競合は大手デベロッパー、4棟40億同時に建てる大家が「都心新築RC」で戦えるワケ

「博打をしないと、都心部の駅徒歩10分以内の新築用地は他社に取られてしまう。大手デベロッパーたちと競合しながらよい土地を買うのは、本当に難しいんです」

そう語るのは、不動産投資歴14年目、総投資額170億円の図越寛さん。大阪近郊で12棟420室の新築高層RC物件を保有し、自社ブランドとして展開する。現在、総額40億円の新築RCマンションを4棟同時に建設中だ。

都心の土地を仕入れるためには、個人投資家ながら、大手デベロッパーと対等に渡り合う必要がある。さらに地盤調査なしで買付をいれる「博打」も必要だとか。

大規模な物件をどのようにして購入し、滞りなく運営しているのか。

背景には、図越さんの建設現場への指示・確認の徹底や、市況を見抜いた適切な投資判断がある。4棟の建築現場を案内してもらいながら、土地購入の経緯や物件へのこだわりを聞いた。

1.7億の追加見積り発生…100億大家はどう切り抜けた？

まずは大阪市中央区にある15階建てRCマンションの建築現場を訪れた。図越さんが手掛ける新築マンション「ブエナビスタ」シリーズは、「ハイグレード賃貸」がコンセプトだ。自身のこだわりが随所に光る。

たとえば、排気ダクトの位置ひとつにもこだわっていると話す。

この物件の居室は、入口側にお風呂やキッチンなどの水回り、奥のバルコニー側にリビング・ダイニングという作りになっている。もともとの設計上は、キッチンからバルコニーに向かって排気ダクトを通す予定だった。

しかし、「それではリビングの天井の一部がボコッと出っ張ってしまう」と図越さんはいう。仕様を変更し、キッチンから横方向の妻側壁（建物の端側）に通すように調整してもらった。

バルコニーにもこだわりがある。一般的な賃貸マンションのバルコニーの奥行きは1.2メートルくらいなのに対し、この物件は1.9メートルあるという。

「バルコニーを広げるためにはコンクリート・鉄筋を追加する必要がありますので、費用も数百万円ほど多くかかります。しかし、他社賃貸物件にはない差別化ポイントが作れます」と語る。

順調に建築が進んでいるように見えるが、自己評価は「◯△×で言うと×に近い△」と図越さん。当初想定建築費からの追加予算が、資金計画を大きく狂わせているのだという。

追加予算が生じた理由は、建築費の想定見積もりが「大甘」だったことだそう。土地購入から建築着工までの1年間で資材価格が想定以上に高騰したことも相まって、大きな影響を及ぼしている。

そもそも、「土地決済時に正確な建築費見積もりが出る案件はない」と図越さん。購入前の土地でボーリング調査を行うのが難しく、正確な構造計算ができないからだ。

買付前の段階では概算見積をもとに金融機関に相談し、資金調達を進めるほかない。そのため、大幅な追加費用が発生すると、資金繰りに窮するリスクもある。

この物件では、購入後のボーリング調査で、支持層と呼ばれる堅い地盤が想定より深い場所にあることが判明した。予定していた30メートルの杭6本では支持層まで届かないため、45メートルの杭に変更となった。

さらに地中障害調査をすると、旧建物の杭が地中に残っており、新たに打ち込む杭に干渉してしまうこともわかった。新たな杭の位置をずらす工事と、それに伴い基礎を分厚くする工事が追加された。

もろもろの追加費用を踏まえ、最終見積もりは想定から1億7000万円のプラスに。利回りも、想定水準の1割減となった。

建築を諦め、土地のまま売るなどして撤退することもできるが、そうすれば設計料2000万円と融資手数料800万円をドブに捨てることになる。事業を継続するかどうか、判断を迫られた。

「プラス1.7億はさすがの私も凹みましたよ。でも、時は止まってくれない。銀行さんに頭を下げて、『なんとか融資条件を変更していただけませんか。変更不可のゼロ回答でも恨んだりしませんが、その場合は潔く、経営責任としてこのプロジェクトから撤退します』と相談に行きました」

その結果、1億7000万円のほぼ半額、9000万円分の追加融資が降りた。融資期間も5年伸び、なんとか許容できる返済計画を整えられたという。銀行と築いてきた信頼関係が幸いし、経営を立て直せたと振り返る。

「ボーリング調査前の買付は、ある意味博打です。でも博打をしないと、都心部駅10分以内の新築RC高層案件の土地は他社に取られてしまう。大手と競合しながらよい土地を買うのは、本当に難しいんです」と図越さんは語る。

追加工事は「基本的に発生するもの」と考えているといい、余裕ある資金計画の重要性を強調した。

ところで、この物件では広いバルコニーを採用するなど、費用をかけて質を高める方針で設計が進められていた。追加工事発覚後に仕様をダウングレードし、少しでも建築費を抑えようとは思わなかったのだろうか。

「それはケチケチ大家さん・ケチケチデベロッパーさんの思考。プロ大家さんは入居者ファーストです。物件のグレードを下げるくらいなら、撤退します」

図面と施工は「違って当たり前」

続いては、建設中ながら「大人気確定」と語る物件を見学する。

図越さんの経験上、1LDKは「直間」よりも「振り分けタイプ」の間取りの方が人気が高いという。この物件では全室振り分けタイプの間取りを採用できたため、客付けの強い武器となると考えている。

仕様書を片手に現場を見回っていると、ユニットバスに取り付けられたアイボリー色のフックに目を留めた図越さん。

「ブエナビスタシリーズではシルバーのフックが標準仕様」と、すかさず現場監督に交換依頼をした。現場は定期的にチェックし、意図と違う箇所があればすぐに調整することを徹底しているという。

