全国各地で活躍する不動産投資家たち。今回、北海道で不動産投資を行う4人の投資家に集まってもらい、座談会を開催した。現在の不動産投資市況、「買っている人は多いがこの先危ない」と思う北海道のエリアや、北海道における賃貸経営の注意点、地域特有の金融機関事情など、幅広いテーマで語り合ってもらった。

Tさん
不動産投資歴約12年。年間家賃収入は2億5000万円、年間CFは約4500万円。中古から新築まで、さまざまな物件を所有する。不動産業も経営。 

北国さん
不動産投資歴25年。年間家賃収入は4000万円、年間CFは約2000万円。資産のコアとなる「基幹物件」と5年以内に売却する「チャレンジ物件」に投資する手法をとる。

キャプテンさん
不動産投資歴約17年。年間家賃収入は約6500万円、年間CFは約2000万円。中古・新築にこだわらず複数の物件を所有するほか、倉庫も運用している。

レイジさん
不動産投資歴1年8カ月。年間家賃収入は2300万円、年間CFは約600万円。サラリーマン投資家として、手法を模索中。これまでは融資を受けて、中古物件を購入してきた。
(以下敬称略)

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投資家たちの最近の動きは?

座談会の最初のテーマは「不動産投資家の今年の動き」。不動産投資家は今年、物件の売買をしたのだろうか。

北国
私はこの前、1年10カ月くらい前に購入した約3600万円のアパートを、いま売ったらどうかな、というかたちで売りに出しました。はじめはかなり欲張って5600万円くらいで売りに出したんですけど、鳴かず飛ばずで…。段階的に下げていって、最終的に4200万円で成約しました。

最近は、豪雪地帯物件と自分ではよく言いますけど、私は、札幌と旭川をつなぐようなラインの、札幌より1.5倍近く雪が降るようなエリアの物件を結構攻めて売ったり買ったりしています。

キャプテン
どの辺の豪雪地帯ですか?

北国
岩見沢市とか美唄市とか。あの辺はADがだいたい1カ月なんですよね。札幌や苫小牧はAD2カ月が平均なんですけど、そこよりもアパートの供給が少ないので。北海道の投資家も「あそこでやるの?」っておっしゃる方もいるんですが、最近はニッチなところを狙って動いています。

キャプテン
僕は今年、自分の中で「実験」みたいな形で所有していた物件を売却しました。3年半前に買った札幌市内のアパートです。2400万円で購入して、今年、それより高い価格で売却しました。

築古で、ワンルーム16部屋あるアパートなんですけど、入居者さんのマットレスが窓にたてかかっているのが外から見えて、「あそこやばいよね」って話が出るような物件だったんです。消防点検で管理会社の人に入ってもらったら、「床が見えなかったです」って言われたことも…。

北国
札幌の何区ですか?

キャプテン
手稲区です。駅からも遠いし、駐車場もなくて、クセのある物件でしたね。それでも買ってくれる人はいるんだな、というのが学びでした。この先(物件価格が)どうなるかわからないので、売るには今しかないなということで、今年売りましたね。

コロナで新千歳は今

T
僕は、中央区の全空の物件に買い付けをいれて、今返事を待っているところです。購入できたら、生活保護受給者をターゲットに貸していきたいと考えているのと、あとはマンスリーで運営しようかな、と考えています。

マンスリーだと、ワンルームで8、9万円くらいでも家賃設定できるんですよ。普通の賃貸と比べて倍くらいとれます。例えば3カ月出張でこちらにいる…みたいな短期の入居者は多いので、需要は高いです。うまく客付けできれば、利回りはいいですね。

レイジ
私は、昨年不動産投資を始めたのですが、今年も買いました。実は、ちょうど昨日(撮影日の前日)が決済だったんです。千歳市の駅から10分くらいの場所にある、1DKが16室の木造アパートです。築12年で表面利回り15%くらいなので、相場からすると割安感があると思ったのが購入の決め手ですね。16室のうち半分が空室なので、これからしばらくは入居者を入れるために頑張っていかないとな、というところです。

北国
千歳市は印象がいいエリアですよね。賃貸需要は堅いと思っています。

レイジ
基本的には私もそう思います。ただ、足元はちょっと危ない気がしていて…。空港が近いので、空港で働く方の賃貸需要が高いエリアですが、コロナ禍でいったん空港勤務の方がいなくなってしまい、今もあまり戻ってきていないですよね。今後は(人口も戻って)増えていくと思いますが、向こう半年くらいは厳しいんじゃないかと考えています。

キャプテン
確かに、今千歳に物件を所有している投資家はかなり苦戦していると聞きますね。

北国
千歳は大きな自衛隊駐屯地があるから、家族と住む自衛官の方の需要もあると考えると、特に単身者向けは今は厳しくて、ファミリー向けの方が良さそうですね。

北海道のエリア事情

札幌市内や北海道内でも、投資家に人気のエリアは多数存在する。だが、そうした中でも「人気はあってもこの先危ない」と感じるエリアもあるという。どこなのだろうか。

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