みなさん、こんにちは。
石川貴康です。

私はちょうど今、9棟目の物件を見に行き、結局買い付けを止めたところです。
銀行は積極的でしたが、8棟目を買って１ヵ月しか経っていないため、資金繰りを考慮して見送りました。
めったに出ない地域の鉄骨だったのです。敷地も880平米もあり、道路付けも良く、土地だけの評価も高かったのですが・・・・ああ、残念無念・・・ということで、今回は建物の構造の話をしましょう。

ＲＣ、木造、鉄骨の構造上の違い

さて、今回は建物の構造の話をします。不動産投資で実際にお金を稼いでくれるのが建物だからです。もちろん、更地の駐車場や借地権も不動産投資のひとつですが、なんと言っても建物がなければお金を稼ぐ効率も落ちるというものです。
賃貸不動産としてお金を稼いでくれる建物には構造上の違いがあります。構造上の違いが収益に与える影響はバカにならないので、その違いを確認してみましょう。

基本的に私たちが主に投資を行う居住用の建物でみてみます。建物の構造は、ＲＣ、ＳＲＣ、木造、鉄骨造りなどさまざまです。
もっと細かい分類もありますが、大雑把に言って、ＲＣ、ＳＲＣ、木造、鉄骨程度の言葉を知っていれば十分です。

ＲＣは鉄筋コンクリート造りです。
居住用で４７年とされています。ＲＣは堅牢ですが、建設コスト、解体コストが高く、修繕費用も高くなり、コスト高です。
しかし、構造上高層の建物が建てられるので、戸数が稼げるため、それだけ効率良く賃貸収入を増やすことができます。ＳＲＣは鉄筋鉄骨コンクリート造りのことで、ＲＣよりもさらに堅牢な構造となっています。地震や火事にも強く、住んでいて安心感があります。

木造は、文字通り、木造です。木造のいいところは、ＲＣなどと比べて、建設コストが安いため、物件価格が低くなることと、修繕がしやすいことがあげられます。

さらに取り壊し時のコストが安いことです。建て替えや、更地にして売ることを考えると取り壊しコストの安い木造は重宝です。
法定耐用年数は居住用で２２年です。
２２年で価値がなくなるという計算をしますが、実際は２２年以上経っても十分使えます。地震や火事に弱いということもありますが、万に一つの可能性で否定してしまうのは無意味です。

鉄骨造りは、基礎構造を鉄骨組みにしてある建物で、強度や建設・解体コストなどでみると、木造とＲＣの中間のような特徴があると考えてください。
鉄骨造りの場合、鉄骨の厚さによって、１９年から３４年の範囲で耐用年数があります。

今回のコラムでは、私たちが主に投資するＲＣのメリットとデメリットについて検討しましょう。