不動産業者の立場を考える

「松村さんが不動産を購入し始めた数年前は、金融機関や不動産業者の理解はなかったかもしれないけど、物件が安い時期だった。だから成功しているので、今から不動産投資を始めるのは怖い気がする」

最近、このようなことを言われるときがあります。

確かに当時と比較して今は物件が高くなっている。理由はいろいろと考えられますが、その理由の一つに、不動産業者の所有があります。俗に言う”コロがし”ですね。

これがまた不動産の面白いところなんですが、高くなっている理由を理解すると、物件調達のある視点が見えてくるのです。 不動産業者が所有する物件も売却しないと、いずれ持ち切れなくなります。

つまり、そういった物件を狙うという方法が見えてくるのです。

一般的に物件が一番活発に動くのは9月と3月。特に銀行決算期に向けて2、3月が動きます。

例えば、ある不動産業者に昨年4月から所有する売れ残り物件があります。
価格も段階的に下げていますが、まだ売れない。

不動産業者はプロジェクトローンと言う、1年ぐらいの期間の融資で物件を調達している場合があります。
当然、期間内に売れない物件はローンを延長しなくてはならない。
ある程度の金利(年利5~15%など)であるプロジェクトローンの物件は、不動産業者も早く売却したいのです。

読者の方もお気づきかと思いますが、そのタイミングを狙うのが物件調達のテクニックの一つ。
今は絶好のタイミングだとも言えますね(笑)。

このような物件に関しては投資家側が交渉優位になります。その物件を売らないと資金調達ができない不動産業者などは、購入金額で売却する可能性もある。

そういった業界の仕組みを理解した上で戦略を練るのが物件調達のポイントです。

日本の不動産は高いのか? 安いのか?

物件調達の究極は、不動産業者が転売する案件ではなく、不良債権案件や相続案件などで地主からダイレクトに買うことです。

しかし、その情報を得るのは、現実的には難しい。

当コラムの第2回目「不動産業者とのネットワーク作り」で、「不動産業者やいろいろな方とのネットワークを築き、良い物件情報をどれだけ早くゲットできるかがポイント」と、書いたとおりです。

そして、マーケット状況を見て(需要と供給のバランス)、尚且つ、銀行が資金を出すか、つまり銀行の評価が出るかを見る。
すると「高いときは買うべきではない」という判断もあれば、「投資として十分回るから購入する」という判断もあります。

私は投資物件購入希望者に「焦らないで」と言います。「いい物件は必ず出てきますから」と。

しかし購入希望者は揃ってこう言います。
「不動産の価格は上昇しているし、今後、金利が上昇すれば、更に買いづらくなると思うので早く購入したい」

これではババを掴む可能性もあります。
投資はあくまでも投資です。リスクがあります。

不動産投資に焦りは禁物です。

昨年末にヨーロッパを回ってきたのですが、「日本の不動産はまだまだ安い」という実感がありました。
そして、ヨーロッパを回っていて、円が弱くなっていることに驚愕しました。

「え、この平凡な一軒家が77万ポンド?(1ポンド=240円で約1億8400万円)」

東京郊外に1棟マンションが買えてしまう値段です。

そういった状況にあるのはヨーロッパだけじゃない。韓国も高いし、アメリカも高い。
日本の不動産はグローバルに見て、まだまだ安いんです。
さらに日本は超低金利。

ただし、理論をちゃんと理解し、理論が成り立っている物件を買わないと失敗します。

一例をあげると、場所にこだわるような投資家はダメですね。
「東京の一等地じゃないと買わない」などはその典型例。
キャッシュで購入する場合や自己資金が多い方はいいですけど。

物件の場所をよく考えて、千葉や埼玉、神奈川であっても満室のマンションがあるわけです。
かといってそこが今後30年間満室なのかはわからない。

それは一つのリスクと考え、そこがなぜ満室なのかを考える。
もちろん、他府県でもそういった理論的にキャッシュフローの出る物件があります。

つまり、自分がどこまでリスクを取れるかです。

私が不動産投資を始めた頃はまだ”ブランド物件”が買えました。
しかし私はブランドだから買ったのではなく、理論的にキャッシュフローが出る物件だから購入したわけです。

その証拠に、当時私はこんなことを言われました。

「松村さん、今の時代にそんな投資をするバカはいないよ。そんな借金してどうするの? 不動産の価値が今から半分になったらどうするの?」と。

だから、一棟目の渋谷のマンションを購入したときも、ブランド物件なんて感覚はまったくありませんでしたね。
収益還元からいろいろとシミュレートし、どこまでキャッシュフローが耐えられるかを考えて購入の決断をしましたから、担保評価で半分になっても構わないと思いました。

先程、書いた通り、自分で取れる範囲のリスクと判断したわけです。