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不動産オーナーが保有物件を貸し出す際、入居者には保証人を付けてもらうか、保証会社の加入を必須とするもの。最近では賃貸の仲介会社と提携している保証会社を入居者に紹介することもあるが、実はそういった審査を一切なしとしている物件もある。

貸主にとってかなりのハイリスク・ローリターンで、にわかに信じがたい話だが、入居者からはありがたがられる話でもある。例えば血縁者が死亡しているために天涯孤独になっていたり、あるいは両親が高齢で、保証人のあてがないという場合。この少子高齢化社会では今後こういった借主の需要が増えていくだろう。

では、保証制度を取らない不動産オーナーは、一体何が理由なのだろうか。保証制度についての意見を専業大家に聞いた。

契約終了手続のスムーズさがポイント!

専業大家のTさん(女性・41歳)は、こう語る。

「面談などで、入居者をある程度選別することが重要です。例えば、当該契約の借主本人が死亡するなど不慮の契約終了があったとき、契約終了手続がスムーズにできる状態にある人に入居してもらいます。場合によっては、存命中の金銭債務は保証会社でカバーしますが、結果的にはそれでは安心できません」

と言い、その理由を下記のように話してくれた。

「死亡時の契約終了手続きには、保証会社は多くの場合何の意味もありません。『終身建物賃貸借事業』のような制度を建物の要件なしに結べればいいのですが、残念ながら要件を満たさなければできないのが現状です」

借主と保証会社との保証委託契約は、借主死亡時に終了する旨の条項があることが多い。しかし、借主が死亡しても賃借権には相続が発生するため、賃貸借契約は終了しないという。つまり、借主死亡の状態で明渡裁判が発生した場合には、保証会社の明渡費用保証は受けられないのだ。

Tさんの言う「終身建物賃貸借事業」とは、居住者が死亡したときに相続性を排除する、借家人一代限りの借家契約を結ぶことができる制度のこと。「高齢者の居住の安定確保のために関する法律」に基づいて作られた制度で、居住者が60歳以上で、単身者あるいは、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であることが条件として定められている。貸主がこの制度を使うためには、東京都の場合は都知事の認可が必要だ。

また、Tさんの言う“要件”とは、自治体によってさまざまで、なかなか認可にまでいたらないようだ。例えば東京都の場合、「1戸あたりの床面積が原則25平米以上(居間、食堂、台所、浴室等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共同の設備がある場合は18平米以上)であること」と定めている。大阪府の場合は、「高齢者の身体機能に対応し、段差のない床、浴室等の手すり、幅の広い廊下等を備えたものであること」。すんなり認可されるものではないことがわかる。