1月21日(土)、楽待が主催する「第4回楽待オンライン不動産投資セミナー(参加無料)」が開催されました。

今回は、「愛のお説教部屋」で人気の五十嵐未帆さん、メディア出演多数の女性事業家・八木エミリーさん、総投資額約15億・東大卒MBAホルダー投資家の岸登さん、節税効果を検証した楽待コラムが人気の税理士・斎尾裕史さんの4名に、実践ノウハウや投資家として成功するために欠かせないマインドについてたっぷり語っていただきました。

また、ストレイトライド株式会社と株式会社新日本コンサルティングの出展企業2社からも、最新の不動産投資市況や融資情報、投資戦略についてお話しいただきました。

多くの方からご応募いただいたため、抽選により1000名の限られた方のみがご視聴いただけるセミナーとなりました。大変たくさんのご応募、誠にありがとうございました。

セミナーに参加した方を対象とした満足度アンケートでは、大変不満を1、大変満足を5とした5段階評価で、全体平均4.3の高評価をいただきました。

当日は、不動産投資家でもあるフリーアナウンサーのchisatoさんを司会に迎え、12時45分〜18時まで全4講演を実施しました。今回のセミナーの感想として、以下のような声をいただいております。

「無料とは思えない膨大な量の資料や講座はとても勉強になりました。前から著書を読んでファンだった講師の話をライブで聞けてとても良かったです。貴重なセミナーでした。ありがとうございました」(東京都/50代/女性)

「予想以上の内容、ボリュームで本当に抽選に当たって運が良かったと思えました」(愛知県/40代/男性)

「実例を交えた各専門家の話が分かりやすく、今日の半日で書籍10冊分以上の価値はあると思います」(神奈川県/60代/男性)

「所有物件が収益を生まなくて、どうしたらよいかわからず、日々不安で生きた心地がしていませんでした。が、失敗しない人はいない、成功した人もその過程で失敗していると改めて知り、前向きに考えられるようになりました。何もせずに後悔をするのではなく、行動して選択肢を増やしたいと思えるようになりました」(東京都/30代/男性)

この記事ではセミナーの様子や各講師が話した内容をトピックスにして少しだけお届けいたします。なお、今回のセミナープログラムはこちらからご確認いただけます。

また、今回のセミナーとあわせ、これまでに開催された第1回~第3回の楽待主催セミナーの様子について、楽待プレミアム会員限定で動画を配信いたします。全17講演もの映像はもちろん、資料のダウンロードも可能です。

・愛のお説教部屋の五十嵐さんが教える、騙されて失敗物件を買わないためのシミュレーション方法
・出口戦略のプロ・岡田さんが使っている所有物件の管理表や、物件購入時・売却時のチェック方法
・金融機関の支店長も太鼓判を押した安藤さんの事業計画書の作り方
・金利交渉の達人である小林さんの金利交渉時のトーク例
などなど、実践ノウハウがたっぷり詰まった映像とセミナー資料をじっくりご覧いただけます。

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当日の講演内容をご紹介

◆講演1 (講師:五十嵐未帆さん)
「愛のお説教部屋」五十嵐未帆が伝授!
不動産投資における「失敗」と「成功」の分かれ道

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これまで、数多くの失敗投資家を見てきた五十嵐さんが、失敗する投資家と成功する投資家の特徴や不動産投資で騙されないための3つの教訓などを伝授しました。

五十嵐さんが絶対にやってほしいと語る、不動産投資で失敗しないためのシミュレーションの方法について、金利は3%上がっても耐えらえるか、入居率は80%で見るなどの具体的なアドバイスも。

物件購入後に気を付けたいポイントとして、満室運営のためのノウハウや経費削減のための交渉術など、五十嵐さんが実践している方法が紹介されました。「失敗投資家さん」が鵜呑みにして購入してしまった物件の業者シミュレーションを、五十嵐さんの基準で入れ直してみたらどうなるかを解説するなど、実践的なノウハウの提供が大好評でした。 

