「コロナで1K市場が崩壊」、テリー隊長が振り返る2022年の市況

「2022年の不動産賃貸業を振り返る」をテーマとした、ベテラン投資家によるリレーコラム。今回は、実践大家コラムニストの「FIRE大家　テリー隊長」さんです。

東京23区内にマンションやアパート6棟と、そのほか区分2戸などを所有しており、年間の家賃年収は約7000万円といいます。また今年7月には、不動産投資の収支シミュレーションの基本をわかりやすく学べる著書『数字でキチンと学ぶ 不動産投資のキホン』を発刊しました。

そんなテリー隊長さんですが、今年は「コロナの影響が大きかった」といいます。また後半では、今年から計画をスタートさせた、土地から新築の物件2棟についても語ってもらいました。

コロナで2棟の家賃を大幅値下げ

こんにちは、FIRE大家　テリー隊長です。

2022年を振り返るということで、今年印象的だった出来事をいくつかお話ししたいと思います。

まず新型コロナウイルスについては、不動産投資へのインパクトがこれまでで最も表れた年でした。というのも、空室期間が異常に長くなったんです。

当然入居者の退去は定期的にありますが、私の物件はすべて東京都内なので、空室になっても適正な賃料を設定しておけばすぐ入居がつきます。ただ今年は、春先くらいに3～4部屋出た空室が、通常1カ月ほどで埋まるのに対して2～3カ月埋まりませんでした。最終的に2部屋のこってしまったので、仕方なく家賃を値下げしました。

1件は城南エリアにある築20年、鉄骨造のマンションの1室で、7万5000円から6万9000円に値下げしました。もう1件は城東エリアにある、同じく築20年の鉄骨造のマンションで、6万2000円から5万8000円に値下げしています。これまでの賃貸運営で、こんなことは初めてです。

原因を自分なりに分析すると、東京の若者の人口が減っていることが挙げられると思います。これは東京都の統計データにも表れています。2020年には15歳～24歳の人口は約135万人でしたが、2022年には約130万人とおよそ5万人減少しています。

大学生がコロナでリモート授業が多くなって実家に帰ったり、新入社員がリモートワークのため部屋を借りずに実家で働いたりするケースも増えました。こうした若い人が都内から流出したことで、彼らをターゲットとした1K市場が崩壊したと感じます。

都内で不動産投資をしている大家さんの話を聞くと、対策のために、今まで1カ月分だったADを2カ月分、3カ月分にしたり、フリーレントをつけたりして、なんとかしのごうとしていましたね。私もこの危機的状況はなんとかしないとということで、値下げに踏み切りました。

ただ、この状況を続けるつもりはありません。値下げといっても、今回空室を埋めるための緊急対策なので、コロナが収束して需要が戻っていけば家賃も戻していこうと思っています。

現在はこの2部屋を埋めて全室満室になっているので、次空室が出たときに東京都の人口動態やほかの大家さんの状況を見ながら、慎重に検討していきたいです。

あとは、今年世情の変化を実感した出来事として、ローンの金利が軒並み上がったことが挙げられると思います。

具体的には、今年2月に、メガバンクの金利が