DIY初体験のコウメさんも思わず興奮!?
修繕ポイントの確認から買い出しまで、実践レポート!

材料の買い出しから戻っていよいよDIYの開始!
まずは壁の補修から

皆さんこんにちは! 赤井です。先日、コウメさんの物件を訪問して判明した修繕箇所は以下の通りでした。

1.玄関の入り口の階段の目地の補修
2.外側の基礎部分のコンクリートの黒ずみ除去
3.外壁の粘着テープの跡の除去
4.部屋の匂いの原因を調べて、それをなくす
5.部屋のクロスの破損を部分補修
6.トイレの扉の下の部分の傷の修繕
7.部屋の壁の下の幅木の隙間のコーキング

そこでコウメさんとホームセンターに行き、コーキング剤やペン、リムーバーなどのDIYに必要な材料を購入しました。
というところまでをコラムの前編でお届けしました。

後編ではそれらを使って実際に修繕をする模様をレポートします!

まずは建物の土台部分のコンクリートについた黒ずみ除去と、玄関入り口の階段の目地補修から始めましょう。基礎部分のコンクリートは汚れやすく放っておくと黒ずんだり苔が生えたりして老朽感が真っ先に現れる部分です。
こういうところが汚れていると、せっかくの新しい物件がみすぼらしく見えてしまいます。

このまま放置すると汚れや苔が広がったり、根深くなる可能性大!

コウメさんの物件は全体に新しくてほとんど老朽感はないのですが土台部分にはやはり多少の汚れがありますね~。
私は普段は高圧洗浄機で一気に洗い流してしまいますが今回は、購入したブラシでゴシゴシと洗い流しましょう。

特に洗剤などはなくても、水洗いで十分です。バケツに水を汲んで、ブラシでこすれば簡単に落ちてしまいます。
数カ月に1度くらいでいいので土台部分はこのように掃除してください。
ここがきれいだと、建物全体も美しく見えるはずです。

新調したブラシでゴシゴシ掃除をするコウメさん!

汚れがこびりつかないうちに洗浄すれば作業もラクちんです。
しかし、長期間放っておくと汚れがコンクリートにこびりついて落ちにくくなります。やはりこまめにやるのが基本ですね!

土台部分を洗浄したら、次は玄関の階段部分にかかりましょうか。
コンクリートの目地の部分に小さな隙間ができていましたね。これをコーキング剤で埋める作業です。

小さな隙間とあなどるなかれ!後々大変なことになる可能性も!!

コンクリートのこうした小さな隙間は大したことがないと思いきや、この隙間から雑草が生えてきたりすると、それだけでかなりみすぼらしくなってしまいます。
雑草だったら抜けばいいと思うかもしれませんが、小さな隙間に生えた雑草を根っこから抜くのはなかなか至難の業ですよ。
だから、何度抜いてもあっという間に生えるし、見えないところで根がどんどん広がっていく可能性も有りますから要注意です!

では、コーキングガンにコーキング剤をセッティングしましょう。
銃を打つようにして引き金を引くと均等に充填剤を塗布することができます。

恐る恐るコーキングガンを扱うコウメさん

コーキング剤を塗ったら、雑巾でその上から目地に添って拭います。
ほら、キレイに目地の隙間が埋まりましたね!
きちんと直すならやはりプロに頼むべきですが、DIYではいかに簡単に処理できるようにするということも、めげずに続けられるコツですね。

コーキングは多少はみ出ても、雑巾で拭けば問題なし!

乾いて色が馴染めばキレイに仕上がる

外壁のテープ痕は長期間放置すると取りづらくなる!
リムーバーをフル活用!

