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新宿から京王線で3駅のところにある「笹塚駅」。サウナの「マルシンスパ」や洋食屋「ロビン」などがあり、密かに人気を集める場所だ。

この笹塚駅の周辺で、現在再開発が進んでいる。

対象地は3つの街区に分かれており、そのうちの1つについて、三井不動産レジデンシャルが2024年2月に複合施設の建設工事に着手すると報じられた。

本記事では、笹塚駅前で進む再開発の背景と、その概要について紹介する。

再開発対象地の現況

再開発の対象となっているのは、西東京の私鉄である京王線および京王新線の笹塚駅南口を出てすぐの場所に広がるエリアだ。

再開発対象地はA・B・Cの3つの街区に分かれており、3街区合計の面積は約3万平米となっている。2024年から三井不動産レジデンシャルが建設工事を始めるのは、1番東側に位置するC街区だ。

C街区にはもともと、老舗食品企業である新宿中村屋の笹塚（東京）工場があった。名物の元祖クリームパンなどがつくられていたが、商品供給体制の再編に伴い2001年に生産終了。以降は同社の東京事業所となった。

一方で、この建物は1951年に落成したものであり、2021年に築年数は70年を超えた。

C街区が再開発の対象となった理由の1つは建物の老朽化だ。地上の建物はすでに解体されており、2023年11月時点で地下部分の解体などが進んでいる。

A街区には2015年、再開発建物として「メルクマール京王笹塚」がオープンした。駅直結の複合施設で、地下2階・地上21階建て、高さ約93メートル、敷地面積は約4820平米。

1階から3階は商業施設の「フレンテ笹塚」、4階は渋谷区の図書館と区民施設、5階から8階はオフィス、10階から21階が住居用のレジデンスとなっている。

ガラス張りのオフィスフロアが目を引くデザインで、再開発が進む笹塚駅南口の象徴的な建物と言えるだろう。

B街区には地下1階・地上2階の複合施設、笹塚ショッピングモールTWENTY ONE（21）がある。

商業施設がオープンしたのは1978年であり、南に位置する観音通り商店街とともに長らく地元民の生活利便性に貢献してきた。

開業してからの期間は50年を超えており、京王線下り電車の車窓からうかがえるその様子からも、年季の入った建物という雰囲気を感じさせる。こちらはC街区の後に再開発するべく検討が進んでいる状況だ。

※画像はイメージです（PHOTO：iwasaki_2020 / PIXTA）

再開発の方針

渋谷区が笹塚駅の南口地区において、解決したい課題は以下の4点だ。

（1）歩行者空間や回遊性の不足
（2）交通結節機能の不足
（3）防災性の不足
（4）にぎわいの分断

かみ砕いて言うと、狭い道路が多いため歩行者が安全に歩きにくく、事故の危険性もあるというのが1点目の課題だ。

2点目の課題は、バス乗り場やタクシー乗降場などの交通広場がないため、駅を降りた後に公共交通を利用しづらくなっているということ。

3点目は木造の築古住宅などが多いため、地震や火災の発生時に危険があるという課題だ。

4点目の課題は、南口の西側は商業施設などによるにぎわいが感じられる一方、東側には同じような施設がないため、にぎわいを広げたいということ。

3点目の課題については、再開発によってRC造の複合施設などが建設されれば解決するだろう。主に着目すべきは1・2・4点目の課題だ。

笹塚駅南口地区まちづくり検討部会が策定した「笹塚駅南口地区まちづくり構想」によると、C街区の敷地を京王線の高架下と併せて開発することで、西側のにぎわいを東側に広げるイメージが示されている。

また、まちづくり構想からは、A・B・Cの3街区を行き来できる歩行者ネットワークを整備することで、1点目の課題も解決につなげたいとの狙いが読み取れる。

2点目の課題として挙げられている交通結節点の創出については、B街区とC街区にそれぞれ広場を設け、B街区には交通プラザを設けることが構想されている。

交通プラザとは、コミュニティバスや次世代モビリティの発着場を指しているようだ。

そのほか、C街区にはシェアサイクルやキックボード等のモビリティポートを整備するアイデアも示されている。

2023年11月時点の報道では、C街区に建設される建物は地下1階・地上28階建て、延床面積が約7万7400平米の規模だという。

建物の用途は商業施設や文化交流施設、オフィス、共同住宅などからなる複合施設で、メルクマール笹塚とほぼ同じになるようだ。

笹塚の特徴はとにかく交通利便性と生活利便性が高いことであり、物件も家賃も相応に安くはないが、東京都心に勤める人や一人暮らしの女性には人気のエリアだ。

古くなった建物や都市機能が更新されることで、不動産市場にどんな変化が見られるのか、今後の進展に注目したい。

（朝霧瑛太／楽待新聞編集部）

朝霧 瑛太
10年以上不動産業界で経験を積んだあと、フリーライターとして独立。特に不動産投資記事の執筆実績多数あり。一次情報に基づくニュース記事やデータ分析の記事などが好評を博している。