サラリーマンと投資家、2足のわらじを履きながら、5年で6500万円の家賃収入を得た物件取得ノウハウ

読者の皆様から「聞きたいけど聞きづらい」「今更聞けない」という質問を募集し、複数のプロの投資家に答えてもらう豪華企画!!

岸さんに続き、皆様の疑問を解決してくださるのは、DVDBOX「8つのステップ2014」でお馴染み、生形大さん（物件購入の講師を担当）。

地主でもなく、親から物件を相続されたわけでもなく、ゼロから不動産投資を開始し、たった5年で4億円の資産を築いた生形さん。

サラリーマンと投資家、2足のわらじを履きながら、年間家賃収入6500万円にまで上り詰められたワケと、その秘訣に迫ります!!

Q1.1棟目の物件購入はハードルが高いとよく言われますが、生形さんも何かハードルを感じた経験はありますか？（32歳・会社員）

A1.実績もお金もなく、不動産会社から全く相手にされなかった時！

1棟目の物件を購入したのは、私が31歳の時です。
不動産投資の実績がなく年齢も若かったので、問い合わせをしても不動産会社からまともに相手にされませんでした。自分の自己資金を伝えて、「もう少しお金を貯めないと、物件なんて買えないよ」と言われた時は、物件購入へのハードルを感じました。

「やっぱり、不動産投資はお金持ちしかできないのか」と諦めそうになりましたが、思い返すと、当時購入を決意して良かったと思っています。

また、実際に物件を購入する際は何もかもが初めてで、終止仲介会社のペースで話が進みました。例えば、金融機関も不動産会社に勧められたまま融資を受けたので、複数の金融機関に打診することもしませんでした。

当時は相談できる人もいなかったので、自分に不利なことがあっても気付かなかったかもしれません。幸い、仲介会社がしっかりしていたので問題はありませんでした。

Q2.実績のある投資家さんから、「1棟目に購入した物件は、今だったら購入しない」と聞くことがあるのですが、生形さんはいかがですか？（38歳・会社員）

A2.賃貸需要がないエリアの物件は、今だったら購入しません！

不動産投資を始めた当初に購入した物件の中で、今だったら確かに購入しないような物件もあります。特にエリアがあまり良くない物件は客付けに苦労しました。
今だったら絶対に怠らない「賃貸需要のチェック」をしっかりしていなかったのが原因です。賃貸需要は、インターネットの活用で十分に調査が可能です。

また当初と今では、実績や資産規模が違うため「不動産投資のステージ」が異なります。よって、狙う物件も異なるので、そういった意味では1棟目の物件は、今だと購入対象にならないかもしれません。

Q3.「1棟目で失敗すると、リカバリーがきかない」と言われますが、今後、2棟、3棟と買い進めていくためには、1棟目を選ぶ際、どのような点に注意すればいいでしょうか？（35歳・会社員）

A3.1棟目は収益性を重視して、キャッシュフローが出る物件を選ぶべし！

1棟目で1番大事なことは、キャッシュが積み上がる物件かどうかです。
金融機関は融資をする際に、所有物件の担保価値を調べて債務超過になっていないかを確認します。毎月のキャッシュフローがしっかり出ていて、その分現金を貯めていれば次の物件の融資もしてくれます。

つまり、積算ではなくとにかく収益性の高い物件を選ぶことが大事です。
もちろん両方ある物件がベストですが、積算がある物件は固定資産税も高くなりキャッシュフローが出にくい傾向にあります。
なので、積算はあるがキャッシュフローは出ない物件よりは、積算はなくてもキャッシュフローは出る物件で現金を貯めることをお勧めします。

多少の空室や修繕があっても黒字経営になるような物件を購入すると良いと思います。