さて、次は外壁で気になったテープの痕です。
コウメさんによれば管理会社が物件の宣伝のポスターを 外壁に貼っていて、そのテープの粘着剤の痕のようです。

粘着物に泥や汚れが付着するとどんどん汚らしくなる

本来なら看板なりポスターなりを剥がした時にそのテープ痕もキレイに剥がしておいて欲しかったですね。

「1年少し前、管理会社を変えたんです。これは前の管理会社だったので、言い辛くて…」 とコウメさん。

なるほど、それはでは私達でキレイにしましょう! 購入したリムーバーをテープ痕の部分に直接吹きかけて5~10分ほど放置しておきます。
すると接着物質が溶剤に溶けて雑巾などで拭き取るだけで剥がれるようになります。

ただ今回は、放置されてかなり時間がたっているので接着剤が硬化ししまっていますねぇ。
ちょっと簡単には取れそうにないので、こんなときは固まった接着剤の部分に マイナスドライバーの先などで傷を付けます。

壁まで傷をつけないように慎重に!

その上からリムーバーをかけると傷部分からも溶剤が染み込んで、より剥がれ落ちやすくなりますよ。

うーん、これほど硬いとなると本当はリムーバーもさらさらした液体タイプじゃなくて 粘性の高いゼリー状のモノがよかった。
今回お店にその商品がなかったので仕方なく液体タイプにしたんですが、溶剤が垂れてしまって効果が薄くなっちゃうんですよねー。

ま、仕方ないのでじっくりやりましょうか。
それでもほら、接着剤の痕の表面に傷を付けて液体をかけてしばらくして雑巾でこすると こうして剥がれていきます。

ただ、雑巾でこする時は指の腹じゃなくて爪を立ててみてください。頑固な汚れの場合はそうしてこそげ落とす感じで。
コウメさんもやってみてください。そうそんな感じです!

爪を立てながら根気強く粘着物を除去

多少苦戦はしましたが、、何とかテープ痕はキレイに落とすことができました。
外回りは以上で、あとは部屋の中に行きましょう!

パッと見、物件が随分きれいになりましたね。

壁の傷跡も茶色のコーキング剤でキレイに補修!

さて、部屋の中に向かおうと玄関に足を踏み入れたところでちょっとした違和感。何だか暗いなぁ。
見れば玄関入った部分の天井の蛍光灯が付いていない!!
他の部分の灯りは付いているので恐らく切れているんでしょう。

「いや、気づかなかったなぁ。すぐに管理会社に連絡しておきます」とコウメさん。
管理会社はいろんな物件を預かっていますから、すべての物件を完璧に管理するというのは難しい。そこでオーナーが実際に物件を見て回る必要があるんですね。

赤ちゃんのワンポイントアドバイス!

夕方や天気の悪い日に内見にきたら、こういう暗い物件の印象は非常に悪いです。
また、現入居者さんにとっても階段の上がり降りが危険ですね。
そのため、たまには夜、物件を見てみることも大事です。
コウメさんの物件は、内階段なので、常に電気がついていないと暗いので気をつけましょう。

 

次は、部屋に戻って前回発見したポイントを修繕していきましょう。

まず壁の小さな傷。壁紙が剥がれて白色の地が見えていますね。
これなどは茶色のコーキング剤をちょっと塗ってやって、指で伸ばしてやると…

壁紙が剥がれ、下地の白が目立つ

コーキングを塗っただけでほとんど目立たなくなった!!

ほらどうですか?ほとんど目立たなくなったでしょう!

あとはよくあるのがネジやピンでクロス部分に穴があいてしまう場合。
特に入居者によってはピンでポスターだのなんだのを壁に貼りつけている人もいて、そうなると細かい穴が点々と。
これがけっこう気になるんですよね。

そういう時は白いコーキング剤の出番。穴の部分にコーキング剤を埋めて同じように布でふき取ってやると、ほらもう穴はなくなって、ぱっと見は分からないでしょう!?

遠めに見ても気になる釘跡の穴

コーキングを塗った後は手でなじませる!

近くで見ても、どこが穴だったのかがほとんどわからないほどキレイに!!

