コスモバンク代表取締役 穴澤勇人氏

昨今、1棟物件の融資に関して、数年前に比べて「厳しい」と感じている投資家は多いことだろう。実際、ここ1~2年の間に融資の土俵に上がるための年収は上昇し、金融機関によっては、足切りラインが2000万円というケースも珍しくなくなっている。

ただし、すべての不動産向け融資が厳しくなったというわけではない。金融機関も「リスクの低い融資先」には、好条件で融資を出している。「出ない所には出ない」「出る所にはとことん好条件で出る」といった、融資の二極化が始まったと言えそうだ。

そんな中、各金融機関との提携を次々と進め、毎月、コンスタントに好条件での融資実績を引き出し続けている不動産会社がある。神奈川県横浜市で、収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理、リフォームを手掛ける「コスモバンク」だ。直近の事例では、3棟一括のマンションで期間30年超、5億2000万円のフルローンが付いたという。

同社代表取締役の穴澤勇人氏は、個人・法人合わせて毎月の賃料収入3000万円超を実現する不動産投資家でもある。そんな穴澤氏がいま、特に力を入れているのが、自身のYouTubeチャンネル「穴澤勇人のMIQTV」(マネーIQTV)だ。

不動産投資で毎月3000万円超の賃料収入を実現しているコスモバンク株式会社の穴澤勇人社長が、自身の不動産投資ノウハウや金融知識をYouTubeでわかりやすく解説します。公開された動画は300本以上。ぜひご覧ください。

>>穴澤勇人のMIQTV はこちらから<<

不動産投資家を目指す人にお金の知識を身につけてもらい、資産拡大に役立ててもらうことが、配信の目的だという。番組では、投資戦略や融資状況、客付けから税金まで、不動産投資家ならぜひ知っておきたいテーマを取り上げている。専門的な内容も含まれるが、穴澤氏の軽妙な語り口が「わかりやすい」と好評だ。今回の記事では、穴澤氏の経歴について確認しつつ、特に人気が高い動画を3本紹介する。

「理想の不動産会社」をつくるために

高校卒業後、老舗貴金属専業メーカーに就職した穴澤氏。会社員として働く傍ら、株式投資やFXなどさまざまな資産運用に挑戦、22歳で不動産投資に出会い、資産拡大の可能性を感じて物件を買い進めた。

保有物件が8棟を超えたころ、自身の投資経験を生かすべく、収益不動産の売買を行う会社に転職。年間約200棟におよぶ買い取りのほか、累計100億円以上の売却に関わってきた。そして2018年、「自分が理想とする不動産会社をつくりたい」との思いから、コスモバンクを設立する。

穴澤勇人:コスモバンク株式会社代表取締役。22歳で不動産投資を始め、27歳で家賃年収6000万円を達成した。その実績をもとに不動産営業マンに転職し、2018年に独立

コスモバンクでは、収益用不動産の購入・管理・売却までをトータルにサポートしている。顧客1人1人の背景に合わせたオーダーメイド型の物件紹介のほか、前職での売却業務で得た金融機関とのパイプを活用し、ファイナンスアレンジも行う。管理手数料「0円」で満室経営を後押しする「コスモゼロ管理」も人気だ。

顧客からは「年間数百万円単位でCFが改善した」「築古の物件を、安くきれいにリフォームできた」など喜びの声が寄せられている。

そんな穴澤氏が提供するYouTube番組が、「穴澤勇人のMIQTV」だ。同番組の最大の魅力は、穴澤氏だからできる「生きた解説」だろう。多数の買い付けと売却を経験して得た確かな相場観、そして、金融機関の事情など幅広い知識を持つ穴澤氏だからこそ、投資家が知りたい情報を届けることができる。

不動産投資の書籍にあるような、よくある内容をただ伝えるのではなく、現場で実際に体験したことのみを話しているので、説得力がある。動画のテーマは、融資、お金の知識、管理、物件購入のコツなど多岐にわたるほか、普段は聞ける機会が少ない不動産投資の裏事情を知ることができるのも、投資家にとっては嬉しい。動画1本あたりの長さは10分ほどなので、隙間時間に視聴しやすいのも嬉しい。

以降では、視聴者からの人気が特に高い3本の動画について紹介していきたい。

年収700万未満の会社員、どうやって融資を引く?

年収別・アパート融資を引く方法【年収700万円未満編】

不動産投資において、規模拡大のためには「金融機関からの融資」が欠かせない。とはいえ、昨今ではサラリーマン投資家が融資を受けづらくなっているのが実情だ。この動画では、融資を受けるためにどのようなことが必要なのかを「年収別」で紹介している。

今回は、年収700万円未満の会社員を想定して解説。穴澤氏によると、金融機関から融資を受けるためには、「最低でも年収700万円が必要」だという。年収700万円未満でも、例えば日本政策金融公庫の無担保枠であれば、融資を受けられる可能性はある。ただし、支店によって融資方針が異なるほか、仮に融資を受けられたとしても、融資期間は10年ほどと短く、毎月の返済負担は大きい点がネックになる。

自己資金を入れずに返済期間10年で借り入れをするとなれば、満足な手残りを得るのが難しい。穴澤氏によれば、「返済期間10年で手残りを出すには、利回りが15%はほしい。利回り15%の物件を探すことはできるかもしれないが、そういう物件は売却がしづらい点が問題」だという。

売却がしづらい物件であるということは、つまり「銀行の評価が出にくい物件」である、ということを意味する。保有し続ければキャッシュフローは得られるかもしれないが、そのような物件を投資の初期に購入してしまうと、次の物件を買う際の融資に悪影響が出てしまうと穴澤氏は言う。

最後に、この動画の結論として穴澤氏が話したのは、どうにかして「自己資金1000万円を貯める」ことが最も近道であるということ。そのためには本業や株式投資といった方法もあるが、比較的少額で買える「戸建投資」も選択肢の1つになるという。

ただし、戸建投資の場合は、事前に「出口戦略」を考えておくことが重要になると穴澤氏は話す。具体的には、実需層が住宅ローンで購入できる物件を選ぶことだ。

年収700万円未満で、これから不動産投資に挑戦し、規模を拡大していきたいと考えている人は、ぜひこの動画をチェックしてみてほしい。

「法人化で物件が買いやすくなる」はウソ!?

