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国交省は20日、国土交通省が2022年7月1日時点の「基準地価(都道府県地価調査)」を発表した。全国平均(全用途)が前年比プラス0.3%と、3年ぶりに上昇に転じた。住宅地は前年比プラス0.1%と、バブル期の1991年以来、31年ぶりの上昇となった。商業地も前年比プラス0.5%と上昇した。

長引いていた新型コロナウイルスの影響を脱した格好だが、地方では下落傾向が続く場所も。不動産鑑定士や投資家は今回の結果をどのように見ているのだろうか。

住宅地はバブル期以来のプラス

公表された結果によると、基準地価の全用途平均は2019年以来、3年ぶりに上昇に転じている。

住宅地・商業地を含めた全用途の基準地価は、全国平均が昨年の0.4%下落から0.3%の上昇に転じた。三大都市圏の上昇率は0.1%。全用途、住宅地、商業地すべてでプラスとなった。

基準地価の前年比変動率。( )内は前年の数値であり、▲は下落を表している。なお「中核4市」とは、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の4市を指す

住宅地の基準地価は14都道府県でプラスになり、全国平均は、1991年以来31年ぶりに上昇。昨年マイナスだった大阪圏が3年ぶりにプラスに転じ、東京圏、名古屋圏では上昇率が拡大している。

地方圏ではマイナス0.2%と、下落幅が前年比0.5ポイント縮小している。なかでも4都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、前年比プラス6.6%と大きく上昇した。

ただ、東北や四国などの32府県では前年比マイナスとなっている。都市圏や地方都市部で大きく上昇した一方、地方の下落傾向が継続している状況だ。

商業地は18都道府県でプラス。三大都市圏がそろって上昇したほか、地方圏の下落幅も前年のマイナス0.7%からマイナス0.1%に縮小した。

ここで、基準地価とは何か、簡単に振り返っておこう。

基準地価とは全国の「基準値」1平米あたりの価格。公示地価や相続税路線価は1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は7月1日時点の価格を示す。これらを比較することによって、半年ごとの評価の動向を計ることができる。

土地価格の算出方法5つ。基準地価の計測目的は公示地価と同じだが、計測対象など細かな点で違いがある

都市部の需要は堅調

全国43都道府県で不動産鑑定業務を経験してきた、不動産鑑定士の冨田建氏は、今回の結果を受けて次のように話す。

「東京都市部の土地取引の動向を見ると、嫌悪施設の建設などの局所的なものを除き、去年から今年にかけて地価が下落するような事象は見られず、需要は堅調です。東京だけでなく、一定規模以上の主要都市でも同様だと感じています」

一方、地方の過疎地では下落が続いており、今後も下がり続けるのではないかと見込む。

また、土地の価値が上がっている一方、物価も上昇している点には注意が必要だとも話した。「土地を保有している場合、土地価格の上昇に伴って、来年以降の相続税路線価や、2024年に評価替えが行われる固定資産税路線価が上がり、税額が上昇することにも留意する必要があります」

都市と地方の「二極化」も、投資家はどう考える?

投資家は今回の結果についてどのように考えているのだろうか。実践大家コラムニストの「FIRE大家 テリー隊長」さんは、「地価の戻りは道半ば」と話した。

「コロナ禍から経済活動が正常化したことにより、全国的にプラスになりましたが、三大都市圏で7年連続の上昇が続いていたコロナ前の2019年の伸び率には追い付いていません。特に地方圏は過去数年にわたりマイナスが続いており、その回復が弱く見えます」

全体としては、三大都市圏、中核4市に対して、その他の地方が沈み込んでいく二極化が進んでおり、「地方はますます厳しい状況になる」と見込んだ。

実践大家コラムニストの「築古大家のコージー」さんも、地価の二極化が顕著になっていることに懸念を示している。

「全国の世帯数がピークを迎え減少に転じたこともあり、今後は都市、地方問わず便利なところに人口が集中すると思うので、これまで以上に注意深く観察し、投資エリアを見極める必要があると思います」

今回の調査では、コロナショックによる土地価格の下落から一転し、全国的に基準地価が上昇した。一方、地方では下落が続くところもあり、地価の二極化が続いていく可能性もある。今後の動向に注目したい。

(楽待新聞編集部)