「簡単にできるものなんですね!」とコウメさんも驚いていましたが、本当にこんなちょっとしたことでずいぶんと印象が変わるんです!

それから白いクロスにちょっとシミが。
これなんか水でも十分落とせそうですが一応マジックリンを布に含ませて拭き取りましょう。
コウメさんぜひやってみてください。ほら簡単に落ちたでしょう?

赤ちゃんのワンポイントアドバイス!
白いクロスの場合はマジックリンではなくて漂白剤で落とす時も。キッチンハイターを水で薄めたものを雑巾に浸して絞って拭くんです。漂白剤ですから強力に落ちます。
注意しないといけないのは元々色が付いているクロス。漂白剤の痕が色落ちしてしまうこともありますから。漂白剤を使うときは真っ白なクロスに限った方が安全です。
後は肌が弱い方は避けた方がいいかもしれません。少なくともゴム手袋を付けて作業してください。

 

でも、こういうちょっとしたことって管理会社はまずやってくれません。
そこで大家さんの出番です。
実際に細かく物件を点検して修繕しましょう。
このようなちょっとした傷や穴がある程度でクロスを全部貼り変えていたらとてもコストがかかります。ただ、そのままではなんとなく汚く見える。

そんなに手間はかからないのに、印象は大きく変わるのですからぜひやってもらいたいですね。

壁の角の隙間を埋めているパテを目立たないように上から…

ちょっとしたほころびとは言えない部分が!
部屋の角の壁の下に空いた隙間。
建築時のちょっとしたミスでできたのでしょうが、業者がとりあえず手近にあったコーキング剤で埋めたんでしょうね。

それにしてもずさんな仕事ですねぇ。
茶色の気の継ぎ目に、白のコーキング剤で充填しているので逆に目立ってしまっています!

でもこれだって十分目立たなくできますよ。本来なら元々埋めているパテ剤をドライバーと金づちを使って壊した後、周囲の木材部分と似た色のコーキング剤で埋めていく作業をしますが、今回はそこまでしなくても今のパテの上から茶色のコーキング剤を被せれば大丈夫でしょう。

コウメさん、ちょっとやってみますか?
どうせ後で布で拭くのであまり細かいことは気にせずに思い切ってコーキング剤を乗せていきましょう。
ある種の大胆さと大雑把さも作業には必要なんですよ。

コーキングを塗った後は、布で軽く拭き取ってみてください。
ほら、こんなに簡単な作業で、さっきと比べて全然目立たなくなりましたね!

全く色の合わない詰め物をされていた

上から同系色のコーキングを塗るだけで目立たなくなった!

トイレ扉の破損部分も大胆に色を塗っていく!

それからいよいよトイレの扉の破損部分。
前回も解説しましたが、扉の蝶つがいの調整がうまくいっていなくてずっと扉が枠に擦れていた状態だったんでしょうね。

今は擦れていないので、おそらく蝶つがいの角度は調整したのでしょうが、すでに扉の下の部分は剥がれた後。
最近のアパート用のドアは合板に木目調のシートを貼ったものであることがほとんど。そのため、表面のシートが削れると木目がなくなってしまいます。

ちょっと剥がれた面積が大きいなぁ。もっと早い段階に修繕できていればよかったのに。
これだけ広く剥がれていると下手に色を塗ると逆に目立ってしまう可能性も。

ちょっと迷いますが思い切って色を塗ってみましょうか?

買ってきた茶色のペンがありますよね。
これ3段階で色が選べて便利なんですが、こういう時のコツとしてより暗い色を使う方が傷が目立たなくなります。少し暗すぎるかな?と思うくらいが意外とちょうど良かったりするんです。

ということで一番濃い色を選択して塗ってみましょう!

広範囲にダイノックが削れてしまった

濃い色のペンで塗ったらだいぶ目立たなくなった!