図越さんによれば、「分譲マンションとは違い、中堅以下の工務店施工による賃貸マンションの場合は、図面と施工内容が違うのは当たり前」。

そもそも図面に細かい仕様が書かれていないケースも珍しくなく、現場の判断で工事が進むことも多いそうだ。

「明確な指示がないなら、現場判断が下されるのは当然のこと。施工結果が意図と違ったとしても、それは指示をしていない施主の責任です」

この日は現場監督と電気工事職人を交えて、照明や電気設備に関する細かい仕様確認を行った。

たとえば、洗面台のコンセント位置はどこにするのか。ミラーキャビネットには間接照明をつける予定だが、電圧安定器の位置をどうするか。

意見を求められた図越さんは、「見えにくい場所だから、キャビネットの中で天付けにするのは？」と提案する。

玄関ライトをめぐる相談もあった。これまではスイッチなしの人感センサー式を使用していたが、本物件からスイッチ式に変更するそう。一定時間連続で照明を点灯させておきたい、というニーズを想定している。

「高級外車では数年おきにマイナーチェンジ、フルモデルチェンジをします。建築物件も同じ。マイナーチェンジを毎年していかなければ、時代に取り残されてしまいます」と図越さん。退去立ち会い時に記入を依頼しているアンケートを参考にすることもあるという。

現場監督・電気工事職人ともに継続して付き合いがあるので、ある程度の仕様や施工方法は理解し合っているという。しかし図越さんは、今でも書面での情報共有を徹底している。

「現場監督さんが分かっていても、そこから職人さんに伝わるときに曖昧になってしまうかもしれません。付き合いが長いから感覚でわかるだろう、ではなくて、きちんと書面で伝えることが大事です」

「駅徒歩20秒」の土地が買えたワケ

2023年9月に購入した土地では、現在土留め工事の真っ最中。大阪メトロ御堂筋線・四つ橋線の大国町駅から徒歩20秒という好立地が魅力だった。

大手不動産会社が取りまとめる入札に個人投資家ながら参加し、落札したのだという。

「ある意味、投げやりで入れた買付です。まさか本当に入札一番手になるとは思いませんでした」

大国町駅はなんば駅から御堂筋線で1駅。「数十年前は治安がよくない街という印象だった」と図越さんは語るが、中心地であるなんばに近いため、近年盛んに再開発が行われているようだ。

家賃相場はなんばや心斎橋よりは割安なものの、近年は高級賃貸も出てきているそう。大手デベロッパーによる大規模な投資用マンションも増えているため、買付競争は熾烈を極めるという。

「デベロッパーは建てて売るのが仕事です。薄利多売で経営が成り立つので、高値で買付を入れてきます。しかし、私のような個人投資家は利回りが取れる価格で買う必要があるので、同じ戦い方はできません」

この土地の相場は5億円ほど。収益性を鑑みた結果、図越さんは3億9000万円で入札することを決めた。まさか買えないだろうと考えていたというが、落札できた要因は「細長い変形地だったこと」と語る。

「細長い物件は構造計算が弱くなりますので、建築費が上がるんです。投資用1Rデベロッパーはこういう土地が極めて不得意なので、思いの外、弱気な金額で入札していたようです」

次のステージは「2LDK」

最新物件だというこの土地では、ちょうど古い建物の解体が済んだところだ。

「売主様のご都合で、当初予定の売買契約日が8カ月も延期になりましたが、仲介業者様と辛抱強くお待ちしました。最終的に、売買金額が当初予定プラス3000万円になりましたが、涙をのんで受け入れました」

この物件では、ブエナビスタシリーズで初めて2LDKに挑戦できそうだ、と図越さん。新築2LDKの賃貸は、都心部では少ないのだという。

これまで図越さんは「収入に余裕があり、都心でハイグレードな住居に住みたい20～30代の1人暮らし、またはDINKS世代」をターゲットに、新築RCの1LDK物件の建築に取り組んできた。

「レッドオーシャンの1Rに比べると、1LDKの需給バランスはまだマシです。入居者募集に苦戦することはありませんが、次のステージとして2LDKへの挑戦もバリューがあるのではないかと仮説を立てました」

新築2LDKの競合として見据えるのは、タワーマンションの分譲賃貸だ。共用部の充実度や外観で勝つのは難しいとしながらも、「内装なら商機あり」と、客付けの見通しは立っている。

「融資第一」で物件は買わない

一気に4棟・40億円の新築を進める図越さんだが、それぞれの物件の評価はどのようなものだろうか。特に重視する6つの指標で点数化してもらった。総合100点満点で、70点以上に達する物件を購入対象としている。

各物件の評価理由は次のとおりだ。

都心の好立地が売りのブエナビスタシリーズを手掛けるうえでは、「立地なしでの検討はできない」と語る。収益性に関わる「利回り」に次いで、「立地」を重視する方針だ。

資金調達の要となる「融資条件」の重要度は最も低い。融資が出るかより、きちんと採算が取れ、入居者満足度が高い物件ができるかを重視しているという。そのため、自ずと他の指標の方が優先度が高くなるのだ。

「『融資が出る物件を買う』は初心者大家さんの考え方。もちろん融資は大事ですが、究極、頭金を入れればある程度の融資は出ますので。「プロ大家」さんなら、『融資は最後』ではないでしょうか」

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都心でRC物件を建てられる土地の仕入れでは大手デベロッパーとの競合が避けられないため、買付は「融資特約なしが基本」と話す図越さん。

それでも「融資は最後」という考え方で投資できるのは、普段から金融機関からの見られ方を意識して財務状況を磨き上げているからだそう。図越さんの投資戦略について、後編でさらに詳しく伺います。

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（楽待新聞編集部）