第9回楽待コミュニティ区分版のお話

やや時期を失しましたが、新年明けましておめでとうございます。
昨年中は、このコラムをご愛読頂きまして、誠に有難うございます。
本年も、３月の最終回まで、何卒宜しくお願い申しあげます。

12月19日（土）の「第9回楽待コミュニティ区分版」には、早朝からにもかかわらず、満席の御参加をいただきまして、誠に有難うございました。

参加の皆様の構成は、全体の約半数がこれから不動産をご購入される方。
残り半数の方のうち、更に半分ずつが、1室のみと、複数所有という構成でした。

今まで私が担当させて頂いた色々なセミナーで、今後購入なさる方の比率が最も多かったセミナーでした。

御参加の多くの方が区分物件投資を御検討でしたが、午後の楽待コミュニティ一棟版にも引き続き御参加の方も多くおられました。

午前中の楽待コミュニティ区分版は、初めて区分物件投資を検討なさっておられる方へのセミナー形式のお話なので、物件検討の流れに沿った情報を纏まった整理された形で得ることができます。

一方、午後の楽待コミュニティ一棟版は複数の先生がご出席され、始めから参加者と先生との質疑応答形式ですので、ご自分が日頃から疑問に思っていることをピンポイントで解決できます。

更に、参加者同士でのディスカッションも可能ですので、解決度合いをより深めることができます。

区分物件投資をターゲットとなさっていらっしゃる方でも、一棟物件投資についても研究され、不動産投資の色々な側面を知ったうえで、ご自身に適した得意分野に投資することは非常に大切だと思います。

午前の区分、午後の一棟、両方の御参加は大変有益だと思います。

前回から引き続き、リピーターのお客様もいらっしゃり、ご期待が大きかったことを痛感しました。

第１回とはなるべく重複しない内容で、はじめて物件購入を検討なさる方に参考となるよう準備させて頂きました。

その意味では、ご用意させて頂いたお話の内容と、御参加の方々のニーズが上手くマッチングしていたと実感しました。

また、今回ご対応頂いた不動産業者さんは楽待の加盟店さんであり、偶然ですが私が６年間以上お付き合いさせていただき、複数室の仲介売買のお世話を頂いた業者さんでした。

セミナーでご紹介した、事例分析した物件は、先月この業者さんの仲介で購入しましたので、御参加の皆様もリアリティをお感じになりながらご聴講頂けたものと思います。

私としても、自分自身で体験していないことをご紹介することはできませんので、物件の良し悪しはご聴講のお一人お一人のご判断にお任せするにしても、実体験や真実の題材をご紹介できたことは（自己）満足しております。

今月は、当日ご出席できなかった楽待会員の皆様のために、また、ご出席頂いたお客様にも、時間の都合などでご説明しきれなかったことなどをお話させて頂きます。

それでは、コミュニティで頂戴した幾つかのご質問について、以下に解説させて頂きます。

セミナーでもご紹介したとおり、投資が目的で購入するわけです（実需の自己使用ではありません）。

ですから、情報を入手して、まずやることは、

「投資がペイするか数値で判断すること」
「幾らの物件価値なのか」⇒積算価格を計算してみる
「リーズナブルな家賃で築後、何年程度で幾らの利益確定ができるか」
⇒収益還元価格を計算してみる

これが、まず最初のアクションだと思います。

セミナーでもお話させて頂きましたように、区分の場合、市場に出る前の上流物件は長くても1日、早い場合は１～２時間でおなじみ客さんが成約してしまいます。

ですから、物件現地を見る前に、自分の投資に合うか？自分に買える物件か？を数字で判断して、意思表示できることがポイントです。

区分での物件管理の最大の特徴は、建物管理に殆ど手間がかからない（反面、裁量権はありません）ことと、部屋毎に賃貸管理会社を変えられることです。

裏返せば、この特徴を利用して、自分の投資ポジション、管理スタイル、専有部に最も適した賃貸管理会社を選べば良いわけです。

建物管理会社は物件に付随して固定され、売買で自動的に付いてまわります。これは選ぶことができません。

その意味では、手間はかかりませんので、妥協できるコストで平均点程度の管理ができていれば良しとせざるをえないでしょう。

その代わり、住人、管理組合員、管理会社と複数の目で、常時建物を監視していますから、平均的な状態は維持できます。

割高ではありますが、将来の管理コストはほぼ予想できますので、それを買値に見込んで逆算すればよいわけです。

一方、専有部管理会社は、自分に最も適した選択肢を部屋毎に自在に選定できるのも区分の特徴です。

一番簡単な方法は、前オーナーが使っていた管理会社をそのまま引き継ぐことです。

この目安は、全国展開している著名な管理会社や、その物件を販売した会社の系列管理会社でしたら、大きな間違いはなく賃貸経営を継続できるでしょう。

一方、前オーナー独自の人脈で付けた、オーナーの息のかかった、知らない管理会社の場合は、その実態を良く調査してから引継いだ方が良いでしょう。

少しエネルギーを注げる場合は、入居者を見極めて、それに最適な管理メニューは何かを検討します。

そして、そのメニューを持っている管理会社さんに、購入時に巻き直しを行います。
例えば、物件に隣接する法人などが借上げ契約をしている物件を購入した場合、その物件販売会社の系列管理会社の家賃保証で管理されていた場合などは、自主管理とした方が手取りは増えます。

そして、管理の手間は殆どかからないはずです。
実態を調べて、問題がなければ自主管理に切替えた方が得でしょう。

滞納しがちな賃借人を自主管理することは、サラリーマンの仕事を持ちながらでは大変ですから、集金催促をプロに委託できる集金代行管理とすべきでしょう。

一般論では、管理物件は可能な限り１社へ集中した方が、重要顧客として優先して空室を埋めて貰えるなどのメリットを期待できるようです。

ただし、１棟物件を何棟も委託している大口大家さんに混じって、僅かな区分を何部屋か集中させているつもりになっても、焼け石に水で相手にされないでしょうから、この辺りはご自身のその管理会社さんでのポジションをよく見極める必要があります。

例えば、区分専門の小さい管理会社さんとお付き合いがあり、新規購入物件のエリアがお付き合いのある管理会社へ集中できる場合は、その管理会社さんへ購入時に管理契約を巻きなおすことは有効でしょう。