こんなケースは補償される？ 「保険」の基礎知識

あまり考えたくはないことですが、不動産経営においては、火災・地震・台風などで投資物件が焼失・倒壊・浸水したり、空き巣の侵入により窓ガラスが壊れたりすることもあるでしょう。こうしたリスク低減の方法の1つとしても、「保険」が必要不可欠といえます。

賃貸不動産経営管理士試験でも、毎年1問、保険に関して出題されています。試験対策としても実務におけるリスク管理としても重要です。本記事では、賃貸経営をする上で必要となる保険知識に限定して、ポイントを解説します。

保険とは？

そもそも、保険とはなんでしょうか。保険とは、将来起こるかもしれない危険に対し、予測される事故発生の確率に見合った一定の保険料を、加入者が公平に負担し、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度です。賃貸不動産の経営においても、危険を軽減・分散するための重要な方策の1つといえます。

保険商品は、保険法上3つに分類されています。第一分野は生命保険、第二分野は損害保険、第三分野はこれらの分野の中間に位置し、人のケガや病気などに備える保険です。

賃貸不動産経営においては、第二分野である損害保険が重要になります。

損害保険とは、偶然の事故により生じた損害に対して、保険料を支払うものをいいます。火災保険、損害責任保険、自動車保険などが典型例です。中でも火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつです。

火災保険で補償されるのは、1）火災・落雷・破裂・爆発、2）風災・雹災・雪災、3）水災、4）漏水などによる水漏れ、5）建物外部からの物体の落下・飛来・衝突、6）騒擾（そうじょう、騒いで秩序を乱すこと）、7）盗難、8）汚破損・不測かつ突発的な事故―の8つ。

建物のための火災保険と、家財道具のための家財保険をセットで契約する場合も、別々で契約する場合も補償される内容は基本的に同じです。

地震は火災保険だけではカバーできない

日本は災害大国と言われることもあります。こうした災害で、大きな影響を受けるモノの1つに、「地震」があります。しかし、上記のように、火災保険には地震による損害の補償は含まれていません。

そこで登場するのが、地震保険です。これは、その名の通り地震による損害を補償する保険です。地震そのものによる損害だけでなく、噴火による損害、それらに伴う津波による損害（火災・損壊・埋没・流失など）も含めて幅広く補償されます。

現在、地震保険の全国平均加入率は60％台ですが、地震保険は損害保険の中でも特殊な位置付けであり、その仕組みが把握しづらく、よく分からないまま加入している人が多いと言われています。

地震保険には3つの特徴があります。1つ目は、火災保険（家財保険）とセットでないと加入できないということです。基本的に地震保険は、火災保険や家財保険に付帯する形での契約になります。つまり単体で加入することができません。

2つ目は、公共性が高い半公的保険であること。地震保険は政府と保険会社が共同運営している公共性の高い保険です。

3つ目が、どの保険会社でも保険料と補償内容が同じであることです。

こうした特徴を持っていることを踏まえ、また、物件の所在地やスペックなども鑑みて、自身の物件でも地震保険に加入するかどうか、しっかり吟味するのがよいと思われます。

なお、地震保険の補償対象は「居住用に供する建物及び家財（生活用動産）」です。つまり、居住用としての家と家財道具です。したがって、店舗や事務所、工場といった居住用でない建物は地震保険の対象外となります。

こういうケースはどうなる？

いくつかのケースで、どのような保険が対応しているのかを見ていきましょう。

○落雷で電化製品が壊れたら？

最近は、落雷被害による保険金請求が増えているようです。給湯機やインターフォンの基盤が破損するといった建物設備の被害だけでなく、テレビ・パソコンがショートしてしまうといった家財道具の被害も毎年増加していると聞きます。

落雷被害は、8つに分類したうちの1）火災・落雷・破裂・爆発に含まれていますので、基本的に補償対象となります。  

○台風で床上浸水したら？

大雨や河川の氾濫により、水災被害に遭った場合も補償対象です。水災は火災による全焼に次いで修復費用が高額になる事故です。建物評価額の30％以上の損害が発生した場合、または床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水を被った場合に対象となります。