<Q&A>
Q:理想の物件はなかなかないとのことでしたが、最近、物件検索で出てくる物件をシミュレーションしてみると、満足する様な物件にはなかなか出合えません…。五十嵐さんが物件を探す際、妥協するのはどんな点ですか。それぞれの見極めポイントを教えてください。

A:気になる物件があったら、自分の希望する額で買えるかを確認するためにまずは指値交渉のアタックをしてみたらよいと思います。
妥協するところはエリアです。まずは希望するエリアを見て、駅を増やしながらエリアを広げていくことが多いです。その次に妥協するのは価格や利回りです。簡単に満足する物件には出会えないかもしれませんが、あきらめずに頑張ってください。

Q:五十嵐さんが、これは騙されてしまう!と思われた巧妙かつ悪質な提案があれば教えてください。
A:1棟目物件を購入する際、購入前に「屋根の修繕はいくらくらいかかりますか?」と聞いたら、100万円くらいと言われましたが、購入して1年後に1400万円かかることがわかりました…(管理会社や施工会社に確認すべきだった)

また、テナントに空室がありましたが、「売主さんが募集していないだけで、五十嵐さんが募集したらすぐ埋まりますよ」と言われたのですが、購入後全く埋まりませんでした。後から現地を見に行ったらシャッター街でした…(話を鵜呑みにせず、現地確認をすべきだった)
この経験から、仲介会社や売主さんの話を鵜呑みにせず、きちんと自分で調べないといけないと反省しました…!

<視聴者の感想>

・五十嵐さんのエクセルを使った物件管理方法などはぜひ取り入れてみたいと思います。資料をじっくり拝見できるのが楽しみです。その他、意外と費用は削れる箇所や削り方があるんだなぁと目から鱗でした。

・良いことだけでなく困ったことや悪いことなど実際の経験を通しての講演が心に響きました。不動産経営は利益の追求だけではなく個々の考える幸せを実現する為の手段であり、成功しただけでは空しいことになる可能性が高いので、最終目的を見失うことなく邁進していくべきとの女性ならではの視点にとても感銘を受けました。

 

◆講演2(講師:岸登さん・足立 典彦さん、氏家 佳大さん、中村 祐介さん、赤妻 敬介さん、小尾 史也さん/ストレイトライド株式会社

最新の不動産投資市況から読み解く、
年収400万円台、50代など、ステージに合わせた投資戦略とは?

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東大卒・MBAホルダー投資家の岸氏が、コロナ前後で融資環境はどう変わったかなど、不動産投資市況を分析しつつ、どちらも所有する自身の経験を踏まえて区分マンション投資と1棟投資のメリット・デメリットを解説。

数年前に購入した所有中の区分マンションの中に、市場価格が2~3倍にはね上がった物件が複数あるお話や、判断を誤って購入し、2000万円以上の損失を出してしまった失敗事例などにも多くの関心が寄せられていました。

後半ではストレイトライドの5名のコンサルタントが登場し、年収や年齢を理由に融資を断られてしまった方でも、自己資金を抑え、金利1%台での借入で物件購入を実現したお話など、実際に相談を受けたお客様の5つのお悩みを紹介し、それをどのように解決したのかを解説してもらいました。

年収400万円台で自己資金をあまり使いたくない、年齢が50代のため融資を理由に物件紹介を断られた、戸建投資と区分マンション投資を迷っているなど具体的なお悩みに対して、自分と似た境遇なので参考になるなどの共感の声が聞かれました。

<Q&A>
Q:岸さんは、ご自身で探さなくても、パートナーが良い物件を探して提案してくれるようになったということですが、その状況まで持ってくるのにどれくらいかかりましたか?

A:早い方でも1年弱、長い方は2~3回取引を重ねた後で、2~3年くらいかかっています。お互いの信頼関係は1日、2日ではできないので、しっかりコミュニケーションを取りながらツーカーの関係になれるパートナーを探して関係を構築していく必要があると思います。
すぐにできることではないかもしれませんが、一度関係を築いてしまえば後から楽になるので、おすすめです。

Q:ストレイトライドさんは低価格帯の物件を扱っていて、岸さんも1000万円以下の物件をお持ちのようなのですが、ネットに出てる1000万円以下の物件はボロボロあるいは客付に困るような物件というイメージがあるのですが、そんなことはないのでしょうか?

