先日、読者の皆様から、「聞きたいけど聞きづらい」「今更聞けない」という不動産投資の疑問を募集したところ、たくさんの質問を頂きました!
ありがとうございました。

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そんな皆様の質問に早速答えてくださるのは、DVDBOX「8つのステップ2014」でお馴染み、小林ヒロシさん(リフォームの講師を担当)。

現在都内の物件を7棟保有し、平均利回りはなんと約10%!
さらに自主管理で、平均入居率98%をキープされている管理のプロです。

外資系マーケティング会社など、サラリーマンとして勤務しながら不動産投資を行い、家賃収入で充分生活できるようになった2011年にサラリーマンを卒業し、
専業大家さんとなった小林さん。

今回は、皆様から頂いた8つの質問に対し、小林さんが一つ一つ丁寧に回答!
小林流「満室経営術」をお届けします!!

Q1.自主管理で、なぜそこまで高稼働で運営できるのでしょうか?コツはありますか?(32歳・会社員)

A1.とにかく「内見数を増やす」ことが大事!

私の感覚だと、5人内見してくれるとそのうち1人が入居してくれます。そのため、まずは内見の母数を増やすことで入居の確率を上げます。

もちろん、この数値はエリアや物件によっても変わってくるので、管理会社に聞く、細かく報告をもらうなどして、ご自身の物件は何人内見があったら入居が決まるのかを把握してみると良いと思います。

私は内見に連れて行ってもらう不動産会社、つまり物件を取り扱う賃貸仲介会社を増やすことで、内覧の増加に繋げています

中には、「専任媒介だから、他の会社に頼めない」という方もいらっしゃると思いますが、自主管理の場合は、一般媒介でどの会社にもお願いできる点が優位だと思います。それだけ入居者を見つける機会が増えるということですからね。

また「広告費として家賃1ヶ月分をお支払いします」ときちんと伝えています

一般媒介なら、私(オーナー)と入居者、両方から広告費を得られるので、不動産会社にとってもメリットになります。

私は、退去予告(退去日の約1ヶ月前)を頂いたら即、不動産会社に一斉にメールを送信して入居募集をかけています。募集中は、仲介会社を通じた入居希望者からの交渉にもすぐに応じられるように、常に連絡がつくようにしておくことも重要です。

内見しているまさにその最中に、「家賃が後2000円下がれば即決してくれると言っている」という交渉の電話が入ることだってありますから。

いつ電話しても不在の大家さんでは仲介会社も交渉すらしてくれませんが、
即対応してくれる大家だとわかってもらえればそれだけ入居者獲得のチャンスも増えます。

Q2.リフォームするきっかけを教えてください。家賃が下がったら、壁紙の色が変色したら…など判断基準はありますか?(36歳・会社員)

A2.「日常生活に不便がないか」「清潔感があるか」で判断!

私は物件のバリューアップのためのリフォームをほとんどしていません。そのため、家賃が下がったからリフォームをするということはしません。
なぜなら、リフォーム費用を掛けすぎても、家賃収入を上げることはできないと判断しているからです。

そのため、日常生活に不便がないか、清潔感はあるかを基準として「必要最低限のリフォーム」のみ行っています。

例えば、壁紙や床の張替え、ハウスクリーニングなどの「原状回復」は、退去がある度に行っています。壁は、クリーニングで落ちないたばこのヤニ、くぎ穴などがある場合、床も同様、借主の不注意でついた傷がある場合、借主と交渉して張替え費用を頂いています。