「物件を買ってから怖くなった……」この投資は、果たして失敗だったのか!?

楽待のDVDの講師も務めている岡田のぶゆき氏に、直接お悩みを相談できる「コンサル座談会」を実施しました！

たくさんの応募者の中から選ばれたのは、吉野さん、下山さん、脇さん。不動産投資歴が1ヶ月から3年程度の3名にお集まり頂きました。

テーマは、不動産投資をスタートしてぶつかった「壁」。
果たして、皆さんが抱えるお悩みや疑問は解決するのでしょうか!?

今回は「前編」として、ワンルームを購入された吉野さんと、1棟アパートを3棟購入された下山さんのご相談の様子をお届けします。

座談会のダイジェスト

○「家賃保証付き」物件には要注意!? 購入する際に見極めるポイント

○不動産会社提携の金融機関でフルローン・オーバーローンを受けると危険!?

○キャッシュフローの悪化する勢いが、通常より早い物件とは？

○入居付けが厳しくなったら○○を検討すべし！

お1人目の相談者

お名前	吉野美和さん（仮名）	性別	女性
自己資金	200万円	ご職業	会社員
ご年収	約600万円
居住地	東京都
ご自宅	持家
所有投資物件	ワンルーム
不動産投資経験	1ヶ月

ワンルーム？それとも1棟物件？投資の進め方がわからない……

岡田
よろしくお願いします。では早速、吉野さんのお悩みをお聞かせ頂けますか？

吉野
はい。私は今、不動産収入を確保して、5年後の早期リタイアを目標にしています。ワンルームを購入したのですが、このまま同じようにワンルームを買い進めて良いのか、それとも1棟物件の方が良いのか迷っています。

岡田
なぜ5年後のリタイアを目標にされたのですか？

吉野
私が不動産投資を始めた理由にも繋がるのですが、会社で早期リタイアの制度があるのです。5年後にリタイアすれば退職金2倍をもらって辞められるので、今から準備しておきたいなと。5年後は50歳になるタイミングでもあり、ちょうど節目になると考えて1ヶ月前から活動を始めました。

岡田
それで、まずはワンルームから始めてみようと購入されたのですね。

吉野
はい。横浜にワンルームを1部屋購入しました。
ただ、今後どのような方向で進めていけば良いのか迷ってしまい、アドバイスを頂ければと思いまして……

岡田
不動産投資をされている方では誰もが持つ悩みだと思います。皆さんはどう思われますか？

下山
私も不動産投資をはじめて1年程ですが、自分では失敗だと思っています（苦笑）やはり迷ったままスタートすると良くないですね。確信を持ってから始められた方が良い。早期リタイアですが、私としては会社を辞めるのは惜しい気がします。

脇
僕はアパートと区分両方持っていますが、早期にリタイアしたいという点でいうと、アパート1棟の方が良いと思います。区分だとコツコツ時間をかけなければならないので。吉野さんは、キャッシュフローの目標はありますか？

吉野
キャッシュフローが20万円程入ってきて、今の仕事を辞めてもパート勤めなどしなくて良い状態にしておきたいのです。

なんとなくのイメージですが……1部屋を自分の名義で買ったので、もう1部屋は主人名義で買っておきたいなと。生命保険代わりに夫婦で1部屋ずつ持っておきたい気持ちがあります。

脇
今、区分でのキャッシュフローはおいくらですか？

吉野
1ヶ月で7万円程です。

脇
では、あと13万円くらいですね。横浜近辺の相場で見ても、5000万円の規模でアパート1棟なら、月15万円の収益が出る物件もあります。金融機関にもよりますが、頭金は500万円～900万円くらいかかるケースが多い。それを働きながら用意するのか、2倍になった退職金を使うのか、それで次の物件を買われる時期を決められるのが1番良いと思います。

吉野
確かに貯金して1棟物件をとも思うのですが、今買いたい気持ちが強いのです。でもアパートを買うにも頭金がないため5年間かけて貯めるべきか……その辺で迷っています。

岡田
そうですね。20万円のキャッシュフローは、旦那様とのトータルで20万円ですか？

吉野
私だけの家賃収入で20万円を貯めたいです。ワンルーム1部屋で7万円なので、それが3部屋で20万円という概算です。

岡田
なるほど。ここで、キャッシュフローの定義がバラバラなので整理すると、家賃収入はあくまでも表面的な収入です。管理費や税金などの支出を差し引いたのがキャッシュフロー、これが「手残り」になります。

