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6月30日、国税庁が「マンションに係る財産評価基本通達に関する第3回有識者会議について」の報道発表資料を公開した。先日報道され話題になった「タワマン節税」について、相続税評価額の評価方法見直しが正式に発表された。

従来から、マンションなどを購入し、市場価格と相続税評価額の乖離(かいり)を利用して、相続税を過度に圧縮するケースが相次いでいた。国税局は、これを是正するため、相続税額の算定について新たな計算式を導入する。評価額が市場価格の60%に達しない場合は、60%に達するまで評価額を補正するようになり、対象の物件は税額が増えることになる。

新たな評価方法については、今後国税庁において通達案を作成し、パブリックコメントを経て、2024年1月1日以後の相続や贈与で取得した財産に適用される見込みだ。

評価方法はどう変わるのか

現行の財産評価基本通達では、マンション評価方法は次のように定められている。

■現行の評価方法
相続税評価額=建物の価額+敷地の価額

国税庁は、この評価方法では建物の効用や立地条件の反映が不十分であるため、評価額が市場価格と乖離してしまうのだと見ている。例えば、建物の市場価格には建物の総階数や、マンション1室の所在階、築年数などを反映しており、それにより価格が高くなることもしばしばある。

また、敷地利用権は、共有持ち分で按分した面積×平米単価で評価されるが、この「共有持ち分で按分した面積」が一般的に高層マンションほど細分化されるため、立地条件が良好な場所であっても評価額が市場価格に比べて低くなるケースがあった。

このような問題を踏まえ、国税庁は、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている築年数、総階数(総階数指数)、所在階、敷地持分狭小度の4つの指数に基づいて、評価額を補正する方向で通達の整備を行うという。

評価方法見直しのイメージ(出典:国税庁 マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について

具体的には、これら4指数に基づき統計的手法により乖離率を予測し、その結果、評価額が市場価格理論値の60%(戸建ての評価の現状を踏まえたもの)に達しない場合は60%に達するまで評価額を補正するそうだ。

■評価方法の見直し案
相続税評価額=現行の相続税評価額✕当該マンション1室の評価乖離率✕最低評価水準0.6

財産評価基本通達の改正手続きが順当に進めば、来年1月より適用となる予定のこちらの評価方法。第3回有識者会議の議事要旨によれば、このような評価額へ補正がかけられる改正について、専門家からは「妥当」「合理的」との声が上がっていた。

一方で、マンション市況の変化に対して適切な対応が求められるとして、新しい評価方法が適用されてからも定期的な実態調査による見直しが必要との意見も寄せられた。

今回の相続税評価額の評価方法見直しについては、市場価格に対する評価額の適正化を行うことで、最終的に「租税負担の公平化」を図るという目的がある。先日の楽待新聞による取材では、補正率を6割にすることについて根拠を疑問視する専門家の声もあったが、パブリックコメントを経て、通達の改正がどのように固まるのか注目だ。

(楽待新聞編集部)