのような姿勢なのだろうか。印象の良い投資家の特徴や今後の展望などについて聞いた。

40年のノウハウを蓄積、投資用不動産ローンに特化

－オリックス銀行の成り立ちについて教えてください。

1993年8月に設立された山一信託銀行株式会社が前身です。その後、1998年4月にオリックスグループに入り、「オリックス信託銀行株式会社」へと商号を変更しました。

ATMや店舗網、決済機能などを持たないことを逆手に取り、1999年に電話と郵便を活用して定期預金口座の開設を行う、いわゆる無店舗販売方式による通販型定期預金（ダイレクト預金）の取り扱いを開始しました。また、オリックス株式会社より事業譲渡を受け、同年10月に取り扱いを正式に始めた「投資用不動産ローン」は現在、貸出金残高の86％を占める主要事業に成長しています。

－当初（1990年代）と現在を比較して、投資用不動産ローンはどのように変わってきましたか。

当時は、会社経営者など高所得者の方が投資用不動産ローンを利用する大半を占めていました。世間的にも一般の方が投資用物件を購入することは珍しかった時代です。

最近では、サラリーマンの方で不動産投資家を目指される方が非常に増えました。申し込みの約9割はサラリーマンの方です。年金不安などから50代前半の方のお申し込みが増えています。

また、20代後半～30代前半の若年層の方の申し込みも増えている印象です。以前は、「働き始めて間もない若者に高額な融資をしてもいいのか」という議論が社内でもありましたが、現在はそういった方にも融資させていただく機会が増えました。ただしその場合、勤務先の会社の将来性や年齢に伴う年収の増加など、借入される方の成長性を重視します。

他には、夫婦で資産管理会社を設立して、不動産投資を始めるといったケースも増えてきているように感じます。

－投資用不動産ローンを積極的に推し進めてきたのにはどのような背景があるのでしょうか。

他の金融機関との差別化を目的に、投資用不動産ローンに注力してきました。住宅ローンのような実需向けの融資はほとんど取り扱っていません 。一般的な銀行のように、保険などを取り扱うフルラインナップ型ではなく、不動産投資用ローンなど得意分野に特化したニッチな商品を提供しています。

投資用不動産ローン事業の歴史は、親会社であるオリックス株式会社が取り組んでいた期間を合わせると、40年を越えます。同じ業界で約40年もの間、経験やノウハウを積み重ねてきたことが、私たちの財産です。

バブル崩壊やリーマンショックなど、日本経済が大きな打撃を受けた時期も、一貫して「投資用不動産ローン」に注力してきました。その甲斐があり、この業界で一定の地位を築くことができ、現在も積極的に融資をすることができていると考えています。

－40年蓄積した経験やノウハウから得たオリックス銀行の強みはありますか。

世の中の情勢に左右されず、長年一貫したスタンスで融資を出し続けてきている点は強みです。スルガショックやコロナショックのような騒動が起こったとしても、事業縮小や撤退といった選択肢は取りません。長年の経験とノウハウを駆使して、どのように対処してくべきかを慎重に考え、融資を続けます。

審査に対するスピード感にも自信があります。不動産投資において、融資可否は購入に大きな影響を与えます。案件の内容にもよりますが、融資可否に関する回答を速やかにお伝えできるよう、経験豊富な担当も付けています。

－投資用不動産ローンはどのような組織構成で対応しているのでしょうか。

扱う物件によって部署が異なります。アパートなど1棟物件は、アパートローンを中心に取り扱う営業第一部が担当します。ワンルームなどの区分マンションは、マンションローンを取り扱う営業第二部と第三部が担当です。マンションローンのほうが、融資実行高の規模が大きいため、組織人数は多いです。対して、アパートローンは約30名の少数精鋭で運用を行っています。

－アパートローンとマンションローンで、審査上重視する点などは異なりますか。

事務フローや融資審査で重視するポイントが異なります。特に、審査では入居率に伴う返済リスクの見方が大きく変わります。1棟アパートであれば、多少空室があっても全空にならない限り、家賃は一定額入ってきます。一方で区分マンションの場合、空室になれば家賃は入ってきません。空室になった場合、問題なく返済できるかという点が大きく異なる点です。

また、区分マンションと比較して、アパートのほうが融資金額が大きくなるケースが多いため、借入される方の属性やキャッシュフローをより重視しています。物件の個別性も強いので、遵法性なども含め、より入念に確認しています。

印象が良い投資家とは

－融資審査の際に重視しているポイントを教えてください。

融資を行う際は、借入される方と必ず1時間半から2時間程度面談を行います。その面談時、特に「話す内容の辻褄があっているか」を意識的に聞いています。例えば、物件と法人を1対1で対応させて投資規模を急拡大させていく「1法人1物件スキーム」をしていないかなどを確認します。面談時に少しでも違和感があったことについては、踏み込んで聞くようにしています。

また、「不動産投資を行う目的」も必ず聞いています。投資用不動産を購入することに対する意気込みはやはり重要ですね。不動産業者さまに勧められた物件をそのまま購入するのではなく、