PHOTO:ABC/PIXTA

住宅業界を中心に、いま大きな話題になっている「4号特例の縮小」。業界以外の方も、どこかでニュースなどを目にしたことがあるかもしれません。

4号特例については、2025年の4月に改正法が施行され、主に住宅の新築やリノベーションに関するルールが大きく変わることになります。

建築業界への影響はかなり大きくなる可能性がありますが、実はこの話題、不動産業界や不動産投資にも深く関わってくる内容です。ただ、少々専門的な話も含まれるので、詳細をよくご存じないという方もいらっしゃるでしょう。

そこで本記事では、今回の「4号特例の縮小」について、法改正までの経緯を含め、キホンから解説します。不動産投資への影響などについても、要点をまとめていきたいと思います。

2025年4月以降、建築・不動産業界で何が変わるのか？ その全体像をぜひ掴んでいただきたいと思います。

そもそも「4号特例制度」って何？

まずは、「4号特例」の意味から確認していきましょう。

4号特例とは、ごくごく簡単に言えば「2階建て以下の木造住宅などで、建築確認の審査を一部省略する制度」のことです。

具体的には、3階建て以上の木造住宅やアパートなどの集合住宅では必ず必要になる構造審査などが、一定規模以下の住宅などでは省略するという制度です（ただし、建築士が設計・工事監理を行った場合に限る、といった条件もあります）。

特例の対象となる建築物が、「建築基準法第6条第1項第四号」に該当する建築物であるため、建築・不動産業界ではこうした建築物を「4号建築」などと呼び、その4号建築を対象とした特例措置であるために「4号特例」や「4号物件特例」などと呼ばれているのです。

以下の表は、現行の建築基準法第6条における、1～4号建築物の一覧です。

現行法では、共同住宅やホテルなどは1号建築、3階建て以上の木造建築は2号建築、木造以外の建築物は3号建築、のように分類され、それ以外の建築物（木造2階建て以下の住宅など）は4号建築物に分類されています。4号建築物は、1号から4号の中で最も規模が小さい建築物であることがわかります。

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