狙われたリゾートマンション、新たな「悪質商法」の手口とは

これまで私は、楽待新聞や楽待のYouTubeチャンネルで、全国の分譲地・別荘地の所有者を狙った悪質商法についてたびたび取り上げてきました。

こうした業者の存在は、もはや不動産業界内では周知の事実となっており、継続的な注意喚起も行われています。しかしそれでも、被害はなくなっていません。これはおそらく、こうした悪質商法の1人あたりの被害額が約30万円ほどと少額であり、泣き寝入りしてしまう方が多いためでしょう。

一方で最近は、こうした悪質業者の常套句であった「田舎の分譲地や別荘地が高値で売れる」という誘い文句が説得力を失いつつあります。そうした中で増えているのが、「不要な不動産の処分」を謳うサービスです。今回はこの新たなサービスの実態について取り上げていきます。

「負動産」買い取りサービスが増加中？

昨今では、「負動産」という言葉が一般化しつつあります。売却どころか、そもそも手放すこと自体が難しい不動産が少なからず存在しており、不要な負動産をどのようにして「処分」するか、そんな悩みを抱える方も多くなっているのです。

そうした中、不要な不動産の処分を謳うサービスも増えています。無償譲渡先の募集・斡旋を行うサービスや、有償で負動産を引き取るサービスなど、その手法はさまざまです。いずれも売主に対して「高値で売れますよ」などと売却を誘うものではなく、あくまで不要な不動産を「手放す」ことに主眼を置いたサービスです。

しかし、ここで注意しなくてはならないのは、このような「負動産買取」を謳う業者の中にも、高額の手数料を徴収する会社が存在することです。手数料の内訳や根拠がきわめて不透明で、本当にその負動産を「処分」するのに必要なのかどうかも疑わしいような料金を請求してくるケースも見受けられます。

この手口は、私が調査のフィールドにしている限界ニュータウンよりも、全国の別荘地や、市場価格が大幅に下落してしまった古いリゾートマンション、また所有権の登記を伴う「会員制リゾート施設の会員権」の所有者に向けて、近年広がりつつあるのです。

狙われるリゾートマンション

すでに広く知られていますが、古くなったリゾートマンションの中には、1万～10万円という価格で売りに出されているものが少なからず存在します。

こうした物件は、住戸として普通に利用する分にはなんら差し支えはなく、売値が10万円だからと言って、管理もされずに荒れ果てているようなところはほとんどありません。ただ、リゾート地であるために居住用物件としての需要が限られており、それでいて供給数が多いために、市場価格が崩壊しているのです。

一方、同じリゾートマンションに関する所有権で「会員制リゾート施設の会員権」というものもあります。これは簡単に言うと、土地や建物を複数の会員で区分所有する権利のことです。各区分所有者が年会費などの形で費用を負担し、施設を管理しながら利用するのが一般的です。

こうした会員権の中には、施設の運営自体が停止、あるいは運営会社が倒産してしまい、建物は事実上廃墟と化しているものがあります。このような会員権を所有していても、ただリスクと納税義務を背負わされるだけですから、もはや価格が付けられるような商品ではありません。

さて、こうした売却困難な不動産のオーナーのもとには、「負動産の買い取りをいたします」と銘打ったダイレクトメールが頻繁に送付されます。

そこには、市場価値のないリゾート物件を所有し続けることがいかにリスクの高いことか、そしてそれを相続する羽目になった子供や親族が、いかに甚大な迷惑を被るかという点について長々と解説されています。そしてそれを解決するために「当社で不要な不動産を買い取りします」などと勧誘するのです。

やっかいなのは、その指摘自体は必ずしも誤りであるとは言えないところです。むしろ、所有者自身が現にその点について悩んでいるもので、逆に納得できてしまう点が多々含まれています。処分困難な不動産を抱えるリスクについては、すでに数多くのメディアはもちろん、他ならぬ私自身が公開しているYouTube動画でも同様の指摘をしています。

しかし、これら業者のパンフレットをよく読むと、その買取金額は1万円程度とされていることが多いのです。その一方で、「所有権移転費用」「処分費用」などさまざまな名目で費用が必要とされ、さらに管理費を要する物件であれば数年分の管理費の納入も求められ、結果として数十万～数百万円に及ぶ金銭を「売主」が負担することで「買取」してもらえることになっています。

不動産の処分に100万円負担したオーナーも

ただ、有償で物件を引き取るからと言って、直ちに悪質業者だと決めつけるわけにもいきません。例えば移転登記費用などを売主側が負担して処分を行うことも、今はよく見られる事例です。むしろ費用の持ち出しを行わなければ手放すことができない物件が増えているからこそ「負動産」「マイナス不動産」という言葉が生まれているのです。

問題は、一部の業者において、この「処分費用」が適切に使用されていない事例が見受けられることです。

例えば、現在はすでに営業の実体がなくなっている、大阪府吹田市の「M社」というある業者はその例です。以前、取材にご協力いただいた湯沢町内のリゾートマンション管理組合関係者によると、この業者は、新潟県湯沢町のあるリゾートマンションの前所有者から「負動産」の買い取りをする際、処分手数料のほかに数年分の管理費を受け取っておきながら、自社へ所有権を移転した後、いっさい管理組合に管理費を納入することなく滞納し続けていました。