吉野
なるほど。私が言っていた7万円は家賃収入のことだったので、キャッシュフローとなるともっと少なくなるのですね。

岡田
おっしゃる通りです。正直に申し上げますと、まず表面的な収入が20万円だと早期リタイアは厳しいと思います。支出を差し引くと、手残りは僅かになりますので。金利や月々の返済も支出にあたりますが、吉野さんは、現金ではなく融資で購入されていますね？

吉野
はい、融資で購入しました。早期リタイアでの退職金を使って、繰り上げ返済しようかとも考えています。

岡田
退職されたお金で繰り上げ返済をしても、あくまでそれは自己資金を投入しているだけです。売却をしたときに、どれほど手元にお金が残るのかを考える必要があります。例えば、1000万円で買ったものが、500万円でしか売れないなら、その間に300万円の家賃収入を得ても200万円マイナスです。ご自身の年齢と、生涯に得たい金額を見極めて、実際のキャッシュフロー、本当に手元に残るお金がいくら必要かを割り出す必要がありそうですね。

吉野
なるほど。そうやって逆算して考えるのですね。

岡田
毎月20万円を手元に残したいなら、区分より1棟オーナーの方が速いです。次の融資を受けて規模を大きくしていくにも、区分では融資が受けづらくなる可能性が高い。1棟物件なら銀行からの担保評価も高いですよ。

吉野
区分だと買い進めにくくなるリスクがあるのですね。ありがとうございます。

岡田
今すぐ増やしていきたいなら尚更、区分だけでなく、幅を広げて1棟物件も探した方が、お望みの物件が見つかる可能性も高くなりますね。どうしても「区分だけ！」と希望されても、区分を探されている人は大勢います。その中で、特に相場より安い物件を買うには、多くの業者さんとの繋がりや、探す時間をかけなければ難しくなります。

吉野
私は今回、物件を探すのに時間をかけませんでした。紹介されてすぐに購入を決めたのは、売主さんが家賃保証を95%してくれるからです。キャッシュフロー表を出してもらったのですが、マイナスではなかったので決めました。物件価格は相場より若干高いですが、安心を買ったみたいな部分はあります。

岡田
ちなみに家賃保証の契約内容は？

吉野
4年毎の更新という話を聞いています。

岡田
家賃を4年毎に見直していくのですか。それは転売業者もよくやる手法です。

吉野さんの物件が当てはまるかは分かりませんが、少し高めで売り、上がった利益を若干戻し、1件目を買われる方に安心感を持たせるケースがあります。

「空室になったらどうしよう……」という心理をつく。多くの物件を見ていると、前は1000万円で売却されていたものが1200万円になっている。その代わりに家賃保証が付く。

これは1000万円という価格で売却できなかった売れ残り物件を、1200万円の保証付きで売るテクニックの1つです。今後物件を買うときは、保証を差し引いても本当に安いのかを見極めてください。

吉野
参考にさせて頂きます。ちなみに、営業の方に聞くと、「アパートより区分に入る方の方が、属性が良いから安定しています」と言われたのですが、どうですか？

岡田
「区分の方が、属性が良い！」というのは、統計的に多いかもしれません。区分の方がというよりもRC造のマンションか、木造のアパートかという比較でしょうか。同じ間取りや設備の物件であれば木造よりRC造の方が、家賃が高くなるので、その家賃を払えるだけの人が入居するという意味で、そのように言っているのかもしれません。

だからといって、全ての物件そうではありません。わからない人からすると「何か答えが欲しい！」と思うもの。僕も答えを出したいのですが、「物件による」ところが非常に大きいというのが実際のところです。

ワンルームはキャッシュで購入？それとも融資で購入？

吉野
古いワンルームであれば、ぎりぎり自己資金で購入できるような数百万円台の物件もありますが、融資を受けずに、現金で購入してしまった方が良いのでしょうか？数百万円の融資を受けた後に1棟物件を購入しようとした時に、そのローンが原因で、新規ローンを受けられなくなるリスクが心配です。

岡田
この質問ですが、融資が本当に受けられないのか、いろんな金融機関に聞いて、受けられるところを探した方が良いと思います。それは区分に限らず1棟でも、なるべく自己資金を使わず、融資を受けて購入するほうが良いと僕は考えています。