「あ、ずいぶん目立たなくなりました!」 そんなコウメさんの言葉に私も一安心。良かった~!
元の状態がかなりひどかったので完璧な仕上がりとは言い難いですが、施工前は白い地がむき出しでとても目立っていましたので、こうしてみるとずいぶんと分からなくなりましたね!
「パッと見の状態でほころびが目立たない」それが実はとても大切なんですね。
入居者の方が部屋に入ったときの第一印象。

これが本当に大きいですから、その第一印象を良くするにはちょっとしたほころびを目立たないようにすることを常に心がける必要があります。

扉だってよく見れば色を塗った跡は分かるでしょうが、パッと見たときには目につかない。
こういうことがポイントなんですね。

実際には、大きい部分はこれ以上どうにもなりませんでした。しかし、小さい傷の部分はほとんどわかりません。この程度の内にドアの調整をきちんとすれば、ここまでひどくなることはなかったですね。ちょっと残念です。

部屋の臭い対策は万全に!

最後に最大の問題!部屋に入ったときの臭い対策です。

これも前回解説しましたが多くは排水口からの臭いが原因。
本来生活していると排水口に水が溜まって臭いが出ない仕組みになっているのですが入居者が長期間いなくなると水が蒸発して、排水口からの悪臭がそのまま部屋に流れ込んでくることがあります。
それを防ぐには夏なら1週間に一度くらいは部屋に行って水を流す必要があります。

部屋の臭いは内見者の第一印象を下げる最も大きな要因の一つと言えます。
どんなきれいな部屋でも悪臭がしたらまず入居してもらえませんよね。

ということで水回りを調べて、キッチンやお風呂など水を流していきます。
で、一番臭いが出やすいのがじつは洗濯機の排水口。

L字の口の部分が空きっぱなしになっているものが多く、そこから臭いが出てくることがほとんど。そこで私はいつもサランラップで口をふさいで輪ゴムでとめておきます。
そうすれば簡単にふさげて臭いもシャットアウト。

サランラップがなかったのでビニール袋で代用

ただ、この部屋の場合はどうやら原因はトイレ。
トイレの水が少なくなっていて、そこから下水の臭いが逆流してきていたのかもしれません。水を流しておけば大丈夫でしょう。

さらに万全を期すために買ってきた芳香剤を置きましょう。
いろんな臭いと混じって喧嘩しない、好き嫌いが少ないということで、私は石鹸の香りをお勧めします。
部屋に入った最初が肝心なのでまず玄関の周辺に置くか、あるいは臭いが発生しそうな水回りの近くに置くなど、置き場所にもポイントがあります。

このお部屋の場合は玄関の方に置いておくことにしました。

花や人形、写真などちょっとした小物で演出を

以上で今回のコウメさんの物件のDIY、はほぼ終了です。
一番気になった床の貼り替えですが、今回は大仕事になるので後の課題として残しますが、 コウメさん自身は自分でも貼り替えを考えているみたい。
ずいぶん意識が変わられたなと、とっても嬉しく思います!

あとは、私がよくやるのが造花とか小さな人形とかを部屋の棚とか、窓際に飾ること。
ワンポイントあるだけで部屋の雰囲気が一気に華やかになります。
もちろん、部屋の雰囲気や入居者層に合わせて選ぶと良いと思いますが、黄色やオレンジなどのビタミンカラーのものの方が印象が明るくなるのでおススメです。

写真なんかもよく置きますね。その地域の有名な建物だとか風景だとか。
入居者が最初に部屋に来た時に、そこでの生活がイメージできる写真を置くんです。
その写真が雑談のきっかけになることもありますし、いろんな意味で写真を飾るのはお勧めですよ。

私の横浜の物件だったら、横浜ベイブリッヂや観覧車、中華街の写真なんかを飾ります。コウメさんの物件だと、池袋に近いのでサンシャインの夜景なんかも良いんじゃないでしょうか?

