塵も積もれば山となる「赤井流の物件メンテ&管理術」に『チックショ~!!』
最近、ダンス芸などで再び注目が高まっているコウメ太夫さん。
そんなコウメ太夫さんのもう一つの顔が不動産投資家。
2009年に東京・椎名町に新築のアパートを購入、芸人としての再ブレイクを目指しながら不動産投資もさらに広げたいと思案中。
そんなコウメさんに不動産投資の専門家がアドバイス!
第1回の今回は年間家賃収入7,200万円を稼ぎ昨年サラリーマンを引退して専業大家になった「元サラリーマン大家あかちゃん」こと赤井誠さん。
赤井さんと言えばDIYがとてもお上手で、新築時から保有している物件も長期間高稼働で運営されています。そんな実績から、手間とお金がかからない効率の良いメンテナンス方法や入居者の選定など、大家としての基本的な心得とノウハウを惜しげもなくたっぷりお話頂きました!
赤井さんもビックリ!?「コウメ流の新しい管理術」とは?
はじめまして。今日はよろしくお願いします。2009年に購入されて、もう5年ですか。
椎名町の6部屋の新築アパートですね。購入前はいろいろ見て回られたんですか?
実はそんなに物件は見て回ったわけじゃないんですが、品川と中野の物件を見た後、椎名町の物件を見たときにピンと来て。5,000万円の物件を、頭金3,000万円で銀行から2,000万円のローンを組んで購入しました。
部屋数がワンルームの6部屋とお聞きましたが、家賃とローンの返済額は?
1階部分の3部屋が5万5,000円、2階部分の3部屋が6万4,000円です。
毎月35万9,000円の家賃収入で、ローン返済が8万7,000円です。
22年のローンだとして、ざっと計算すると利回り8%くらいですね。
そんなに高い方ではないですが、都内で新築なら十分な利回りですね。
そうなんですか? なら良かったです、ホッとしました。
ローンの金利が3%でちょっと高いかなと。
固定金利ですよね。だとしたらそんなに高いというわけでもないでしょうね。
これまで5年やられてきて、入居状態はどうでしたか?
基本的にずっと埋まっていましたね。入居者の方は若い人、学生さんが多いです。
毎月滞納などもなく家賃は入ってきていますか?
ちょっと遅れたりする人もいますが、
最終的には皆さんしっかり振り込んでくれますね。
家賃の滞納があった場合の督促は管理会社に全て任せているんですか?
いえ、最初に振り込みされているかどうかは自分が口座を確認して遅れている人がいたら管理会社に連絡して督促してもらっています。
そうなんですか。普通は管理会社に任せてあとから結果だけ伝えてもらうのですが、コウメさんは自分で最初に確認するんですね。確認は月末ですか?
月末の28日に1回確認して、そこで未納の人がいたら管理会社に連絡。その後5日、15日と確認します。
大体その間に遅れている人も振り込んでくれています。
意外にしっかり管理されているんですね!
意外といったら失礼かもしれませんが(笑)。
でも、そのシステムは管理会社の人と必然的に、かつ定期的にコミュニケーションが取れるという意味でいいかもしれません。
「コウメ流管理術」ですね!
どうしても管理会社に任せきりになると実態が見えなくて、結果だけ後から知らされるという感じになってしまいますから。
まぁ、そんなことは多くはないにしても、管理会社によっては都合の悪い情報はよこさなかったりすることもありますからね。
実は最初は任せきりだったんですよ。
で、ローンの支払いも済んで残った金額だけが管理会社から振り込まれていたんですが、どうも自分で収支が把握できないと気持ちが悪いというか不安で。
そこで一度管理会社を変えたのですが、今度はやたら入退去者が増えてしまったんです。
入居しては退去するということが繰り返されると何だか不安になって、さらに入居する人も外国人とかが多くなってきてしまったので、またもとの管理会社に戻して、今のように入金は自分で確認するシステムにしたんです。
不動産業者にしても入退去が増えればそれだけ手数料が増えますからね。
中には意図的にそのようにする業者もいるかもしれません。
ただ、オーナーによっては大きな損害ですよね?
退去するとクリーニング代などで、下手すると1ヶ月分くらいの家賃がなくなってしまいますから。
いずれにしても賢明な選択ですし、素晴らしいシステムだと思います。
戸数が増えて何十人相手となると厳しいですが、入居者が10人以下くらいならお勧めの方法かもしれませんね。
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