赤字経営？経費？青色申告？ 今さら聞けない税金知識を初心者でもわかりやすく解説！

読者の皆様から「聞きたいけど聞きづらい」「今更聞けない」という質問を募集し、複数のプロに答えてもらう豪華企画!!

生形さんに続き、皆様の疑問を解決してくださるのは、DVDBOX「8つのステップ2014」でお馴染み、工藤あゆみ先生（税金対策の講師を担当）。

書籍の執筆やセミナー講師なども務める著名投資家をはじめ、資産管理会社、地主など、顧問契約数は60件以上にも及びます。

皆さんが感じる「税金って難しい」「わかりづらい」を解決してくださいました！

Q1.「不動産投資をすると節税になる」とよく耳にするのですが、どの税金がどれだけ減るものなのですか？（35歳・会社員）

A1.現金ではなく不動産として相続することで課税対象が2割減る！

1番インパクトがあるのは、相続税だと思います。
現金ではなく不動産で所有する方が、相続税評価額が安くなるためです。

その差は一概には言えませんが、大まかに言いますと現金で所有するより2割程度評価額が下がることになります。例えば1000万円の現金でも、不動産にすると800万円の評価額になるということです。その差額の200万円分が減税対象になります。※税額は、どれだけ遺産があるかによって異なるので、金額算出はケースバイケースとなります。

ただし、不動産を所有することで所得が増えるので、当然所得税も増えます。

平成27年1月1日から適用される相続税基礎控除額の改定により、納税者が大幅に増えることも予測されます。（自宅＋収益物件1棟所有するだけでも納税の可能性があります。）

現金ではなく不動産として相続することで相続税が節税になったとしても、上記などの税金を対策しなければ、トータルで見て節税にならないので注意が必要です。

Q2.「赤字にすることで節税にする」とも耳にしますが、赤字にされている方は、支出を多くすること（リフォームや修繕費）で調整されているのでしょうか？赤字にすることで、次に物件を購入する際の足かせにならないかが心配です。（35歳・会社員）

A2.赤字にすると所得税が減る分節税になる！

「赤字にすると節税になる」、ここでの税金は所得税を指すと思います。
不動産収入と、その他の収入は相殺して所得税が掛かる（損益通算できる）ため、赤字の分所得税を減らすことができるからです。

例えば、不動産所得が-100万円（赤字）、サラリーマンの給与所得が500万円の場合、500-100=400万円が課税対象となります。

ただし、この場合の赤字は「節税になる」というより、「当面の納税がない」という方が適切です。特に個人投資家の場合は、赤字＝節税とは言えません。赤字を多額に出したことによって、将来不動産を譲渡する際、納税が増えてしまうこともあるからです。

例えば、減価償却を多額にとって、10年後に物件を譲渡した際には、譲渡時に建物の未償却残高が減っているので、譲渡益が多額に出て納税が増えるということもあります。

つまり、「節税する時期」を選んだだけということになります。

戦略的に赤字にする場合は、支出を多くすることで調整します。
しかし、リフォームや修繕費を増やすのではなく、親族経費を増やすケースがほとんどです。（リフォームなどは、掛かって当たり前の費用ですから、それを行って節税と表現するのは不適切であると感じます。）法人を設立して親族を社員にし、給料を支払うことで支出を増やすのです。

また、赤字にすることで次に物件を購入する際の足かせにならないかですが、こちらは金融機関によります。うまく説明して納得してもらえば融資を受けることは可能です。私のお客様でも実際に、赤字でも物件を購入している方はいます。

逆に、黒字でないといけないという金融機関から融資を受ける方は、掛かっている経費を計上してしまうと赤字になるからと言って、削って申請する人もいます。

ただし、赤字・黒字経営に関しては、属性と絡めて判断する場合も多いので、金融機関に確認頂くのが1番かと思います。

私としては、掛かった費用を掛かった分だけ計上する＝普通が良いと思っています。

Q3.少し前から、税務署が個人の投資家に「お尋ね（※）」をすることが増えていると聞きますが、なぜでしょうか？（54歳・会社役員）

※お尋ね…税務署から脱税や申告漏れがないかチェックが入ること

A3.平成24年は、不動産投資家がターゲットになっていたから！

税務署の「お尋ね」は、これまで現金商売をターゲットにしていたことが多く、不動産投資家はあまり対象となっていませんでした。

それをいいことに（笑）投資家の中には随分と大胆な申告をしたり、海外不動産を申告していなかったりというケースが多くなってきたので、近年ターゲットになっているようです。

平成24年分の申告にお尋ねが多かったと思いますが、その後はもうターゲットにしない方針とのことなのでひとまずご安心ください（笑）これは税務署の職員に直接聞きました。