現金でタワマンを買い続ける投資家が「絶対買わない」物件

不動産投資歴は48年。現在の家賃年収4500万円ほどだという都内在住の小松誠吾さん（仮名）は、「現金でタワーマンションに投資する」という戦略をとる不動産投資家だ。

不動産とのかかわりは駐車場からという小松さん。どのように、タワーマンション投資に行きついたのか。小松さんの思う「買ってはいけないタワマン」とは。

17歳で「駐車場」作り

小松さんが「不動産」とかかわり始めたのは、17歳、高校2年生の時。今から48年前のことだ。祖父の所有する東京都港区の土地に、3台分の駐車場を整備したのだという。

「祖父の住んでいた土地の片隅に、何にも使われていない倉庫があったんです。使われていないのに、税金ばっかりとられるのは何だか釈然としなくて、それで駐車場にしてみたらどうかと思ったんです」

倉庫を解体し始めると、その様子を見た近くのカーディーラーの販売員から「何を作っているのか」と聞かれた。「駐車場にしようと思っている」と小松さんが答えると、「できたらすぐ借ります！」と返されたという。

「『早く作ってください』と言われました。なんでも、これまでは7分くらい歩いたところに駐車場を借りていたらしく、2軒隣という立地だった、私の駐車場に切り替えたいという話でした」

駐車場として整備するため、残土を撤去するダンプカーや、コンクリートを敷くコンクリートミキサー車の手配なども、小松さん自身で行った。3台分の区画を確保し、1台2万3000円で貸し出し始めた。1カ月で約7万円の収入だ。「これは結構儲かるな、と思いました」と笑う。

その後祖父が亡くなり、祖父が住んでいた平屋物件も解体して、駐車場を8台分に広げた。得られる収入は倍増。順調に貯蓄ができていたと話す。

駐車場を1棟マンションに

それから数年後、上場企業に就職を果たした小松さん。約40年前、結婚を機に、駐車場として活用していたこの土地にマンションを建てることを決めた。駐車場解体や諸費用も含めて、マンション建設には1億3000万円ほどの費用がかかったが、上場企業勤務で、給与収入も安定しており、駐車場収入による貯蓄もある。金融機関からの借り入れに問題はなかった。

新築したのは、約35平米の1LDKが10戸、約65平米の3LDKが1戸という5階建てのマンション。経験はなかったが、設計士と綿密に打ち合わせながら、間取りや階段の位置など、自身でもこだわった。

そうして完成したマンションの3LDKの部屋には両親が入居し、新婚の小松さんも、1LDKの1室で妻と新生活を始めた。残りの9戸も入居がついており、利回り20％超で運営。「新築後7年ほどで、建築費用はすべて回収できました」という。

バブル期には「億単位で損」も

ここまでひたすら順調に進んでいた小松さんの賃貸経営。だが、20年ほど経っておとずれたバブル期には、手痛い思いもしている。