こんにちは。
前回は基本ポイントをお伝えしました。
今回は、本格的なリノベーションを考える際のコストについて、ご案内します。
「ビジネス」としてリノベーションを考えた場合、最低限のコストで、最大限の付加価値をつけることは最重要項目になります。
そのためには、
(1)何が活かされるのか?
(2)どこにお金をかけるのか?
(3)どうやってお金をかけるのか?

の見極めと判断、ノウハウが必要になります。そのコーディネート&プロデュースをするのが私たちの仕事ではありますが、今回はそのポイントをご案内します。

リノベーション費用の目安

リノベーションするにあたり、解決する問題は物件によって本当にまちまちです。築年数だけではなく、それまでの管理方法によっても再生時にかかるコストは変わります。その物件にいくらかけるのか見極めの目安としてご参考ください。
私たちがご相談を受ける時は

【1】家賃の6ヶ月~1年分
水周り・間取り変更はなし。色・光・素材のバランスで差別化する場合。
30m2前後の場合、20万円から40万円程度

【2】家賃の1年~2年分
水周りや、再生のために「足を引っ張る」部分の改修・ターゲットにあわせたポイントをつける場合。
50m2前後の場合 250万~350万程度

【3】家賃の2年~3年分
大幅な家賃アップを見込める場合・または家賃アップを見込むための本格的なプロジェクトで改装する場合。
この場合は、改装プランと同時に、明確なターゲットの設定・集客告知方法も検討する必要があります。
60m2前後の場合 350万~500万程度

の3段階で考えます。

投資から考えてのコスト計算は重要ですが、【3】の場合でも物件の状態や、アイデアやプラン方法でもっとお安くできる場合もありますし、その逆の【1】の場合でも、予定外の改修が必要になりコストが上がる場合もあります。
コストが上がる場合も、長い目で考えると安く済ませるためには?という観点で見ると決して無駄ではありません。

では、いくつか事例を・・・

【事例】家賃の2年~3年分

【Before】

【After】

築33年
専有面積 48m2
空室期間 3ヶ月
改装費   320万円
工期    3週間

最近まで住まわれていましたが、この状態では家賃を下げるしかない。もしかしたら、半年以上も空室のままかも。。。。
隣の新築と、差別化するために、「旧さ」を活かした素材感をふんだんに。
防水・配線などの補修もきちんと行いました。
内覧者が「カーテンの色が決まった!」と一言。即決でした。