出口戦略

出口戦略

出口戦略

今までにも、何度か同じテーマについて触れてまいりました。

投資家のポジションにより出口戦略は異なると思います。

融資を使いながら、資金と速度を加速して区分で投資する戦略をとっている投資家には、利益確定と、与信枠のリセットのため、売却による出口戦略は必須となるでしょう。

一方、現金買いにより、安定的なキャッシュフローの長期的成長を目指す戦略をとっている投資家には、必然的な理由(問題物件など)が無い限りは、目先の売却は必須ではありません。

一方、物件の特徴によっても、出口戦略は異なると思います。

同じワンルームでも、大規模なファミリー物件の同棟内に混在するものは、立地の良い場所にある、管理状態の良い物件であれば、適切な価格で購入していれば、売却が必然ではありません。

投資家が長期的な安定キャッシュフローを目的としているなら、一生所有して、家賃を取り続けてもよいかもしれません。

しかしこういった物件は、実儒居住者がおられることで管理は良い場合が多いですが、一方で、老朽化の末の建替えは生活の場がそこにあるため、なかなか難しい可能性があります。

自分の予想寿命中には、建替えが起こらないであろう、築年数の物件を選ぶ必要があります。

一方、ワンルームだけの全棟投資用物件は、実需の居住オーナーがいない場合には、建替えは上記の物件よりは纏まり易い可能性があります。

とはいえ、投資用ワンルームで建替えの実例をわたしは知りませんし、日本での実例もありません。今後どうなるかは、未知数です。

相続対策の区分投資方法

私自身、親から相続というほど遺産を受け継ぎませんでした。

むしろ、母親の介護を相続したことで、非常に重たい試練の財産を引継ぎました。

ですから相続の経験がありませんので、専門的には、楽待コラムでもお馴染みの税理士でいらっしゃる工藤あゆみ先生にご相談されるのが宜しいかと思います。

工藤先生は、楽待協賛のお宝不動産セミナーで、過去2回ご登場されておられます。
私は2回とも参加させて頂きましたが、特に2回目は非常にディープでマニアックな内容です。

~勉強熱心な大家さんに贈る~
「知っている人だけが節税できる」本音の不動産投資税金講座

この後半の「格闘編」と「番外編」は「戦う税理士」と自称なさる先生ならではの圧巻の内容となっています!

不動産セミナーの参加者などからお聞きする不動産相続の問題は、物件を受け継いだ方にそれを運営する力がなく、持て余してしまうことのように思います。

その点、区分物件は上手く選定すれば、全ての管理が物件に付随して売買されているものがあります。

これをシステムごと相続すれば、入退居時の修繕承認と確定申告以外、殆ど何も必要ありません。

相続を受けた方はただで物件が入手できるわけですから、ある意味、利回りは関係なく、安定収入で手間がかからなければ、こんなありがたいことはありません。

その意味では、築年がなるべく新しい物件であれば、相続を受ける方は殆ど労力をかけずに、長期にわたって安定的な家賃を、元値ただで受け取り続けることができます。

また、売買しなくとも、物件自体が物理的に分かれていることも、何人かのお子様に分けて相続するには便利です。

相続を受けた方も、数百万円毎、小額に分かれているので、証券感覚で売買できます。

区分売買の成約は大変足が速いので、価格が妥当であれば、売りに出して僅か1日で買手が決まり、1ヶ月程度で決済を済ませて現金化できます。

代理決済も慣習化していますから、契約書にサインする以外は、プロに一切を任せることもできます。

これに対して、全く不動産素人の複数のお子様が、管理体制の不備な何千万円もする中古一棟物件をポンと相続された場合は、かなり大変なのではないでしょうか?

つまり、不動産や相続にあまり詳しくない方同士間で相続を行う場合には、区分物件はそれなりに良い点があるのではないでしょうか?

リスク回避と損害保険

私は保険の素人ですので、詳しくは専門家のアドバイスを受けられることをお奨めします。

楽待の無料お悩み相談で、保険の簡単な相談も受け付けているので、ご利用されてはいかがでしょうか?

お宝不動産でお馴染みの沢孝史さんは、もとは保険のプロでいらっしゃいますので、コミュニティなどの機会に色々とアドバイスを頂戴するのが宜しいのではないでしょうか?

区分物件の場合は、損害保険を掛けていても回避できないリスクがあります。

新価限度一杯の火災保険商品でも、地震保険は半額しか掛けられません。

建替えの場合は、保険金だけではかなりの不足が生ずるはずです。

実際、地震の被害があって建替えが必要となっても、管理組合が纏まらないリスクもあります。

専有部内での事件、事故などがあった場合も、よほど家賃を下げないと次の入居者は付かないでしょう。

売却するにしても、よほど安くしないと買手はつかないでしょう。

これらの点に対する区分物件のリスク対策は、物件分散と、早期での投下資金回収と利益確定しかないと思われます。

金融機関の最近の融資姿勢

私は、融資関係は自分自身で最近、全く利用していないので、大変申し訳ございませんが、適切なご回答ができません。

私自身が参加して大変勉強になったものに、もと銀行の融資の実務担当者でいらっしゃった、小川武男先生のお宝不動産セミナーがございました。

~元融資担当者が本音で語る~
賢く借りて資産を築く!融資のポイント

金融機関が最も影響を受けるのは監督官庁の方針。その次に、融資対象者、物件の担保力、事業性などを総合的に見ている。

というお話を、具体例を挙げて教えて頂け、大変良く分りました。

このセミナーは、最新の融資状況云々ももちろんですが、銀行の融資姿勢の原理原則、普遍的なお話なので、今後、状況が変わろうとも、一度受講しておけば各自で応用が利く、永久保存版の大変有益なセミナーでした。

その内容が、あまりに核心に触れている、禁断のセミナーだったためか(笑)、残念ながらDVD化販売されておりません。
しかし、小川先生は他にもセミナーをなさっていらっしゃいますので、機会をみて、アドバイスを受けられてはいかがでしょうか?

楽待協賛、お宝不動産セミナー最新情報

融資のお話では、以前このコラムでご紹介させて頂いた、逆転の不動産プロ投資家、石渡浩氏のお宝不動産セミナーがあります。

私は楽待コミュニティ区分版でご一緒させていただき、色々と、凄いお話を伺い、是非、体系的で纏まった形で石渡さんの戦略を伺いたいと思っておりました。

本では絶対に書けない
「金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー」

1月30日(土)に開催されます(残念ながら満員御礼)。

既に、12月19日(土)午後に開催された「楽待コミュニティ一棟版」では、アドバイスを直接伝授された会員の方もいらっしゃると思います。

今度のセミナーでは、半日かけて、たっぷりと体系的なお話を纏めてご教示いただけますので、特に金融機関の融資に興味のある方は必修のセミナーではないでしょうか!

さらに、前回のお宝不動産セミナーが大好評だった、元祖カリスマサラリーマン大家、競売不動産投資の達人、藤山勇司氏のセミナーも迫っております。

藤山流ノウハウの全てをあなたに
競売不動産投資リアル実践セミナー

2月27日(土)に開催されます。

競売不動産の現地ロケを敢行して、映像で調査の真実を伝えるとのことです。
競売にご興味がおありの方は、ぜひ参加されてみてはいかがでしょうか?