どんな投資をしたいのか、どれくらいの規模にしたいのかにもよりますが、なるべく自己資金を使わずに投資するほうが資産の拡大スピードも大きいですから。

吉野
自分で金融機関に行って、借りられるか交渉してみるのですね？

岡田
それも1つの手ですね。あとは、知り合いの大家さんや業者さんにも聞いてみる。とにかく情報を自分から集めにいってください。

今は新しい物件に融資が付きやすいから値段が上がっている状況です。むしろ古い物件や訳ありで融資が付きづらい物件を探して改善し、利益を出す方が狙い目でしょうね。

売却に関して言えば、区分所有の場合なら「普通に自分が住みたいから！」と買う人もいます。そういう人たちが、いくらで買っているのかも1つの相場になります。

投資用なら1000万円ほどで取引されていますが、実需で自分が住んでいる人たちは1500万円で買っているとか。それなら1000万円で返済比率が高かったとしても最終的に実需で売ったら良いですし。

区分であろうが1棟であろうが、入居者の決めやすさは変わらない。種別よりも、どこに建っているか、どんな部屋かが重要です。確かに区分の方が、キャッシュフローが出にくいです。管理組合の決めた管理費と積立金を払わなければいけないし、大手の会社であれば建築費も高い。そのブランドがあってこそ高く売れるのであれば良いという感じですね。

お名前	下山一郎さん（仮名）	性別	男性
自己資金	700万円	ご職業	会社員
ご年収	約1150万円
居住地	東京都
ご自宅	持家（住宅ローン月10万円）
所有投資物件	新築アパート2棟（東京・名古屋）、中古1棟
不動産投資経験	1年

購入したが怖くなってきた……売りたい時に、本当に売れるのか？

岡田
下山さんは物件を複数保有されていますね。何に悩まれているのですか？

下山
はい。私は1年前に新築のアパートを東京と名古屋で同時に買いました。

その後、静岡県のとある市で1億500万円、利回り10%の重量鉄骨を買いました。周辺には、大学や企業が狭い地域に凝縮しており、どこの物件も満室です。

ですが、静岡の物件は11月末が決済日で納得して購入を決めたものの、モヤモヤする部分があります。

脇
何にモヤモヤされているのですか？

下山
平成8年に建てられた3階建て21室の重量鉄骨ですが、平成18年には大規模修繕をしています。屋根裏から塗装まで、1500万円もかけて全て行われていて、見た目も綺麗です。

でもよく考えたら、平成8年に建て、10年後の平成18年に大規模修繕というのは通常より短いサイクルですよね。何か事情があったのかもしれませんが、購入時には気づきませんでした。恥ずかしい話しですが、今になって怖くなってしまったのです……

岡田
なるほど。モヤモヤされている原因が分かっているのであれば、業者さんにきちんと確認すべきですね。なぜ短いサイクルで大規模修繕をする必要があったのか。

下山
そうですね。業者さんには「すごく綺麗だし、大規模修繕はしなくていいですよ。5～6年後に売り抜けることを考えてください！」と言われて、その場では納得してしまったのです。もう一度聞いてみます。

ここで質問なのですが、静岡県でも政令指定都市のような人口が多い市ではありません。このような地域でも5～6年後に売却ができるものでしょうか？

岡田
売却についてのお悩みですね。皆さんはどう思われますか？

吉野
私は過去に自宅を売却したことがありますが、売却できるかは値段次第だと思っています。売ることはできるでしょうが、買値よりプラスになるかはわからないですよね。

脇
僕は売ったことがないのでわからないのですが、売る時のイメージはします。

下山さんは、名古屋でも良い場所で買われているので、最後の最後は土地値で売ることができると思います。でも、静岡県のアパートは、5年後は築23年になりますよね。そうなると売る時、融資が付く年数がすごく短くなる。今の利回り10%で売り抜くとなれば厳しいかもしれません。

また値段が「1億500万円がいい！」というのであれば、次に買われる人は、何らかの大きな融資が付く人か、法人でないと難しいイメージが沸きますね。

岡田
脇さんの言うように、その物件は5年後には築23年になっている。5年後はさらに売りにくくなっているかもしれません。ですから、売れるのかどうかを考えた上で、それが何年後なのかを考えた方が良いですね。

奇遇ですがつい最近も、不動産投資をスタートした方から全く同じような相談を受けたことがあります。その人たちの場合は、物件をかなり高く買ってしまっています。フルローンで融資を受けて、手残りもあるのですが売却は難しい。特に購入した金額で売却するのは厳しいです。

ご自身の物件の積算価格は計算されましたか？

下山
収益還元法では1億3500万円でしたが、積算価格では8000万円です。

岡田
収益還元法の方が価格を上回っていて、積算価格が下回っているのはよくあることですが、やはり郊外の物件になると積算価格が高い方がより安心できます。

実際に、楽待さんで物件をいろいろ見ておられるそうですが、同様のエリアの他物件が、およそ何%の利回りで売りに出されて、それがいくらで買われているのかを追いかけていくと、ご自身の物件の相場が見えてきます。

