中古で購入した物件や入居者が退去した後の物件は、損耗具合によってリフォームが必要になる場合が多いだろう。不動産オーナーたちはいくらかけて、どのようなリフォームを行っているのだろうか。

この企画では、投資家たちの多種多様なリフォーム事例を紹介していく。投資家の協力のもと、かけた費用や使った材料など、なるべく詳細に公開してもらう。リフォームで重視する点ややり方は人それぞれ異なり、安さや早さで優れている点ばかりではないが、1つの事例として参考にしてもらいたい。

今回は、不動産投資歴6年の「どどへり」さんが2020年に実施した築31年の区分マンションのリフォームを取り上げる。

1Rでスケルトンリフォームを実施

東京都青梅市を中心に区分マンションを4戸所有するどどへりさん。今回の物件は、210万円で購入した駅徒歩2分の区分マンションだ。築31年経過しているが、これまでワンオーナーで、賃借人も一度も変わっていないという。その分、室内の設備は老朽化が進んでいたため、時流に合った設備に一新することが今回のリフォームの目的だった。

居室の様子(リフォーム前)。クロスが剥がれるなど、傷みの激しい箇所がある

○物件概要
・構造、種別:RC造区分マンション(間取り1R)
・築年数:31年
・エリア:東京都青梅市
・購入金額:210万円
・家賃:2万9000円
・リフォーム後の表面利回り:約7%
・管理費、修繕積立金:1万1790円

○リフォーム概要
・リフォームの目的:時流に合わせた設備の一新
・工期:1か月(2020年11月)
・リフォーム費用:約276万円
・リフォーム内容:スケルトンリフォーム
・リフォームの効果:短期間での入居、当面の修繕費がかからない

―この物件はどのような経緯で購入したのでしょうか

懇意にしていた不動産会社からの紹介です。500万円程度の現金で購入できる物件を探していたところに、この物件を紹介されました。築30年くらいの物件でしたが、管理も行き届いていて、立地も申し分ないことが決め手になりました。

しかし、竣工からこれまでずっと同じ人が住んでいたので、初めて室内を見た時は事故物件なのではと感じるくらい、老朽化が進んでいました。カビによるシミや破損などが酷い状態でした。そういった理由から相場よりも100万円近く安く売りに出されていたのだと思います。

予算内で購入できる物件だったので、購入を決めました。

―リフォームでは、どのような点を重視しましたか

壁紙や3点ユニット、キッチン周りなど全体的に古く、今の時代に合った設備に更新する必要がありました。このままでは客付けは難しいと思い、思い切ってスケルトンにしてフルリフォームすることにしました。

部分リフォームでも貸し出せたとは思いますが、本業でデザイン系の仕事をしていたので、もともとリフォームに興味があったんです。結果的に利回りは想定よりも低くなってしまいましたが、純粋に後学のために大規模なリフォームをやってみたかったという気持ちもありました。

実際に使用する建材を自分で各メーカーのカタログを見ながら探し、要望書を作成しました。それをもとに工務店と相談して、リフォーム内容を固めました。

実際にどどへりさんが自作した「使用建材等要望書」

リフォーム自体はすべて工務店に依頼しました。もともと自宅のリフォームをしてもらった工務店の方と懇意にしていたので、そのまま依頼しています。職人の腕も信頼でき、建材も品質がきちんとした安価なものを見つけてきてくれます。また、近隣なのですぐに対処してもらえるので助かっています。相見積もりも1社取りましたが、50万円ほど価格が高かったので、お断りしました。

リフォーム費用は、工務店に依頼した分で268万円、エアコンの設置などを自費でおおそよ8万円の出費がありました。合計で約276万円です。

自身の強い要望からこだわりのあるフルリフォームに挑戦したどどへりさん。実際、どのようなリフォームを行ったのか、パートごとに見ていきたい。

スケルトン工事

□リフォーム内容:スケルトン工事
□費用:約15万円

室内をリフォームしたときの室内状況。下地のコンクリートがむき出しの状態になっている

―スケルトン工事はいかがでしたか

スケルトンの状態になった物件を見ることができ、非常に実りがありました。わざわざスケルトンにする必要はもしかしたらなかったかもしれませんが、配管がどこを通っているのかなど、物件の構造を間近で見られて勉強になりました。

築30年経過していて、配管に不具合があるかとても不安でした。念入りに調査して、配管に異常がないことが確認できたことは一安心です。入居者にも「配管などに不具合はなかった」と伝えられるのはいいことですよね。

