みなさん、こんにちは。
石川貴康です。
私はちょうど今、8棟目の買い付けが終わり、総戸数65戸になったところです。
この8棟目は実は茨城県の水戸市に買いました。私が持つ8棟のうち、4棟が東京の23区内、4棟が茨城にあります。
2回目のコラムでロケーションが勝負を決めるといいましたが、その中で書いたロケーション選びの肝となる①交通の便、②生活の便、③周辺環境を私の物件で説明し、その上で、皆さんがまだ注目していない茨城の物件事情をご紹介します。

私が買っている物件を見てみると

私が買っている物件は基本的にほぼ満室を続けています。
物件選びをする際に、２回目のコラムで書いたチェックすべき肝を守って買っているからです。
ロケーションをチェックする際に私が見るのは、①交通の便、②生活の便、③周辺環境でした。
この項目を都内物件と茨城の物件で見てみましょう。

 

 

私の都内の4棟は①交通の便で言えば、すべて駅から10分以内、その駅もターミナルである池袋まで10分程度で出られる場所です。

②生活の便でいえば、必ず商店街がある場所です。③周辺環境で言うと、静かで、落ち着いた生活環境です。
うち2棟は、近くに大きな公園があり、3月は桜が咲き誇ります。

実は4棟とも自分で住んでも良いと思えるくらいのロケーションで選んだのです。
私の土地勘や東京で働いている感覚がおかしくない限り、必ず入居が決まる場所という自信があります。

私が持つ茨城の物件はどうかというと、2回目のコラムで書いたように、②生活の便、③周辺環境重視です。
どの物件も近くにスーパーやショッピングセンターがあります。
環境は静かで、近くに学校があります。大学の横は１Ｋ、小中学校や高校の傍は２ＤＫかメゾネットです。
特に水戸は私の出身地で土地勘も知り尽くしている感があり、ロケーション選びは完璧です。

茨城には高利回り物件がいっぱい

リーマンショック後、一時都内の物件はそこそこの利回りの物件が出ましたが、最近、また利回りが低下してしまいました。金融機関の融資姿勢の変化もあり、買いにくい時期がありましたが、そうした都内の状況をよそに、いまだ不動産投資のフロンティアである茨城では高利回りがごろごろしています。
もちろん、単に高利回りが多いだけが利点にはならないかもしれません。しかし、そもそも母数が多いのでその中から好条件の物件を選べばいいのです。

実際、私が持つ4棟は、すべて表面利回りで15％を超えています。
入居もほぼ満室にちかい稼働状況です。当然、この4棟に至るまでは、それなりに物件を見て、検討して選んだものです。また、言い値で買わず、指値をして買っています。
必ずしも最初から高利回りだったわけではありません。

しかし、繰り返しますが、まださほど不動投資が加熱していない茨城では、数多くの高利回り物件から、より良い物件を探し出せばいいので、比較的に楽に良い物件が見つけられます。