不動産投資で法人化するベストなタイミングとは

不動産投資を個人と法人のどちらで始めるか─。投資家なら一度は悩んだことがあるはずだ。ネットや書籍ではさまざまな意見が飛び交っているが、穴澤氏は「個人で買うべき」と断言、「法人の方がなんとなく税金で有利になりそう、という考えは大きな間違い」だという。

理由は、個人の所得税における「超過累進課税」にある。

超過累進課税では、所得が多いほど税金も高くなっていく。そこで、個人で不動産を購入して赤字をつくり、利益を圧縮することで節税することができる。このとき、所得が多いほど、不動産による節税効果も高くなるが、そもそも所得が少ない個人の場合、超過累進課税における課税所得が多くないので、税金の面では、わざわざ法人化するメリットがない、というわけだ。

では、法人で不動産投資をしたほうが物件が買いやすくなる、という考え方についてはどうだろうか。これについても穴澤氏は「法人だから物件を買えるというのは幻想です」と断言する。

法人化したほうが物件を買える、と考える不動産投資家は多いが、穴澤氏はその背景に、数年前に流行した「1法人1物件スキーム」が影響していると見ている。同スキームを使えば融資を受けやすかったほか、現在では使えない「消費税還付」で手元に現金を残せるメリットもあったためだという。

他にも、法人化のタイミングを検討するうえで、知っておくべき、理解しておくべき知識が学べる本動画。個人か法人か、迷っているという人はぜひチェックしてみてほしい。

何よりもまず「自己資金」を増やせ

融資上限に縛られずに物件を買い続ける方法

不動産投資は、複数棟を所有してこそ利益が大きくなるものであり、1棟買えば終わりではない、と穴澤氏。その一方で、金融機関から2棟目以降の融資を受けられず、「物件を買い進められない」と悩む不動産投資家からの相談が、コスモバンクには多く寄せられるそうだ。この動画では、そのような「融資上限」を突破するための考え方、また金融機関をどのような順番で選ぶべきかについて、約20分にわたり丁寧に説明されている。

そもそも「融資上限」とはどのようなものだろうか。たとえば、不動産投資でよく利用されるローンのひとつ「パッケージローン(アパートローン)」では、「年収の○倍まで」のような形で、あらかじめ決められた基準に沿って融資額に限度が設けられている。一般的な会社員であれば、年収の10〜12倍までが融資上限の相場だろう。

投資初期の段階でパッケージローンを使って物件を購入、融資上限に達したら、今度は「ノンバンクローン」を使う選択肢がある。ノンバンクローンの場合、パッケージローンの「年収の○倍まで」のような融資上限を突破しやすい。

必要に応じて両者を組み合わせて物件を買い進め、自己資金を増やすことができれば属性も上がっていく。それにより、融資上限を突破していけるという考え方だ。

ちなみに、しばしば「資産管理法人をつくれば年収上限がなくせる」といった話があるが、「決してそんなことはない」と穴澤氏は言い切る。年収上限を上げるには、あくまで自己資金を増やすことが重要だと言うのだ。そのためにできることとして、「減価償却の活用」「家賃収入からの手残り」「本業からの収入を上げる」の3つを挙げる。この中で最も効率がよく、スピーディーに自己資金をためる効果が高いのは? ぜひ動画で答えを確認してみてほしい。

大切なのは「いかに物件を買い進めるか」

今回紹介した3本の動画は、穴澤氏が公開しているYouTubeチャンネルのうちのほんの一部にすぎない。これらのほかにも、「大家の会には入るべきか?」「新築と中古での客付けの違い」「インボイス制度が大家に与える影響」など、不動産投資家なら誰もが知りたいテーマの解説動画が多数アップされている。

そんな穴澤氏がYouTubeで一貫して伝えているのは、「物件を買い進めるには、手残りを増やすことが大切である」ということだ。

1棟目が買えても、2棟目、3棟目の融資承認が下りないという人は多いだろう。穴澤氏によれば、こうした人は、「1棟目の物件選びに失敗してしまっている」のだという。なぜ物件選びに失敗したかと言えば、不動産会社に言われるがまま、「不動産会社が売りたい物件」を買ってしまったからだ。

金融機関からすれば、属性が良ければ1棟目は何でもOKだと思って出しているケースはある。知識のないまま、高利回りだからというだけで、金融機関の評価が出ない物件を買ってしまうと、2棟目以降の融資はかなり厳しくなってくるという。

そうならないためにどうすればいいかを考えることが、不動産投資家には求められる、と穴澤氏は説き、その助けとなる情報をYouTubeで発信しているのだ。不動産投資で資産拡大を狙うなら、おおいに活用すべき番組と言えるだろう。

<穴澤勇人氏の著書はこちら>
融資上限は怖くない! 税制と収益不動産をフル活用した資産形成
アパートを「毎年」「現金」で買えるようになる!

不動産投資で毎月3000万円超の賃料収入を実現しているコスモバンク株式会社の穴澤勇人社長が、自身の不動産投資ノウハウや金融知識をYouTubeでわかりやすく解説します。公開された動画は300本以上。ぜひご覧ください。

>>穴澤勇人のMIQTV はこちらから<<