ただ、想定外だったのは、「アスベスト」が出たことです。ユニットバスのパネル裏あたりにありました。不動産会社や工務店からも年式から判断して出ないだろうと聞いていたので驚きでした。除去と廃棄処分に約6万円ほどの費用が追加でかかりました。

不動産会社も売主もその事実を知らず、スケルトンにしないと判明しなかったことだと思うので、結果的には見つかって良かったです。

玄関・キッチン

□リフォーム内容:収納棚の新調、冷蔵庫置き場の設置など
□費用:約43万円

玄関・キッチン周りのビフォー(左)とアフター(右)

―台所周りは、リフォーム前後で大きく変わっています

そもそもこの物件は、大きな冷蔵庫を置く場所がありませんでした。キッチンシンクの下に、冷凍機能のない小型冷蔵庫が取り付けられているだけでした。今時、一人暮らしであれば冷凍食品を常備できないことは厳しいと思い、冷蔵庫置き場を新設する必要がありました。

そのため、玄関収納(下駄箱)とクローゼットの幅を狭くし、冷蔵庫を置くスペースを作りました。キッチンとダクトは新調していますが、幅は変わっていません。

3点ユニット・洗濯機置き場

□リフォーム内容:設備の一新
□費用:約82万円

水回りのビフォー(左)とアフター(右)

―水回りはリフォーム前後で雰囲気が変わりました

バス・トイレ別への変更も検討しましたが、やはりスペースが足りず、3点ユニットのままでのリフォームを行っています。

あと、温水洗浄便座を取り付けたかったのですが、漏電の問題などがあり、電気配線工事をしただけでは取り付けられないと工務店の方に言われました。そのため、3点ユニットすべてを新しく取り替えることにしました。

3点ユニットは、各メーカーが一式で販売しているので、基本はそこから選択して細かいパーツを選びました。そこも少しこだわって、標準よりかはグレードの高いものを選択しています。

―その他、一新した箇所はありますか

洗濯機置き場の防水パンを新しくしました。また、リフォーム前は鎧戸がついていましたが、より通気性をよくするために、「バーチカルブラインド」という製品を取り付けました。

居室

□リフォーム内容:小上がりの新設、クロスの張替など
□費用:約136万円

リフォーム前の居室

リフォーム後の居室

―居室は内装が一新されています

青梅市は古い町並みが魅力的なので、その雰囲気に合うような内装にしたいという思いがありました。

天井の高さが240センチメートルほどで比較的高いので、1Rでは見かけない小上がりを作りました。風情を出しつつ、落ち着ける部屋にしています。また、玄関のクローゼットを狭めたため、収納スペースが少なくなりましたが、この小上がりは跳ね上げ式になっていて、その下に半間分の収納スペースを確保しています。

この物件はもともと下地のコンクリートに直接壁紙が貼ってありました。石膏ボードなどに壁紙を貼るのが普通だと思いますが、居室をなるべく広く取ろうと考えたのだと思います。

ただ、そのせいで冬にはコンクリートと壁紙の間で結露が発生し、壁紙が剥がれたりカビが発生したりなどのトラブルがあったようです。実際、天井の隅に黒くカビの跡がくっきり残っていました。

工務店の方と試行錯誤し、今回は吸湿性に優れた珪藻土の壁紙を選択して、結露防止の対策を行っています。

また、一面だけアクセントウォールという意味合いで、桜色の漆喰を塗りました。出来上がりの色が不安だったので、塗装するときは現場立ち合いをして色合いに問題ないかの確認を行いました。和室に合うような色で気に入っています。

あと、雰囲気に合うように居室のブラインドは「プリーツスクリーン」という製品を使用しました。ブラインドとしての機能もありますが、和紙のようなレースと、1級の遮光カーテンの機能も兼ね備えています。

設備の老朽化が進んだ区分マンションを購入し、スケルトンリフォームを行った「どどへり」さんの事例を紹介した。今回は、オーナーの後学のためのリフォームという側面もあり費用は高額となっている。このようなスケルトンリフォームを行った場合、おおよそこのぐらいの費用がかかる、という参考にしていただければ幸いだ。

なお、必要最小限の部分リフォームを実施して賃貸に出す、という方法もある。自身の状況やリフォームの目的、などを考慮したうえで、どのような工事を実施するのか検討したい。

(楽待新聞編集部)