まとめますと、まずはご自身の物件について分からないことがあれば業者さんに聞くこと。そして常に相場を調べて市場価値を知っておくこと、何年後に売却できるのかをシミュレーションしておくことが大事です。

物件を保有し続ける時、運営のポイントは？

下山
もし売却できなかったとしたら物件を保有し続けることになりますが……運営で気を付ける点はありますか？また、他の物件を購入するとしたら、どのような点をチェックすれば良いのでしょうか？

岡田
物件を保有する上で1番大事なのは「入居付け」です。いかに入居付けができる所で持ち続けるかがポイントですね。売却できる価格もその時の相場で上下するので、コントロールするのは非常に難しい。

もし売買の相場が下がったとしても、入居付けが可能であれば保有し続けられる状況を保てます。金利がすごく上がらない限りは、保有していても運営できるはずだから、まずそこにこだわる。

下山
なるほど。では、入居付けが厳しくなってきたらどうすれば良いでしょうか？

岡田
例えばこの静岡県の物件でも、周辺の企業の移転などでニーズがなくなりそうなら、その話を聞いた時点で売却を考えるのもポイントです。この物件がいくらで売却できるのかを柔軟に考えておく必要がありますね。

下山
なるほど。不動産投資を始めた時は、「ずっと持っていて、最後は土地に」と考えていましたが、これも1つの金融商品と考えたら「売る」ということも大事なのですね。

岡田
そうですね。常に売却を意識されると良いと思います。あとはこの木造の新築アパートが心配です。木造は法定耐用年数が短い分、5年後には融資付けがかなり厳しくなり、売却がしづらくなる。本来もらっている家賃よりも高い家賃設定の利回りになっていませんか？

下山
いいえ。それはありませんが……なぜですか？

岡田
良かったです。先ほどの、家賃保証を付けて物件の販売価格を上げるのと同じで、工事代金が高い建築業者の場合、実際の家賃よりも多く入金されている様に見せかけて、融資を受けやすくしている場合があります。

下山
そういうことをやっていると聞きました。金融機関の審査で、家賃の単価を調整しているそうです。静岡県の物件を買った時、ちょうど東京と名古屋の物件を審査中でしたが、部屋の単価を「ちょっと上げていますね」という話は金融機関の担当者から聞きました。

岡田
そうなると、収益還元法で出されている元の金額が変わってくるので気を付けなければいけません。金融機関に対してそういう見せ方をしなければならないのは、普通の評価ではフルローンが出ない、つまり裏技的なことでもしない限りは融資を受けられない物件だからです。それは、あくまで特定の業者さんが金融機関と懇意だからできているわけです。

いざ売却する時になれば、そういう見せかけが通用する人ばかりではありませんから、売りにくくなります。

下山
なるほど……業者さんと金融機関が提携している場合、そのようなことが起こりうるのですね。

岡田
そのアパートメーカーは、融資が付かない土地、アパートに向かない土地でも、管理会社を通して家賃を高く見せる工夫をして、うまく金融機関を通しています。その時は通っても、5年後、10年後にそのスキームはオーナーにとって怖いですよ。

建物に関しても、いくら使い勝手や見た目のデザインが良くても、入居してみなければわかりません。壁が薄いから隣室の生活音がうるさく、冬は外気が入り込んで寒い。そのような悪環境のせいで引越しされてしまう。最初は新築プレミアで高い家賃設定ができても、一度退去があると継続して得るのは難しい。このように、質の良くない新築物件を購入した場合、キャッシュフローが悪くなる勢いが、普通の物件と比べてかなり早い場合があるので気を付けないといけません。

下山
では、保有物件の周辺の家賃がどれ程かを調べて、その金額で回らないようなら売却した方が良いということですね。

岡田
そうですね。下山さんは、売却できなかったとしたら物件を保有し続けるとおっしゃっていましたが、もし購入時より、だいぶ金額が下回ることになっても、売却した方が良い時があります。保有し続けるリスクと比較して、売る・売らないを判断する必要があります。

下山
なるほど。希望の金額で売れなかったら、売らずに持ち続けようと思っていました。

岡田
そう思われる方はたくさんいます。ただ、今後金融機関の基準が緩くなり融資を受けやすくなることはあっても、過疎化が進む郊外で、一気に賃貸需要が増えることはありません。そう考えると、まず入居付けが厳しくなりそうな時点で売却します。そして、次の物件を購入する時は、少しでも好立地の物件に買い換えるべきですね。その点に注意して運営して頂ければと思います。

一同
ありがとうございました。