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地方にある平成築の戸建を購入して、効率的なセルフリフォームで高収益をあげるという独自の投資法を行う「NSX松田」こと松田淳さん。
「安い」だけでなく「早い」そして「キレイ」を実現させるNSX流セルフリフォームとは?

セルフリフォーム派はもちろん、コストカットしたい投資家も必見。目からウロコのテクニックの数々。その手法とコストパフォーマンス抜群のおすすめアイテムを、2日間に分けて一挙公開!!

本日は、手軽にできるのに物件の見た目を大きく変えることができるDIY、カッティングシートの貼り方。かかる費用はたった1000円! 古ぼけた印象のキッチンが、安く、早く、キレイに蘇る様子をお届けしたい。

あなたの物件「原状回復割れ」していませんか?

不動産投資をはじめて、誰しも頭を悩ませるのがリフォーム費用。とくに家賃設定の安い地方や、単身向け物件では、退去後の原状回復にかかる費用が家賃1ヶ月以上になってしまうことも。退去のたびに家賃1ヶ月以上も費用をかけていたら、いくら利回りが高くても収益を圧迫してしまうだろう。

というのもリフォーム費用は部屋の面積で決まるため、都内も地方も値段はさほど変わらない。都内の家賃10万円の部屋で10万円のリフォーム費であればいいが、地方で家賃2万円なら、家賃5ヶ月分にもなってしまう!

戸建の場合は4LDK等で面積が60~90㎡と広い。家賃5万円で貸していて、壁紙交換だけで数十万の請求が来ることもある。

また単身向けのリフォーム費用はさほど高くないものの、これから迎える繁忙期、入居者の入れ替わりで一気に複数戸が退去したら、支払う金額もバカにならない。

部屋をキレイにしなければ次の入居は決まらない……。
でも費用はそんなにかけられない……。

そんなときに、おすすめしたいのがセルフリフォームだ。
とはいえ、実際にリフォームに挑戦しても、失敗したり挫折してしまう投資家が多いのも事実。

そもそもプロに発注するものを素人が行うのだから、そんなにうまくいくわけがない。もともと手先が器用な人はいいだろうが、実際にやってみると次のような問題がおこる。

①   時間がかかりすぎる
②   仕上がりが汚い
③   思った以上に材料費がかかる

なんの経験がない素人ゆえに時間がかかるのも、キレイに仕上がらないのも当たり前。また、建築資材は思った以上に高額で、ものによってはインターネットで安く購入できるものもあるが、業者によっては独自の仕入れルートの方が安いことがある。その辺の見極めも素人では難しい。

一度チャレンジしたものの「やっぱり無理!」と諦めてしまう方が多いだろう。

 「大事なことは、どこを自分でやり、どこを業者に任せるかということです。サラリーマン大家さんが限られた時間の中で、セルフリフォームをしようと思えば、できるだけリフォームしないで最高のパフォーマンスを生む、そこが肝になってくると思います」

と言うのは、NSX松田こと松田淳さん。リタイヤ前はホームセンターに勤めていたリフォームの達人。松田さんの行うリフォームはただ安いだけでなく、素人でも素早くキレイに仕上げることに着目しているのがポイントだ。

次の項目から、具体的な商品名と金額も合わせて激安セルフリフォーム術を大公開!

たった1000円で美しい仕上がり
激安カッティングシートでキッチンが甦る!!

少しの手間でセルフリフォーム効果が高いといわれるのがキッチン。古くなったキッチンの扉にカッティングシートを貼れば新品同様に生まれ変わる。とくに単身向けのミニキッチンは施工面積が少ないため、初心者でも気軽にチャレンジできるので試してみる価値あり!

