デッドクロス発生で「税金200万増」の恐怖、「黒字倒産」目前の大家がとった対処法

不動産投資を行っていく上で、「デッドクロス」に悩む瞬間があるかもしれない。

デッドクロスとは、元金返済額が減価償却費を上回った状態のことを言う。この状態になると、所得が増加するため、結果的に税金も増額。急激に税金が大きくなったことで、CFが赤字になる可能性もある。

実際、山梨県甲府市で2代目大家として賃貸業を営む長田穣さんも、デッドクロス発生による「黒字倒産」の危機に瀕した1人。

だが長田さんは、「融資の借り換え」を行うことで難を逃れ、CFの改善を行うことができたという。

「デッドクロス」に対して、長田さんはどのような考えのもと、どのような行動をとったのか。

赤字物件を相続、稼働率100％にした工夫は

―長田さんは、現在山梨県内に4棟34室を所有する2代目大家さんですね

そうです。全て祖父から相続した物件で、年間家賃収入は1500万円ほどになります。祖父は、1990年代に賃貸経営を開始しています。私が物件を相続したのは、2007年です。

―物件の相続当時は、毎月30万円ほどの赤字だったそうですね

入居率が70％ほどしかなく、毎月の家賃収入は全て合わせて60万～70万円でした。これに対して、返済が毎月計90万円でしたので、20万～30万円足りていない状態でしたね。