なお、土砂災害もこの水災に該当します。

ちなみに、台風で看板などが飛んできて外壁が傷付いた場合等は、水災ではなく風災に当たります。

○給排水管の水漏れも補償対象？

給排水設備の破損・詰まりによって水漏れした場合の天井や壁紙、床などの濡れ損害や汚れ・破れ損害は、4）漏水などによる水漏れに当てはまり、補償されます。  

○空き巣による窓の損壊は？

泥棒が侵入した際に窓ガラスを割られたり、鍵穴を壊されたりして、建物に盗取・損傷・汚損の被害が生じた場合にも補償されます。金属部材転売目的によるクーラー室外機盗難や給水栓バルブ・蛇口盗難といった損害も補償の対象となります。

なお、近所で暴動や過激なデモがあり、家が破壊された場合にも補償されます。

特約内容も確認しよう

説明してきたような、基本の内容以外にも、保険には、不動産投資に役立つ特約が多く存在します。

たとえば、家賃収入特約です。火災などの事故によって、賃貸している建物からの家賃収入が得られなくなった場合の損失額を補償するものです。そのほか、賃貸住宅内での死亡事故発生に伴う空室期間、家賃値引き期間分の家賃収入の損失や、清掃、消臭、脱臭、遺品整理などにかかる費用を補償するという家賃費用特約も知っておくと役立ちます。

また、死亡事故が発生した賃貸住宅などを賃貸可能な状態に復旧するための原状回復費用や、被保険者が支出を余儀なくされた事故対応費用に対して補償する死亡事故対応費用保険金というものもあります。

さらに、電気的・機械的事故特約も知っておくと役立ちます。電気的事故とは、過電流によるショートやアークなどで焦げる・溶けるといった事故をいいます。それに対して、機械的事故とは、機械の稼働によって亀裂や折損・変形・焼き付き・欠損などの物的損害を伴う事故を指します。

この特約は、保険の対象である建物附属設備などについて、過電流や焼き付けにより生じた損害を補償するものです。なお、機械・機器の寿命は対象外です。

過去問にチャレンジ

ここまで、保険に関して押さえておきたい基礎的事項を説明してきました。これを踏まえて、賃貸不動産経営管理士の過去問題にチャレンジし、知識を定着させていきましょう。

不適切、つまり間違っていると思われるのはどれでしょうか。

これまでの解説の中に回答がありますよ。

では、正解発表です。

正解：2

ひとつひとつみていきましょう。

1：○
保険とは､将来起こるかもしれない危険に対し、予測される事故発生の確率に見合った一定の金銭的負担を保険契約者（保険加入者）が公平に分担し、事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度です。

2：×
第一分野でなく第二分野 賃貸不動産経営において最も活用される損害保険は､保険業法上､第二分野に分類されます｡第一分野は生命保険です。

3：○
地震保険は､地震､噴火またはこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償する保険です。特定の損害保険契約（火災保険）に付帯して加入するものとされており､単独での加入はできません。

4：○
借家人賠償責任保険は､火災･爆発･水ぬれ等の不測かつ突発的な事故によって､賃貸人（転貸人を含む）に対する法律上の損害賠償責任を負った場合の賠償金等を補償するものです｡賃貸借契約において、借家人賠償責任保険（家財に関する火災保険の特約）に加入することが条件とされることもあります。

◇

賃貸経営をする上で、火災保険の加入はほぼ必須ともいえるでしょう。であるからこそ、補償内容をよく理解していないまま契約していたり、必要なものをつけられていなかったり、あるいは不必要なものをつけてしまっていたりするケースもあるかもしれません。

今一度、保険とは何か、自分が加入している保険がどのような内容なのか、確認してみても良いかと思います。

（田中嵩二）