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不動産投資専門のQ&Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。 ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください!

Q.年収600万円、個人事業主の私でも融資を出してもらえる?

はじめまして。不動産投資について勉強中の者です。

もうしばらく勉強をしてから自分の名義で1棟目を買いたいと思っていたのですが、色々と調べていくうちに、自分のような属性では銀行では融資してもらえないのでは、と思い始め、質問させて頂きました。

出来るだけ融資を受けて買いたいと思っていますが、下に記載したような属性で築古アパート購入資金の融資を受ける場合はいくらくらいまで可能なのでしょうか。そもそも銀行の融資は厳しいのでしょうか?

アパートが難しい場合は、500万円くらいまでの築古の戸建から始めたいと思っています。ですが、政策金融公庫の融資では年数が短いです。色々な物件でリフォームを含めた収支シミュレーションをしてみましたが、利益がほぼないかマイナスになってしまいます。戸建に手を出さず、自己資金を貯める方が良いのでしょうか…。

■プロフィール

・年齢:50歳
・性別:女性
・職業:個人事業主 
・年収:約600万円
・職業:建築設計職
・家族構成:夫、義務教育中の子ども1人
・世帯年収:1100万円程度

今の会社から業務委託を受けるようになってもうすぐ5年です。契約は委託ですが、契約社員のような扱いになっています。会社に席があり名刺も持たされており、給料は5年間変わらず固定の月給で、仕事がない月はありません。ですが、不景気になれば最初に首を切られるのは間違いない立場です。

夫は2つ年上のサラリーマンで、住宅ローンが1800万円ほど残っています。私は借金はありません。土地と家は夫名義で東京に近い県の割と人気のあるエリアにあります。

家計の貯金から不動産購入の自己資金に使えるお金は300万〜400万円程度。その他に私名義の貯金が500万円ありますが、これは今のところ予備費としておきたいと思っています。

夫は不動産投資には賛成していますが、保証人等になってもらう予定はありません。

よろしくお願いします。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と! 果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

 

《アパートが難しい場合は500万くらいまでの築古の戸建から始めたいと思いますが、政策金融公庫の融資では年数が短く、色々な物件でリフォームを含めた収支シミュレーションをしてみましたが利益がほぼないかマイナスになってしまいます。》

⇒これについて、以下4点で意見を申し上げます。

(1)公庫さんは今は通常最長10年です。ですので、1/3くらい頭金を出して採算の取れないプランであれば、物件の選び方に問題があると思います。

(2)過去は属性によってはフルで融資を受けることも出来ていましたが、今は物件の10-30%くらいの頭金+諸経費8%+いざと言う時の予備費物件購入費の10%くらいは欲しいです。諸経費は、仲介手数料・取得税・登録税などですね。

⇒となると、頭金を仮に30%とおいたとき、500万円の戸建ての購入に必要な自己資金は240万円程度になります。

500万円×(頭金30%+諸経費8%+予備費10%)=240万円、という計算です。加えて、賃貸できるようにするリフォーム代が必要になります。頭金20%とすれば、190万+リフォーム費が必要ということですね。

(3)同様に、1000万円の中古アパートであれば、400万~500万円くらいの自己資金が必要になります。

相談者様の収入や年齢、勤務形態からだと信金さんや公庫さんから比較的融資を受けやすいと思います。ですが、相談者様がご自身でやろうとしていることを「不動産投資」と捉えているうちはハードルは高いと思います。

金融機関は、投資に融資は出してくれません。不動産賃貸業に融資付けしてもらえます。「不動産賃貸業の経営者になる」という意識で融資相談をした方が受け入れられると思います。

(4)従って、借入の返済期間でストレスをかけた家賃で返済可能な計画であるか。そして借入額に見合う担保価値があるかが、審査の内容になります。「借入の返済期間でストレスをかけた家賃」については、私は想定家賃収入の70%で計算しています

このプランで不足する分を、自己資金で賄うという形になります。まずはそのプランを作成されてみて下さいませ。

私が思うには、不動産は運もご縁もタイミングも必要です。1000件見ても良い物件は3つくらいしかない、というたとえで、よく「千三つ」と言われます。ご縁がないときにいくら焦っても、無理しても、不動産は寄ってきません。

運とご縁とタイミングがうまく重なった時、不思議と向こうからやってくると感じています。ですので、そのときにすぐ行動、決断できるように、知識と貯蓄を貯めて下さいませ。運悪くご縁がなくても知識も貯蓄も無駄にはなりません。

ご健闘をお祈りいたします。

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