同マンションは現在でも市場価格100万～200万円くらいで、地元の仲介業者でも普通に取り扱うマンションです。ところがその前所有者は、M社に100万円以上もの手数料を支払い、所有権を移転させてしまったのです。

湯沢町には、10万円程度の価格で売りに出されているリゾートマンションも多いものの、少なくとも同マンションに関しては、そんな高額の手数料を負担しなければ手放せないような物件ではありません。その前所有者は、昨今の「負動産」リスク回避を必要以上に煽られ、適切に売却すれば支払う必要がなかった「処分費用」を無用に負担することになったのです。

その後、同マンションの管理組合は、いくら滞納分を請求しても、まったく管理費を納入しようとしないM社に業を煮やし、M社所有の部屋を競売にかけました。最終的にはそれを管理会社が落札し、所有権をM社から取り返す形で、管理費の滞納を打ち切るという荒療治に出ざるを得ませんでした。

管理会社自らが落札を行ったのは、物件の市場価格を超えるほど多額の滞納管理費を抱えた競売物件を、関係者以外の第三者が落札する可能性は低いためです。管理会社が落札し、いったん管理会社が売主となった物件を後に売却することによって、滞納状況を解消させました。これは、近年の湯沢町内のリゾートマンションにおいて、一般の管理費滞納者に対しても同様に行われている手段です。

別の取材でお話する機会のあった、あるリゾート施設の関係者によると、M社はリゾートマンションの他に、会員制リゾート施設の会員権所有者に対しても盛んにダイレクトメールを送付していたそうです。不動産共有型の会員制リゾートの登記事項証明書を見ていると、M社に移転された共有持分を目にすることがあります。

「所有者不明土地」が増加する恐れも

この商法は、従来の手数料詐取型の商法と異なり、その買取サービスの利用者自身に被害者の自覚がない点が、問題の解決を困難にしています。M社の例に関して言えば、少なくとも所有権の移転登記自体は行われているので、元の所有者は、たとえ所有権移転後にM社と管理組合の間で深刻な紛争が発生しようとも、もうその紛争に関知することがありません。

リゾートマンションならまだ売るあてもあるかもしれませんが、閉鎖されたリゾート施設の会員権などは、それこそ0円でも売却はほぼ不可能です。所有者自身が費用を負担してでも手放したいと考えているのであれば、所有権の移転が完了した時点で満足するでしょう。

しかし、それであるならば、例えば先に挙げた湯沢町のリゾートマンションのケースなどは、先払いで要求される数年分の管理費用や「処分費用」とやらは、一体どこで使用されたのか？ 果たしてその処分費用の額は妥当なものだったのか？ という疑問が残ります。所有権の移転登記自体は、（権利部の記載内容にもよりますが）司法書士に依頼したとしてもそれほど高額の費用を要するものではありません。

実際、ネット上でのM社の評判に関する書き込みなどを精査すると、M社が区分所有権を取得してもまったく管理費を納入しないために、処分費用を支払って所有権を移した前所有者と管理組合の間でトラブルが発生した事例もあったようです。

2023年1月現在、M社はすでに会社としての実態はなく、吹田市にあった事務所も退去していて連絡が取れない状態です。管理者を失った会員制リゾート施設では、M社名義の所有権や共有持分は今も放置されたままで、それがどれほどの数に及んでいるのかは不明です。

それでも「負動産」を手放すことができればそれで良い、その後のことなど知ったことではない、という考え方の方も、もちろんいると思います。特に相続で仕方なく負動産を所有する羽目になった方にしてみれば、その不動産に対する思い入れもなく、後のことまで考慮しろと要求するのも難しいかもしれません。

しかし、このような極めて不透明な手数料の徴収と、法人名義で放置することを前提とした所有権移転登記が横行するようになれば、ただでさえ昨今問題になっている「所有者不明土地」のさらなる増加を招く恐れがあります。所有者不明土地の増加を後押しするような商売手法は許されないものであると思います。

また、手数料を徴収しながら、実際には所有権移転を行わない、完全な詐欺行為を働く者が現れないとも言い切れないのです。

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先にも述べたように、移転登記費用などの実費や、一定の手数料を徴収して、不動産の処分のサポートをするサービスそのものは、すでに複数の事業者によって行われています。

所有することそのものがリスクとなってしまうような不動産が存在する以上、そのサービスが有償となってしまうのはやむを得ません。むしろ、不動産の処分に悩む所有者からのニーズによって誕生したサービスとも言えるでしょう。そのサービスの合間を縫うように、不透明な料金の請求が横行するとなれば、適切な流通が阻害されるおそれもあります。

まだ誕生して間もないサービスなので、現時点でそのすべてが結論付けられるわけではありません。しかし、すでにリゾート物件の所有者のもとには頻繁にこのたぐいのダイレクトメールが送付される状況が続いていますので、引き続きこの問題は注視していきたいと考えています。

（吉川祐介）