～「４つの質問」と「不動産投資のロードマップ」、収益不動産購入「５つの戦略」（前編）～

こんにちは、株式会社日本資産総研コンサルタントの大野晃弘です。

第4回のコラムが遅れましたことをお詫び申し上げます。
お蔭様でコラムには多くの反響を頂き、2009年の1年間では、合計12棟・28億円（表面利回り約12％）の取引実績、そして「楽待大賞2009」では「不動産投資の楽待賞」を受賞することができました。これもひとえに楽待会員の皆様並びにファーストロジック様のご支援の賜物です。この場を借りまして心より御礼申し上げます。

さて、今回のテーマは、不動産投資方針（戦略）を出すにあたっての「4つの質問」と「不動産投資のロードマップ」、そして実際に収益不動産を購入する際の「5つの戦略」（前編）です。

不動産投資をする前に ～「４つの質問」と「不動産投資のロードマップ」～

楽待コミュニティや弊社のセミナーでは、多くの投資家様とお話する機会があります。皆さん書籍やインターネット等で大変良く勉強されているのですが、とてもスムーズに話が進む方がいらっしゃる一方、「自分の場合はどうなのか？」と悩んでいる方も多数いらっしゃいます。

私は、まず初めに「4つの質問」をさせて頂いています。それによって、今後の方針（戦略）である「不動産投資のロードマップ」が立て易くなるのです。【図１】はその概念図です。

【図１】「４つの質問」と「不動産投資のロードマップ」

４つの質問

■質問その１「なぜ、不動産投資をするのですか？（目的を明確に！）」
不動産投資をする目的や将来の目標（なぜ、何のために、いつまでに、どの程度の資産規模を等）を持つことは非常に重要です。しかし、よくある「不景気で給与収入が落ちた。今は収益不動産も安くて利回りが良いから、収入の補填のために購入する」という理由だけでは問題があります。

なぜなら、不動産投資は非常に高額であり、不動産投資特有の様々なリスクがあるからです。一度購入したら、もう後戻りはできないのです。

確かに、現在（注：2010年2月）では、利回りの良い物件も出ています。融資する金融機関さえあれば購入することができ、ある程度のキャッシュフローも見込めます。おそらく年収の20倍程度の投資（借入金額）は可能でしょう。

しかし、「一定期間で複数棟保有したい」、「もっと投資金額を大きくしたい」という場合は、一棟目の買い方を間違えると、その目標を達成する事が非常に困難、又は多くの時間を要することになります。

現に、私は二棟目以降の購入について数多くの相談を受けているのですが、保有物件の内容、借入機関、購入方法が原因で、当分の間は購入が難しい方が少なくありません。

やはり、不動産投資に対する目的と目標をハッキリさせて、安易に購入せず、しっかり勉強して自分の不動産投資の基準である”物差し”を持つことが大切です。

■質問その２「家族は賛成していますか？」
不動産投資は投資金額が大きくなるため、ご家族の賛成が必要条件となります。実際に、不動産投資を成功されている方は、皆様、ご家族のご協力を得られています。
また、プロパーローン（事業用ローン）を利用する場合は、家族（配偶者）の連帯保証人が必須となります。

しかし、家族があまり賛成していない場合、連帯保証人にはなって頂けないケースがほとんどです。ある投資家様は、契約締結後に家族の反対を受け、泣く泣く違約金を支払って契約解除いたしました。

連帯保証人の代わりに、保証会社の利用や、団体信用生命保険への加入を条件に融資をする金融機関もありますが、やはり融資の選択肢は広げておくことが大切です。ご家族が賛成していない方は、まず身内の理解と協力を得られるように頑張りましょう。

＜ワンポイントアドバイス＞
家族が連帯保証人になれない場合は、事前に、連帯保証人としての保証会社の利用や、団体信用生命保険の加入について、金融機関に確認する必要があります。前回説明しましたパッケージ型のアパートローンがそれにあたります。なお、この場合、定められた融資条件を満たす必要があり、自己資金も売買価格の何割かを要求されることがほとんどです。