区分と融資、新築か中古か？築年と利回りのトレードオフ選択

セミナー当日、中古区分仲介業者の方がプレゼンをなさいましたが、あのお話は、業者さんの立場としては異例の本音のお話をされていたと思います。

短時間のお話でしたので、聞き流された方もいらっしゃったと思いますが、貴重な生情報が凝縮されていたと思います。

区分と融資のご質問については、あの話に尽きると思います。

まず、購入者に幾らの融資をはめ込めるかを調査します。つまり、個人の与信力です。

その枠のサイズに物件を次々と当てはめて行き、それに融資を付けて行きます。

銀行は融資を焦げ付かせず、確実に利息を払ってもらうことが目的です。

仲介業者さんは、その取引時の手数料が目的です。

ですから投資家は、まず、融資を使うべきかを自己責任で見極める必要があります。

大前提として、このように個人の融資与信が減ってゆく（担保力のない）物件を買う戦略をとるべきかを検討する必要があります。

そして、減る与信に対してどういう戦略をとってゆくか？
も決めておく必要があるでしょう。

使うのなら、はめ込まれる物件が投資としてペイできるかを自己責任で見極めたうえで、与信枠を使ってゆくことが重要です。

このあたりの関係が、セミナーで各人の関係図を説明させて頂いた部分です。

投資がペイできる物件か？限られた与信枠をどのように使ってゆくのか？これらは、投資家が自己責任であらかじめ見極める必要があるわけです。

ご自身の与信枠と、物件の築年をリセットするために、物件を売却しながら入れ替えて行く戦略も一考でしょう。

担保価値のある土地付一棟物件のように、物件自体が担保として累積されないことを考慮する必要があります。

築年数と利回りの関係も上記にからみます。

一般的には、築年が古いほどその時点での表面利回りは高いですが、時間軸で見て、築年数の残り時間が少なくなります。

インカムゲインだけで想定築年内に利益確定できないなら、売却を含めて、投資がペイできる戦略の価格で購入できればＯＫでしょう。

そのためには、建物が古くなっても売値が値崩れしにくい物件を選ぶ必要があります。

それは、立地で選択する場合もあるでしょう。
誰もが欲しい立地の物件は、いつでも築年見合いより高目に取引されます。

あるいは、物件の種類で対応する戦略もあります。
実需用に売却できる区分は、築年見合いより高目に売却できるようです。

以上を、感覚ではなく、シミュレーションなどの数字で事前検証した上で、投資することが大切だと思います。

自己資金５００万円、個人事業者、与信ゼロの場合どうするか？

私は現役のサラリーマンですので、ご質問の個人事業者（自営業）というポジションからの不動産投資の経験はありません。

ですから、想定でのお話でお許しください。

私のようなサラリーマンが不動産投資を行う場合の最大のネックは、それに注げる時間とエネルギーの制約だと痛感します。

ご質問の個人事業の詳細は分りませんが、比較的ご自身の自由になる時間を作れるなら、それ自体がサラリーマンの与信に匹敵するメリットではないでしょうか？

ご自身の投資の目的を何にするかによっても、方法が違ってくると思います。

５００万円の自己資金を元に、仮にフルローンを引いて、いきなり担保余力のある数千万円の物件を運営できれば、理屈では時間と規模から最大のパフォーマンスかもしれません。

しかし、自営業のお立場での与信状況がわかりませんし、それ以上に、手元のキャッシュがゼロになることは、物件購入後の維持費や個人事業者のお仕事の面でも、かなりリスクが大きいのではないでしょうか？

かといって、５００万円全額で区分をキャッシュ買いした場合、キャッシュフローは厚いですが、次を購入するのに時間がかかります。

ということは、やはり自己資金を増やす。
というのが正攻法かもしれません。

個人事業のお仕事からコツコツと貯金をするのが堅実でしょうが、物件のキャッシュ買いの場合よりも時間がかかるかもしれません。

自己資金を加速する方法は、やはり、ご自身でやりくりできる時間を活用して何らかの副収入の道を開くことでしょう。

私の場合は、最も時間のかかる、サラリーマンの給与の貯金をベースに自己資金を貯めて来ましたので、大変時間がかかりました。

その結果として、不動産やそれに関連する副収入の道が結果として開け、趣味関係もいつの間にか、僅かではありますが、一定の収入をもたらしてくれるようになりました。

つまり、不動産の後から収入が付いてきましたので、このご質問の命題とは順番が逆ですので、あまり参考にはならないと思います。

私の場合、副収入は、あくまで趣味の延長として楽しむ範囲に留めています。
副収入といえども、時間と労力はある程度とられます。
収入の増加を追い求めると、本業に影響を与え、何が仕事か分らなくなります。

自営業の才能を生かせるインターネット系のビジネスの可能性もあるかもしれません。

才能がおありなら、ＦＸ、株、商品相場など、紙系投資でレバレッジをかけて時間を加速する選択肢もありうるかもしれません。しかし、不動産投資よりも不確実性が大きいです（専門的にはボラティリティーが大きいというそうですが･･･）。

そこで一つ考えられる選択肢は、区分を安く購入して、ある程度家賃を取りながら売却して、投資を確定してゆくことで時間を加速する方法です。

ローンを引く場合も、買い続けるだけでは、何室かで必ずその人の与信に対する融資枠が一杯になってしまい限界が来ます。

しかし、売却により、与信枠をリセットできます。

個人事業者であるがゆえに、ご自由に動ける時間を捻出でるのなら、競売のノウハウを研究されて、安く購入して市場価格で売却すれば、家賃を貯めるより早く自己資金を貯めることも可能なのではないでしょうか？

もちろん、短期譲渡や個人での売買による頻度や期間の限界がありますので、売買のインターバル期間は家賃を取って、自己資金の充実に努めます。

それにある程度の融資をうまく組み合わせることができれば、資金と時間の両面で加速が付きます。

個人事業者の方で、黒字決算であれば、日本政策金融公庫（旧国金）も可能性があるのではないでしょうか？

順調に運営物件数が増えて、黒字経営が回り始めれば、全物件を根抵当に入れるなどの戦略を採ることもできるでしょう。

融資は、私は最近使っていませんので、楽待コミュニティの午後の部にご参加されれば、プロ投資家の方々からきっと適切で有益なアドバイスがいただけることでしょう。