はじめに
ちょっと久しぶりのコラムになります。
9月末に大きめのイベントをやりまして、その準備などが忙しく、コラムをお休みしておりました。
さて、物件チェックのコラムではこれまで色々な物件をテーマにしてきました。
RCであったり木造であったり…戸建てや区分もありましたね。
それぞれにメリットもデメリットもあります。
物件選択の注意点もそれぞれ違いますが、大切なのは自分の目的にあっている投資物件を選ぶこと。
そして、強みを活かせる投資法であることだと思います。
一概に「区分がダメ」とか「RC中古が良い」と言えるものではありません。
そして今回テーマにするのは「新築の、これから建築されるアパート」です。
まずは新築アパートについて、メリットを挙げてみましょう。
新築アパートの「3つのメリット」と「3つのデメリット」
1.入居競争力がある。
これまで誰も住んだことのない部屋に住むことができるというのは、入居者にとって大きなメリットです。
新築に限定して部屋探しをしている方も多くいらっしゃいますし、よほど場所を間違えなければ入居に困ることはないでしょう。
2.メンテナンス費用が掛かりにくい。
新築後10年程度は、大規模な修繕費用が掛かることはありません。
また、中古物件に比べて設備面でも優位にありますので、追加投資の必要に迫られる可能性は低いでしょう。
物件の表面利回りと実質的に手元に残る収益との差が、中古物件ほど大きくないのが特徴です。
3.減価償却が多く取れる。
購入費用のうち建物割合が大きくなるので、減価償却費用が多く取れます。
一方、新築ならではのデメリットや注意点もあります。
1.欠陥住宅(建物の瑕疵)
新築物件はこれまで誰も居住したことがないので、建物や設備に不具合があっても表面化しにくいという特徴があります。
ぱっと見はキレイで問題がなさそうでも、入居を開始したら「水が漏れる」「排水溝が溢れる」などのクレームが出るという話もよく聞きます。
逆に中古物件の場合は、入居者が継続的に建物チェックをしているようなものなので、隠れた瑕疵がある可能性は低いです。
2.建築(販売者)の信用リスク
建売以外の新築物件は、購入金額を「契約時」「上棟時」「完成時」などに分割して支払うことが多いのですが、代金の一部を支払ったにも関わらず、建築途中で業者が倒産するなどの理由で、物件が完成しないというリスクがあります。
3.設定家賃の読み誤り
今回の物件もそうですが、完成前の物件でも募集家賃を予想して、利回りが表示されていることがほとんどです。
しかし、この数字はあくまで予想でしかありませんので、ずれてしまうこともあります。
予想家賃を高く見込むことで、物件価格を上げることができますので、このような家賃査定はどうしても甘くなりがちです。
また、市況は常に変化していますので、建築前には妥当であった家賃水準が、数ヶ月後に下落してしまうケースもあります。
所在地 | 神奈川県横浜市 |
表面利回り | 約9% |
販売価格 | 約5,000万円 |
築年数 | 2012年(新築予定) |
※ログイン後のページでより詳しい物件情報をご覧いただけます。
以上、メリットと注意点についてお話しました。
そんな観点から採り上げた物件をチェックしていきましょう。
しかし、当然デメリットやリスクもあります。
不動産投資を考えていらっしゃる方は、もちろんしっかりと見極めをされるかと思いますが、第一は収益物件としての空室リスクです。
そのほか、建物の老朽化や設備の陳腐化対策なども、入居者に選んでもらう存在であり続けるためには不可欠ですね。
そのあたりを念頭において、物件を詳しく見てみましょう。
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