築古戸建は「入居者目線」で選べ、物件資料の見極め方

物件購入の際、まずは「物件資料」の情報をもとに検討を進めていくことになる。一方、資料に書かれた情報の判断基準に自身が持てず、悩んでしまう投資家もいるだろう。

この連載では、各回1人の不動産投資家を招き、物件資料をどのようにチェックするのか解説してもらう。

今回解説してもらうのは、実践大家コラムニストとしても活躍する「築古大家のコージー」さん。京都エリアの戸建てやアパートなど、築古物件を中心に93室を運営している。家賃年収は約5000万円だ。これまで癖のある築古物件を再生して貸し出す投資手法を極めてきたという。

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コージーさんが普段狙っているのは、1LDKから2LDKの間取りで、広さは35～50平米ほど、そして公共交通機関にアクセスしやすい立地の物件だ。日本には2～3人までの世帯が多いことから、「最も入居者が狙いやすい間取りと床面積サイズ」だとして、この規模の物件は狙い目だと考えている。今回はそれに近い例として、以下の2物件を用意した。

※注：いずれも、実際の売り物件をもとに楽待新聞編集部が作成した架空の物件です

■物件1：京都府城陽市の築古戸建

■物件2：京都府向日市の木造テラスハウス

読者の皆さまは、それぞれの物件をどのように判断するだろうか。自分なりの基準で検討した後、コージーさんがどう読み解くのか、「答え合わせ」の感覚で読み進めてほしい。

物件1：京都府城陽市の築古戸建

最初に見ていくのは、京都府城陽市の築古戸建。駅から徒歩10分以内で賃貸中、利回りも高い物件だが、コージーさんによると、この資料には懸念点も隠れているという。順番にポイントを見ていこう。