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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.父親からの借金で、母親の所有物件を購入してもいい?

初めての質問です。よろしくお願いします。

【物件情報】
・築45年
・木造2階建て
・固定資産税評価額は土地600万、家屋150万

上記の空き家を所有者である母親から購入して大家デビューを考えています。この物件は僕が生まれ育ったところで愛着はすごくあります。極力税金対策も念頭に考え、下記のようなスキームを検討しました。

【前提条件】
・両親とは生計を共にしていない
・僕の所得税は最高の部分が40%

【計画】
(1)まずは母親から家屋のみを購入。
(2)父親と金銭消費貸借契約を結び、全額借金。利息は15%で設定。
(3)減価償却や家屋のための利息など、経費をなるべく計上、毎年赤字にして給与所得と損益通算する。

家屋のみを購入する場合敢えて登記しなくても借地権も自動でついてくると思うのですが、借地権の価格も家屋本体の価格150万に上乗せして購入するのが普通なのでしょうか?

それであれば、家屋150万+借地権の510万を父親から借金して母親へ支払うことになり、毎年かなりの利息を支払えることになります。父親へは正当な理由でお金を渡せ、こちらとしてはある程度所得税を減らせることになり前向きに考えています。

上記スキームは今後も空き家が続いた場合はかなりの赤字を計上できること、もし誰か借りてくれる人が現れても場合によっては赤字、少なくとも減価償却が終わる4年はかなり赤字が計上できることにあります。

突っ込みどころがあるかないかもよくわかりません。このスキームが可能かどうか、ご教授いただきたく思います。よろしくお願いします。

もし可能なら、次の問題として、建物を取り壊したとき借地権を放棄することが可能なのか、その際贈与税などどうなるのかなどいろいろ疑問もあります、、

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

私も少し気になる点をいくつか書かせて頂きます。

(1)まずは母親から家屋のみを購入。
まずこれは問題なく購入できます。譲渡所得が出ればお母さんは少し税金がかかります。相談者様には登録税、取得税がかかります。税率はご自身で確認されて下さいませ。

(2)父親と金銭消費貸借契約を結び、全額借金。利息は15%で設定。
利息15%に問題があると思います。経済的合理性がありません。私は妹から最近大きなお金を借りました、利息は1.5%です。私が銀行で融資を受ける金額とほぼ同じなので合理性があります。

15%の金利で相談者様はお父様(身内)以外の方からお金を借りますか? 近親者からの過剰な金利は贈与とみなされる可能性があります。税理士さん、税務署、税務相談室などで裏付けを取って下さいませ。

(3)減価償却や家屋のための利息など、経費をなるべく計上、毎年赤字にして給与所得と損益通算する。

150万を4年の償却です。それほど意味のある節税にはならないと思ます。仮に年30万減ったとしたとしても、12万です。今払っている40%の税から考えると微々たるものではないでしょうか。

・借地権の価格も家屋本体の価格150万に上乗せして購入するのが普通なのでしょうか?
150万だけで購入して、土地の無償返還の届け出を税務署に出さなければ、そのままにしておくと原則は借地権分の贈与税の申告が必要になります。従って借地権の移動がない場合は土地の無償返還の届け出をすみやかに提出する必要があります。
もしくは借地権相当額を支払って購入するという事になります。かなりの譲渡所得税をお母さんは払う必要があります。利益の20%が所得税及び住民税です。
取得費は算出できなければ、売却額の5%が取得費となります
510万なら510万-25.5万=285万×20%=譲渡税等は96.9万ですね。

・父親へは正当な理由でお金を渡せ、こちらとしてはある程度所得税を減らせることになり前向きに考えています。
今はまだ暦年贈与110万まで無税なので、なくなるかもしれないと巷では言われていますが、その方がずっと良いでしょう。税金の勉強をもっとして下さいませ。私が間違っているかもしれません、必ずご自身でご確認下さいませ。

・上記スキームは今後も空き家が続いた場合はかなりの赤字を計上できる、、、
正直な感想としては、効果的でない節税はあまり意味がないと思います。

・建物を取り壊したとき借地権を放棄することが可能なのか
放棄できるのは相続の時だけです。相続財産すべてを放棄することになります。通常は所有権も、借地権も放棄はできません。贈与はできます。貰った方は贈与税を払わなければなりません。

ご自身の所得の節税を考えるより、不動産賃貸業をやるのであれば、不動産賃貸業でしっかり稼いで、喜んで税金払うくらいの思考なる方が、もっと相談者様の成長に繋がるのではないでしょうか。40%の所得税を払う方はそうそうおられません。やはり相当その業務では優秀な方だと思います。そのような実力のある方がチマチマした節税などに頭を使うのではなく、より前向きな方向で思考して下さいませ。

不動産賃貸業でしっかり稼いだあと、不動産の赤字でご自身の所得税節税をかんがえるのではなく、じゃどうすれば不動産で稼いだお金を合法的に残すことができるのかの節税策を考えて下さいませ。

これは私がそう思うだけで、相談者様には違った考えがあるのであれば、無視して下さいませ。

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