A:(岸さん)イメージでそう思われているのかなと思います。低価格帯だから瑕疵があるということもないので、低価格だからよくないと言う事はない。そこは気にする必要はないと思います。
(中村さん)たとえ低価格帯の物件でも、マンションの管理状況だったり、その駅、エリアの賃貸ニーズがあれば客付けに困ると言う事はないので、1000万円以下の物件だからと心配される必要はないと思います。その物件単体の状況をきちんと確認することが大事だと思います。

<視聴者の感想>
・岸さんの講演が大変すばらしかったです。市況や融資実績について、データをもとに分析された結果を大変丁寧にまとめていただき、短い時間の中でかなり濃い情報をいただけました。現在の不動産業界の大局観を得ることができ、とても勉強になりました。

・ストレイトライドという会社を今回初めて知りました。各コンサルタントのお話は短かったものの、凝縮された話が印象的でした。区分は自分の投資対象として範囲外でしたが、相談に乗ってもらいたくなりました。それぞれの相談者についてのエピソードがとても身近に感じ、親切に対応していただけるような印象を受けました。

 

◆講演3 (講師:斎尾裕史さん・北嶋憲さん/株式会社新日本コンサルティング
高年収の人ほど要注意!
間違えた節税で損をしないための不動産投資戦略

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東大卒税理士の斎尾先生が、減価償却を活用して築古物件を購入する場合、出口を見据えて購入しないと節税をするつもりが、実は逆に多くの税金を払うことになってしまうということや、法人化=節税になると思っている人が多いが実はそうではないことなどを、具体的な計算例を出して分かりやすく解説してくださいました。

さらに、新日本コンサルティングの北嶋さんからは、法人化するかどうかは節税という観点ももちろん重要だが、法人にしか融資をしない金融機関などがあるため、融資を受ける際の戦略の1つとしても考えるべきというお話がありました。

昨年1年間の間に物件を購入されたお客様の実例を上げ、どこの金融機関からどのような条件で借り入れを行い、どんな物件を購入しているのかを詳細に説明されました。講演者である北嶋さん自身が5棟の物件をお持ちで、当初は融資で苦戦したなどのリアルなエピソードもご紹介いただきました。

<Q&A>
Q:償却年数をある程度長くするのは可能とのことでしたが、税務署に期間の合理性を確認されたり、変更を求められたりしないのでしょうか? どのような根拠で見積もったのかなど、記録を残しておく必要はありますか?

A:(斎尾先生)確かに、どうしてこのような年数になったのかは、できれば鑑定士さんなど、プロに一筆を書いてもらうほうが望ましいと思います。
ただ、問題になるケースは償却期間を短くする場合がほとんどで、期間が短い場合は追徴課税になりますが、長い場合は返金になるので税務署からはあまり指摘されないと考えて良いと思います。

Q:紹介された購入実績の部分に、新築で利回り7パーセント以上の物件が複数あったんですが、今の市況でもこの利回りは実現可能ですか?

A:(北嶋さん)鋭いご質問ですね。当社では新築物件もご紹介していますが、ここ最近は材木の価格や建築費が高騰しており、利回りを確保するの難しくなっているため、同じ場所なのに昨年より利回りが0.5%下がるというケースはあるかもしれません。
ただ、建築費が上がった分、より割安な土地を見つけられるように努めてはおり、現状だと都内は6.5~7.5%、都内以外の一都三県では7.5~8.5%くらいでご紹介しているケースが多いです。

<視聴者の感想>
・これほどまでに不動産、事業形態と税金のことを分かりやすく整理、シミュレーションされている説明を聴いたことがなく、税の仕組みについて理解が深まりました。Q&Aでお答えいただいた内容もとても参考になり、中古、新築と入居者の属性についてのお話などは投資姿勢を考える際の判断材料になると思います。

・個人事業主か法人化か、どちらが自分にとって節税できるか?についてずっと関心があり、法人化の方が得だと思っていました。しかし、お二方に図を踏まえてメリットとデメリットを解説いただき、「単に法人の方が税率が低いから節税につながるということではない」と分かったことが、今日一番の収穫でした。ケースバイケースで節税できる・できないがあり、今後の税制変化も含めて継続的に勉強が必要だと改めて感じました。ありがとうございました!

