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みなさん、こんにちは。石川貴康です。
現在、売却と購入とを組み合わせて動かして行こうとしていますが、どうも最近は良い物件に出会えず、売却ばかりになっています。既に2件の売却をしました。そうこうしている間に、売らなくてもいいかなぁと思っていた、思い出深い最初の投資物件に買い付けが入り、売買契約を結びました。

さて、前回はワンルームの売却でキャピタルゲインも取れたことをお話ししましたが、今回はRCマンション一棟のお話をします。

>>前回の記事 はコチラ
12年前に「830万円」で買った1Rマンションが「900万円」で売れた!

自己資金ゼロで購入したRC物件の沿革(実はオーバーローン!)

今回、RC物件1棟を売却しました。この物件は、7年前に自己資金ゼロで購入した物件です。当時は、ある銀行がフルローンでの購入を後押ししてくれた時代でした。今考えるとラッキーな時に購入したものです。もっともっと買っておけばよかったのですが、独立後で本業も忙しく、そうもいかなかったという事情もありました。

この物件は地方物件ですが、もともと工務店が自社所有で建てたもので、異様に頑丈に作られていました。6階建てで、全24室。3LDK、2LDK、オフィスの組み合わせです。全戸に2台の駐車場が無料で付きます。土地は600坪超。駅から10分、幹線道路からちょっと入ったところです。地方都市ですが、近隣に大工場、大学をはじめ各種学校、商業施設があります。

購入金額は1億4千万円です。フルローンのOKが出まして、間もなく決済というときにちょっとしたトラブルが銀行との間に起きました。なんと、担当者が長期研修で変更になり、きちんと引き継ぎがされなかったのか、銀行内の処理が進んでいなかったのです。

私は強烈にクレームを入れました。そもそも融資が大丈夫だとの内示を受けて、話を進めていたのです。単なる銀行の怠慢で決済が流れては、私が困るだけでなく、売主、不動産業業者が困ります。引き継いだ担当者もあわてて対応をしてくれました。

このタイミングで、何が起きたのかしれませんが、当初のフルローン1億4千万に、さらに500万上乗せした金額が決裁され、融資可能となったのです。フルローンというよりオーバーローンになりました。

こちらとしては問題ない。むしろ嬉しいくらいでした。不動産仲介手数料が423万円ありましたから、この金額を賄うことができ、登記手数料などの諸費用も賄いました。預かり敷金、家賃分受け取りがあり、固定資産税の負担、銀行の手数料、印紙、等の諸経費分も含めて、ほぼ自己資金ゼロになりました。

当初3年は大変だった。物件はゆっくり、優良物件に育てました

表面利回りは12%超でした。しかし、必ずしも儲からない物件でした。理由の第一は固定資産税の高さです。この物件の固定資産税は年間で150万を超えていました。総家賃収入の10%が持っていかれるのです。

固定資産税は資産価値を役所が計算して決めます。収益があろうが無かろうが、高い金をかけて作った物件ほど評価額があがるので、当初この固定資産税には苦しみました。せっかくのキャッシュが吹っ飛びますから。

次に大変だったのはネット利回りの低さです。表面利回りの12%超は想定です。実質は8%くらいだったしょうか。十分な利回りにも見えますが、先の固定資産税の高さに加え、不動産取得税、オーバーローンの返済、管理費、エレベータ補修や掃除、修繕費などにキャッシュは消え、購入当初はほとんどプラスがなくなり、時に持ち出しになるくらいでした。

対策しなければならなかった実質利回りの低下の原因の一つはオフィスの空室。
4室のうち1室しか埋まっていませんでした。しかし、地域がらなかなか難しいので、半ばあきらめ気味。

さらなる原因が、居住部分の空室。購入後の退室もあり満室ではありませんでした。購入後、すぐに稼働率を上げるため、管理業者と関係の悪くない近隣の不動産業者を回り、私の物件への客付けを依頼して回りました。

購入直後はこまめにこの物件のある町に行き、行くたびに不動産屋周りをする、お土産を持っていき、話をするということを繰り返しました。おかげで入居率は上がり、ここ数年はほぼ満室でした。