不動産専門税理士が教える、大家さんの「相続税対策」

みなさんこんにちは。「不動産・相続専門税理士」の田中美光です。昔から不動産が大好きで、収益物件10棟、太陽光発電22基を所有する不動産オーナーでもあります。ですから、不動産オーナーさんのお悩みがよくわかるのです。この点を強みとし、私が代表を務める田中会計事務所では、不動産や相続関連の業務を専門に扱っています。

私は、納税者目線で徹底した節税対策を行ってきた「闘う税理士」です。この場では、不動産オーナーさんにぜひ知っていただきたい税金知識を、忖度なしでお伝えしていきたいと思っています。

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サラリーマンが毎年の所得税還付を狙って、節税のためにマンションの1室（区分所有と言います）や太陽光発電設備1基を購入するような小規模の投資については、他の書籍やHPなどでかなりの情報を得られるかと思います。しかし、以下のような「大口・不動産オーナー」の方に向けた節税対策の情報は未だ十分ではありません。

・一棟モノのアパート・マンションを所有している方
・いわゆる地主さんで土地・建物を数多く所有している方
・先祖代々の資産家一族で過去の相続事案で失敗した経験を持っている方

そこで今回から、数回にわたる連載として「大口・不動産オーナーの相続対策」をご紹介させていただきたいと思います。不動産・相続専門の税理士が皆様への繁栄を願って数々の秘策を伝授させていただこうと企画したものですので、存分にお役に立てていただきたいと思います。

そもそも相続税対策って？

「相続対策」は大きく次のように定義されることをはじめにご理解ください。

ご自分が上記のどの対策が必要なのかを見極めて税理士にご相談ください。このように数ある相続対策の中から、今回は「相続税対策」について解説していきます。

初めの第一歩は「相続税の試算」

相続税対策を検討する不動産オーナーさんの多くは、税理士事務所と協力しながら行動していくこととなるでしょう。ここからは私の事務所での事例をもとに、一般的な相続税対策の進め方を解説していきます。

相続税について税理士事務所に相談すると、基本的には「相続税の試算」を最初に行います。「相続税の試算」とはまだオーナーさんが生きていらっしゃるうちに税理士に相談し、万が一お亡くなりになった場合に現在の資産や負債の規模で実際は相続税がどれくらい掛かるのだろうかと予め試算することです。

「相続税の試算」の必要性ですが、初めの一歩であるとタイトルに書いたようにこれ無しに立てた「相続対策」は全く無意味なものであることをはじめに理解してください。例えば、相続税を減らしたいがために
高額の借金をして、中古不動産を買ったものの空室が増えて借入金を返済できなくなり、不動産を手放す・自己破産する、など本末転倒にならないようにするためです。

「相続税の試算」で必要な資料は次の通りです。本番（実際）の相続税申告とは違いますのでそんなに精度の高い・細かい資料が必要なわけではありませんが、一般的には次のような書類を求められます。

このほか、事務所で用意した住宅地図を使って、所有される不動産の位置確認も行います。

とはいえ、プライバシーにかかわるので提出したくない資料がある、という方もいらっしゃるでしょう。この段階ではオーナーさんと税理士の信頼関係が構築されていない場合もあるので、こうした考えはもっともです。私たちの場合、そうした方には「初回の試算では無理に提出しなくてよいので、2度目以降の試算でより正確な結果が知りたい場合はためらわずにご用意ください」とお伝えしています。

少し時間がかかるかと思いますが、こうした情報をもとに、税理士事務所の方で1回目の試算を行います。たとえば、私の事務所で制作している試算報告書は以下のようなものです。

経験上、報告書をお渡しすると、「我が家の相続税はこんなにかかるのですか」という第一印象を持つ方がほとんどです。しかし資料が揃っていないなどの理由で、1度目の試算は不完全なものである場合も多いです。さらに正確な試算をご希望であれば、追加資料のご用意をいただくことになります。

ある程度正確な試算が出来上がった段階で、次のステップであるさまざまな「相続対策」のご提案へとつながります。そういう意味で「相続税の試算」は初めの一歩であり、「相続対策」に欠くことのできない重要な過程となるわけです。

「相続税の試算」に関する報酬は税理士によってまちまちなので、各事務所のHPなどでチェックした上で依頼するようにしてください。また、時間当たりで別途相談料が掛かることもございますのでご注意ください。基本報酬に土地の筆数や非上場株式の評価が加わる場合や、ご自宅への訪問が必要な場合などに金額が加算されるパターンが多いようです。

「試算」をもとに対策開始

さて、正確な試算の結果が出たら、いよいよ本格的な相続対策がスタートします。そのポイントは、算定された予想される相続税額・現在の家族構成・次の世代の家族構成・相続財産の種類・相続財産それぞれの評価額・相続人間で遺産分割に関してスムーズに進みそうか、それとも揉める可能性があるのかなどさまざま。条件によって進め方が変わってきます。

これからさまざまなケースをお話ししていきますが、今回は、まず1つの事例を紹介しましょう。

この場合、合法的な手段で少しでも納税額を減らすことを心がけましょう。どなたも無駄な税金は支払いたくありませんし、節度のある節税をすることに何ら問題はありません。そのための対策としては次のようなものがあります。

以下、アルファベットで示す対策方法は、これからお話しする全ケースに共通する13の手法・手段です。手掛けやすい・難易度の低い順番にご紹介いたします。

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上に挙げた節税方法は、これからご紹介するどのケースにおいても有効です。ただし、そのご家庭にとって無理なく、節度を持って、あくまでも合法的に行う必要があることはご理解いただきたいと思います。

実行の際は、「相続税の試算」を依頼した相続・不動産の専門知識・数多い経験を持った信頼できる税理士と密に連絡を取りながら行ってください。A～Mの具体的な内容と注意点などについては、次回以降で詳しく紹介させていただきます。

（税理士・田中美光）