写真立てはちょっと奮発していいもの、雰囲気のあるものにしましょう。
香りがきつくなりすぎないポプリなんかもオシャレな雰囲気を演出できるアイテムです。
経費にすることができますし、入居が決まれば回収して、普段は自分たちで使っていてもいい。
多少値は張りますが、私の家でもオシャレな写真立てや造花を飾っています。
空室が増えると写真立てや造花が家の中から次々と無くなっていき、満室になると装飾品で家がいっぱいになるというのが我が家の状態です。(笑)

赤ちゃんのワンポイントアドバイス!
私は入居者の方へのサービスとして石鹸だとかタオル、トイレットペーパーなど日用品のちょっとしたものを駕籠に入れて部屋に置いておきます。

せいぜい2000円くらい。それで1日でも入居が早く決まれば1日の家賃代で相殺される。
ですから損なことは全くない。リフォームはもちろん、大家業で何かを判断する時、それがどれくらいの家賃とトレードになるのかを考えて決断するように私はしています。
目先の損得ではなくて、そういう計算をすることが大事だと思います。

 

さて、今回買ってきた造花はどこにおきましょうか?

造花を置くだけで、部屋がパッと華やかになりますよね。
装飾品を置く場所は、内見に来た人の目に飛び込んでくる位置がいいと思います。
置く場所によって雰囲気もだいぶ変わってきますから、何箇所か試しに置いてみると良いかもしれません。

腰窓は大抵の部屋にあるので無難な置き場所

縦窓に飾ると一気に雰囲気が出る

いくつか花がある場合は、無機質な水周りに置くのもおススメ

今回は、オシャレな縦窓に置くのが一番良さそうですね。

縦窓の枠はなかなか使うイメージが湧きづらいですが、こうして活用すれば良いことに入居希望者に気づいてもらうこともできますよね。
「この部屋に住んだら、こんな風に生活した」「こうしたら快適に生活できそうだ」など、その部屋で生活するイメージやストーリーを描いてもらうことが入居率を上げることにつながるはずです。

私ならこの窓枠に自分で棚を作って、花だけじゃなくてCDのジャケットなどを並べてみます。おしゃれでいい感じになりそうじゃないですか?

縦窓を有効利用するアイディアを説明中

 

ポリカーボネイトと呼ばれる透明な板のようなものを買ってきて、ビスで作った出っ張りのうえに板を載せるだけで棚ができてしまいます。
3000円~5000円もあれば充分事足りると思いますよ。

左右の棚をたがいちがいにするとよりオシャレかもしれませんね。アイディアがどんどん湧いてきて楽しいですね。
これだからDIYはやめられません(笑)。

こんなふうにちょっとした修繕と工夫でお部屋の第一印象はグッとアップします。
コウメさんの物件で今回実際にやってみたことは皆さんの物件にもきっとどこか当てはまるのではないでしょうか?

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コウメ太夫さんから一言

いやぁ~、正直なんだか目からうろこと言いますか、いろんなことを勉強させていただきました。本当にちょっとしたことで部屋が変わるんだなと。

管理会社に任せきりにせず自分でやる!そのほうがより細やかに対応できてそれが入居者にも伝わるということが実感できました。
特に部屋の臭いに関しては気を付けます。
あとは造花一つの置き場所で部屋のイメージがずいぶん変わりますね。そんなこともこれから意識してやっていきます。
どちらにしても、今空いている部屋に早く入ってもらうように努力しないと! それから本業でも再ブレイクに向けて頑張ります。みなさんよろしくです!

 

小さな傷やほころびを見逃さず、修理が簡単なうちにこまめにメンテナンスをする。
当たり前のようですがこれが本当に大事なことです。

継続は力なり!コーキングや3色ペンなど、今日使ったアイテムは、そのままコウメさんにお渡ししますのでぜひこれからも小さな傷を見つけたときにはすぐに補修して下さいね。

床の張替えも、もし本当にご自身でDIYをされたら、ぜひ仕上がりを拝見したいです!
そのときはぜひ教えてください!!
今日はお疲れ様でした!