 

◆講演4(講師:八木エミリーさん)
総資産7.5億円の元証券ウーマンが語る、
金融リテラシーを高めて豊かな生活を送る方法

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不動産投資家としての顔以外にも、富裕層向けの資産活用のアドバイス、バイリンガルスクールの運営などを行う八木さんが、20代から不動産投資を始め、悔しい想いをしながらも、試行錯誤して資産を拡大してきたエピソードをお話しくださいました。

ここぞというときは、筆文字かつ巻紙を使って手書きの手紙をしたためているというお話や、やり取りのある業者さんの名前は全てフルネームで携帯に登録し、電話がかかってきたら「〇〇さん、こんにちは」と名前を呼んで電話に出るなど、相手と良い関係を気づくために実践されていることを具体的に教えてくださり、とても喜ばれていました。

また、目標をぶらすことなく行動するためのセルフカウンセリングの方法など、不動産投資だけにとどまらない、生き方や考え方の話にも注目が集まっていました。

<Q&A>
Q:不動産会社への「物件要望書」を作っているとのことでしたが、細かく希望を書きすぎると業者さんに嫌がられる気がするのですが、伝え方のポイントなどはありますか?また、A4のコピー用紙などに印刷して持参すればよいのでしょうか?

A:伝え方のポイントとして、自分の希望だけを伝えるのだけでなく、相手を気遣うようなメッセージ(例:朝早くからお疲れ様です)を添えるなどすれば良いと思います。物件要望書はむしろ細かければ細かいほどわかりやすいので嫌われることはありません。
印刷はA4のコピー用紙で良いと思います。私は、物件要望書の他に、プロフィール、免許証のコピー、確定申告3期分、持っている物件の概要書、レントロール、銀行残高などをファイリングして持ち歩いています。銀行にも、不動産会社にもそれを持参して、必要なものをすぐに提出できるようにしてあります。

Q:自分の味方になってくれる人かどうか、不動産会社の営業マンや銀行担当者の見極めポイントなどがあれば教えてください。

A:気が合う人です。皆さんもコミュニケーションがしっかりとれるなと思う人、この人苦手だなと思う人がいると思うのですが、実際、コミュニケーションがしっかりとれる人の方が良い物件を持ってきてくれるし、味方になってくれるなと感じます。
例えば、不動産以外の「雑談」ができる人とは良い関係性が築けることが多いです。それ以外には、レスポンスが早い人も大事だと思います。

<視聴者の感想>
・不動産のみならず、投資に臨む姿勢や銀行攻略の戦略など幅広い内容とよどみない喋りで引き込まれました。特に、いかに不動産業者や銀行を味方につけるかという話は興味深く、取り入れていきたいと考えています。

・単に不動産賃貸業を行うだけでなく人生の理念やビジョンに合わせて、不動産賃貸業をどのように組み込んでいくのか、というお話はとても同感できました。
また営業のプロとして各関係者(不動産業者・金融機関)に対してどのようなアプローチをしていくとよいのかというお話も大変参考になりました。

以上、内容盛りだくさんの4講演でした。今回参加できなかった皆様にも、少しでもセミナーの様子が伝われば幸いです。次回は5月頃の開催を予定しておりますので、詳細が決まり次第、楽待新聞やメルマガなどでお知らせいたします。

今回のセミナーにご参加いただいた方からのアンケート結果も踏まえ、より良いセミナーを作っていきたいと考えておりますので、ぜひご期待ください!

(楽待広報部)

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