pic_1213_01 藤巻 聡(ふじまき さとし)
元銀行マン不動産融資アドバイザー

みなさん、こんにちは。
不動産融資アドバイザーの“まきまき”こと藤巻でございます。
今日も快晴の休日を、いつもの、「おいしいコーヒーあります!」のベローチェで、Westメンソールを吸いながら、コラムを執筆しています。

先日は、浅草の隅田川べりをお散歩し、ベンチに腰掛けてアサヒのスーパードライをあの炎のオブジェを見ながら呑んでいましたが、 眼下の水上バスが桟橋に入ってくるのを見ていたら、急に船に乗りたくなって そのままお台場まで行っちゃいました。(笑)

そうなんです。
仕事に関しては、煩(うるさ)いほど細かい(元)銀行マンですが、プライベートは意外と行き当たりばったりな時間を楽しむのが好きなんです。

7年前にNYにバックパッカーに行ったときも、実は計画もなく突然行き当たりばったりで、1週間後にはNYのブルックリンブリッジの上で、ボーっと水上バスを見下ろしていましたから。

さて、今回は銀行の物件評価に関するご質問ですね。
ご質問者さまのように、売り希望価格に比べ、銀行評価が著しく低いケースを経験の方は、かなりいらっしゃるのではないでしょうか?

私も実際に、今回のご質問者さまがご覧になられた物件を、直接見ている訳ではないので、その売値や評価額についてはなんとも申し上げられないのですが、 私自身も、時々ネットで物件情報を拝見することがございます。

その際いつも頭に浮かぶのが、 「この価格(売値)は、市場価格?希望価格?」 「それとも既存のアパートローンの残債金額なんだろうか?」と。
(売主も、売却代金でローンを完済できないと持ち出しが発生しますからね…)

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インターネットで見つけた名古屋にある価格12000万円のRC物件の融資を都市銀行に相談したところ、評価7000万円と言われてしまいました。
これは売値が割高すぎるのでしょうか?それとも銀行の評価方法が物件とあっていなかったのでしょうか?銀行評価についてあらためて教えてください。

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物件を拝見しておりませんので、ご相談者様が見ていた名古屋の物件の売値が割高かどうかは明言できませんが、銀行評価額が、市場価格よりも低いのは一般的によくあるお話だと思います。もちろん銀行によってその評価方法は異なりますので、別の銀行に相談をすれば7000万円以上の評価が出る可能性はあります。

銀行評価はどのように行われるものなのか、市場価格より低くなるのはなぜかなど、本文で詳しくご説明します!