家賃7％アップも、新築アパート「稼げる間取り」のつくり方

イラスト：ヤギワタル

「土地から新築」に興味を持つ主人公「マチコ」が土地から新築ならではのメリットやリスク、土地探しのヒントなどの基本を学んでいく物語です。土地から新築を専門に行う不動産投資家「ひーやん」さんと、一級建築士の「わん」さんが登場。初心者のマチコに、土地から新築に必要な知識をアドバイスします。

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＜前回までのあらすじ＞

前回は、収益性の高い物件を建てるために欠かせない「ボリュームチェック」について学びました。敷地面積が同じくらいの隣り合う土地でも、そこに建てられるアパートの戸数に大きなちがいがあることがわかりました。

よい土地が見つかり、無事に買い付けまで終わったら、いよいよ設計に入ります。建物の設計は建築士が行いますが、収益性を高めるためにオーナーも「間取り」を考えることは重要です。 

最終回となる今回は、家賃アップにつながる「間取り」の作り方を考えていきます。

全4回のラインナップはこちらから。

※ひーやんさん、わんさんは実在の人物です。ただし、設定は一部変更しています。

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新築アパートの「間取り図」はどう作る？

土地探しでは「ボリュームチェック」が重要だということがよくわかりました。いい土地が見つかったら、いよいよ建物の設計ですね。設計というと、やはり間取りの作成でしょうか？

そうですね。ただ、通常、間取りの作成、つまり「建築プラン」の作成は、工務店や建築士がやってくれます。もちろん、部屋の広さや間取りのちがいで家賃が変わる可能性もあるので、丸投げはよくないと思います

間取りは、ほかの物件と差別化できるポイントだからね

ところで、「建築プラン」と言うのは間取りのことですか？

そうだよ。建築費の見積もりを出すには、部屋の中の配置まで細かく決める必要があるんだ。そのために作るのが建築プランだ

ボリュームチェックと建築プランの作成はどう違いますか？

実際の図面で説明しよう。例えば、こういう土地があるとするね

敷地面積が100平米くらいの土地ですね。ここにどのぐらいの規模のアパートが建つかを検討するのがボリュームチェックでしたね

そうだよ。ボリューム検討の図面は、こんな感じになるよ

真ん中に共用階段がありますね。黄色と緑とピンクで色分けされている部分が住戸ですね

こうしてボリュームを出したあとで、そのボリュームの中にどのように部屋を配置するのかを考えるのが、建築プランだ。建築プランは、下の図のような図面になるよ

ここまで具体的になると、居室部分の広さがどれくらいになるかイメージしやすいですね！

実例で学ぶ、家賃アップする間取り

ところで、建築プランにもいろんなパターンがあると思いますが、「正解」みたいなものってあるんですか？

明確な「正解」があるわけではないけど、施主が何を優先したいかによっても変わってくるだろうね

投資家目線で言えば、少しでも家賃が高くとれて、入居者に長く住んでもらえる部屋にしたいですね

たしかに、多少家賃が高くても住みやすい部屋がいいという入居者も多いでしょうね

私の場合、建築プランを改良した結果、不動産会社の家賃査定で改良前より家賃がアップしたこともありますよ

どのぐらい査定額が上がったんですか？

1棟目（東京都葛飾区）の101号室と201号室の事例がこちらです。工務店の「初期プラン」と、改良を重ねた「最終プラン」を比較しました