都内でアパート新築、利回り10%超の投資家が語る戦略

土地を仕入れて新築物件を建てる、いわゆる「土地から新築」。メリットやリスク、土地探しのヒントなどの基本をまとめた連載企画「土地から新築」の番外編として、本編に登場した一級建築士の「わん」さんと、土地から新築を専門に行う「ひーやん」さんを招いた座談会を開催しました。

ひーやんさんが土地から新築の師匠と仰ぎ、木造アパート6棟を建てた実績のある「黒神様」も参加。東京23区や横浜市を拠点としながら、平均利回り10％前後で投資規模を拡大中のひーやんさんと黒神様は、ともに今月、最新物件の完成を迎えました。

土地や建築費の高騰、資材不足による工期延長、ライバルとの土地争奪戦―など、土地から新築をめぐるリアルな話が飛び交った座談会の様子を、前編と後編に分けてお届けします。

【参考記事】本編で「土地から新築」の基本を学びたい方はこちら。

プロフィール

平均利回り10％超、「黒神様」の投資実績

―「黒神様」は、ひーやんさんのブログでは素性が明かされていない謎めいたキャラクターとして登場しますね。自己紹介をお願いします。

黒神様：不動産投資歴は9年のアラフィフ会社員です。横浜と東京23区に木造アパート計7棟を保有しています。このうち6棟は土地から新築で建てました。

総投資額は4億円台後半、平均利回りは、10～11％の間。家賃収入は5000万円以上。年間CFは税引き前で約2000万円台です。

新築のうち最初の4棟はオーバーローン、ほかの2棟のうち1棟はフルローン、最後の1棟は自己資金をそこそこ入れています。

―ひーやんさんとわんさんもあらためて自己紹介をお願いします。

ひーやんさん：不動産投資歴4年の40代前半サラリーマンです。都内23区でこれまで木造アパート4棟建てました。

総投資額は2億9000万円、家賃収入は2600万円で、税引き前CFは1000万円くらいです。利回りは9%です。基本的にフルローンで建てています。

わんさん：設計事務所に所属する一級建築士です。普段はオフィスビルや公共施設をメインに手掛けています。本業とは別に個人で不動産投資家からボリュームチェックの依頼も受けています。

「利回り8％」建売アパートの誘惑

―黒神様とひーやんさんの出会いのきっかけは、ひーやんさんのブログだそうですね。

ひーやん：私は不動産投資の勉強を始めた頃から、同時にブログを始めたのですが、ブログの問い合わせフォームを通して黒神様からメッセージをもらったのがきっかけです。

黒神：ひーやんさんに声を掛けたのは、ちょうど私が4棟目を建築中のころでしたね。たまたまひーやんさんのブログを見つけて読んでいたら、建売アパートの購入を検討しているという話が書いてあったんです。それは私が以前、1棟目を建てる前から売り出されていた物件だったんです。

ひーやん：黒神様はやけにその物件のことに詳しかったので、最初は「業者が初心者をだましに来たんだな」と思いましたね(笑)。

黒神：私が以前に検討した物件だったので、詳細を覚えていたんですよ。私は投資目線に合わないと判断した物件でしたが、まだ売れ残っていたんですね。それを不動産投資初心者のひーやんさんが買おうとしていたので、ヒヤヒヤしながらブログを読んでいたんです。

ひーやん：当時は不動産投資を始めてまだ1～2カ月くらいの頃で、この建売物件も含めていろんなワナがある物件を購入しようとしてはダメになって、というのを繰り返していましたね。土地の探し方もわからず、途方に暮れていた頃にちょうど黒神様から声を掛けてもらえたんです。

―ひーやんさんが買おうとしていたのは、どんな物件だったんですか？