取引事例を分析し購入戦略を立てる（分析編その1）

はじめに

こんにちは、船井財産コンサルタンツ京葉の大野晃弘です。

前回は導入編として「景気の三気と昨今の不動産市況」をお話いたしましたが、いかがでしたか？
不動産投資の環境は、景気の三気といった「売主の状況」、皆様の自己資金や属性に基づく「買主の状況」、税制や金融機関の融資状況等といった「外部環境要因」によって変化することがご理解頂けたと思います。

さて、今回のテーマは「取引事例を分析し購入戦略を立てる（分析編その1）」です。

取引事例

まず、【表1】は昨年下半期（7月～12月）の取引事例を一覧表にしたものです。
（※物件の特定を避けるため、駅名は記載いたしません。）

【表1】取引事例一覧表

（金額単位：千円）

項目		取引実績							平均
項目		1	2	3	4	5	6	7	平均
決済日		2008.7	2008.8	2008.9	2008.10	2008.11	2008.12	2008.12
売主		ファンド	ファンド	ファンド	ファンド	ファンド	ファンド	ファンド
概要	所在地	神奈川県	東京都	神奈川県	千葉県	神奈川県	東京都	東京都
	所在地	川崎市	杉並区	川崎市	浦安市	相模原市	世田谷区	目黒区
	交通	小田急線	JR 中央線	田園都市線	JR京葉線	JR 横浜線	東急大井町線	田園都市線
	駅からの距離	徒歩8分	徒歩4分	徒歩9分	徒歩20分	バス8分	徒歩15分	徒歩5分
	構造	RC造4F建	RC造5F建	RC造 7F建	RC造14F建	RC造6F建	RC造5F建	RC造5F建
	間取 ×戸数	1R×41戸	1K×20戸	1～2LDK ×15戸	店舗×9戸	3DK×37戸	1R×30戸	1K×23戸
	完成	1992年	1991年	2005年	2005年	1991年	1991年	1991年	1995年
	築年数	17年	18年	4年	4年	18年	18年	18年	14年
	権利	所有権	所有権	信託受益権	区分所有	所有権	信託受益権	信託受益権
	登記地積	453.81m2	239.69m2	496.00m2	388.41m2	1040.41m2	347.09m2	191.89m2
	登記延床面積	723.04m2	543.22m2	1067.78m2	826.91m2	1948.29m2	519.49m2	437.65m2
募集状況	満室時想定年収	22,476	17,880	31,488	50,171	34,663	24,717	22,303	29,100
	固定資産税	1,224	793	1,265	1,377	2,462	792	722	1,234
	建物管理費他	2,038	3,161	4,625	5,534	2,641	956	2,022	2,997
	販売価格	240,000	260,000	440,000	567,000	300,000	355,000	300,000	351,714
	満室時表面利回り	9.37%	6.88%	7.16%	8.85%	11.55%	6.96%	7.43%	8.27%
	満室時NET利回り	8.01%	5.36%	5.82%	7.63%	9.85%	6.47%	6.52%	7.07%
成約値	売買価格	190,000	205,000	350,000	420,000	262,000	255,000	218,000	271,429
	満室時表面利回り	11.83%	8.72%	9.00%	11.95%	13.23%	9.69%	10.23%	10.72%
	満室時NET利回り	10.11%	6.79%	7.31%	10.30%	11.28%	9.01%	8.97%	9.16%
	減額	50,000	55,000	90,000	147,000	38,000	100,000	82,000	80,286
	減額率	20.83%	21.15%	20.45%	25.93%	12.67%	28.17%	27.33%	22.83%

買主	借入機関	都銀	信用金庫	都銀	地銀	地銀	地銀	地銀
	自己資金（諸費用別）	5,000	0	50,000	0	9,800	0	20,000	12,114
	目的	投資	投資	相続税対策	投資	投資	投資	投資
	属性	会社員	会社経営	病院経営	歯科医	会社員	会社員	会社員
	購入名義	管理法人	個人	個人	管理法人	管理法人	個人	個人

評価	H20年路線価（m2）	140	510	235	245	135	420	530
	再調達建物評価（m2）	190	200	190	200	180	200	200
	土地評価額	63,533	122,242	116,560	95,160	140,455	145,778	101,702
	建物評価額	87,688	67,036	185,612	151,307	216,385	64,107	54,008
	簡易積算評価	151,221	189,278	302,172	246,467	356,840	209,885	155,710

次に、【表1】を項目別に分析していきます。

取引事例分析１（売主）

売主は全て不動産ファンド会社が組成したSPC法人（注：資産の流動化や証券化など特別の目的のために設立されるペーパーカンパニー）です。

これは、不動産ファンド会社の出口戦略が、これまで主力だった「不動産ファンド会社への売却」から、「市場（特に個人）への売却」へとシフトしたためです。今回の不動産不況により、金融機関は不動産ファンド会社・不動産業者への融資を引き締める一方、条件は厳しいものの、属性の高い個人へは引き続き融資していることは、前回お話ししたとおりです。

また買主にとっても、不動産ファンド会社が売主であることは、安心材料の一つとなります。なぜなら、多くの不動産ファンド会社は、厳しい収益不動産証券化の審査に対応するため、物件購入時にエンジニアリングレポート（※）を取得しています。そこで買主は、それ以後の修繕履歴を合わせて取得すれば、今後の修繕費の目安や計画が非常に立てやすくなるのです。

※エンジニアリングレポート
通称ERと呼び、対象不動産の立地状況、管理状況、遵法性、建築物の仕上げ・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等について、第三者的見地から行う調査資料

＜ワンポイントアドバイス＞
収益不動産の購入は非常に高額な投資です。できれば購入前にエンジニアリングレポートを取得すべきなのですが、金銭面、時間面ともに現実的には難しいため、売主へ修繕履歴等（ER含む）の有無について確認すると良いでしょう。