ここでセルフリフォーム初心者に解説しよう。カッティングシートは、塩化ビニール製の薄いシートの裏がシール状になっているシートのこと。賃貸リフォームで有名なのは、『3Mダイノックフィルム』と『リアテック』で、カラーバリエーションや柄も豊富だ。

「もっともよく使われているのが、3Mのダイノックフィルムです。接着面に工夫がされていて、気泡が抜きやすいので、キレイに仕上がりやすいのが特徴です。
ただし値段が高く、1m3000円近くしますからミニキッチンでも6000円程度かかってしまうのです。サンゲツのリアテックの方が少し安いのですが同様です」

プロが施工するのは、これらの商品だが、もっと格安なDIY専用のカッティングシートに『スーパーメイクアップシート』がある。

アサヒペンのメイクアップシートはとても安く、ホームセンターにもよく置いてあり購入しやすいのですが施工が難しいのです。貼りつけた時に気泡が入りやすいため、初心者だとなかなかうまく仕上りません。また、メイクアップシートはダイノックやリアテックに比べると色や柄の種類も少ないのです」

帯に短したすきに長し……なかなかちょうどいいカッティングシートが見つからなかったという松田さん。

安くて施工しやすいカッティングシートを探して、いろいろなメーカーの商品を使っていた松田さんが見つけたのは、ドイツ製粘着シート『d-c-fix』

「ホームセンターで切り売りしていたので試しに使ってみたところ、メイクアップシートに比べて貼りやすく、柄も豊富にあって気に入りました。

使っているのは、ナチュラルな色の木目調で、普段使っているフローリングとも色が合います。柔らかいシートなので取扱いやすく気泡ができても取りやすいです。そもそも木目調の柄は多少の気泡があっても目立ちません

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ドイツ製粘着シート『d-c-fix』

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松田さんは気に入った品番をまとめ買いして、いつも車に積んでいる。

商品名 メーカー 1mあたりの金額
3Mダイノックフィルム 3M 1220mm 2900円程度~
リアテック サンゲツ 1220mm 2800円程度~
d-c-fix(ドイツ製)粘着シート Konrad Hornschuch AG 450mm 450円程度~
スーパーメイクアップシート アサヒペン 900mm(450mmもあり) 250円程度~

  ※価格はインターネットで調べた参考価格

それまでは、青や黄色など原色のシートを使っていた松田さん。幅の広い扉などで横幅が足りなくなると、重ね合せた部分のつなぎ目がどうしても目立ってしまったのだが、『d-c-fix』の木目調であれば柄を合わせず重ねて貼ってもつなぎ目がほとんどわからない

何より値段が安いのがいいですね。最初のころはホームセンターの切り売りを買っていましたが、15m6000円程度で1本購入して、いつも車に積んでいます。ワンルームのミニキッチンやミニ冷蔵庫の扉に貼って2m程度。材料費は1000円です!

安くキレイに仕上げるために使うのは、なんとカー用品

次に、ドイツ製粘着シート『d-c-fix』を使って素人でもキレイに施工する方法を紹介する。プロがよく使っているダイノックフィルムの施工時には、『ダイノックプライマー』といわれる下地処理剤を使用する。これはフィルムの接着性を高めてシート剥がれを防止するためのものだ。

「下地処理を行った方が剥がれにくく、仕上がりも良いのですが、プライマーは塗ってから乾く時間が必要です。値段は1kg入り1缶3000円程度で、ボンドのような液状の製品のため片付けるのも手間です。

そこで私は『シリコンオフ』というカー用品を使っています。これは車のペイント補修に欠かせない脱脂作業用の商品なのですが、ステッカーや粘着テープを貼る前に脱脂すれば、接着効果を高めることができます。 1缶1000円程度で私のようにわりと良く使っていても2年で1缶の消費量です。スプレーですから手軽に使えて、乾かすことなくすぐに使えますから時間短縮にもなります」

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シリコンオフスプレー
カー用品では定番品。キッチンのこびりついた油汚れの除去も可能

「施工に慣れてきたら、キッチンだけでなく玄関ドアの内側にカッティングシートを貼るのもおすすめです。ドアスコープもドアクローザーもドアノブも全部はずしてしまえば、さほど難しくありません。木目であれば、繋ぎ目がわかりません」

カッティングシートを貼るために必要な道具は、以下。

道具 用途
ハサミ、カッター、金属ベラ   シートをカットする
シリコンオフスプレー 施工する面を脱脂する
キッチンタオル スプレーした後に拭く
ドライバー 取ってを外すために必要
雑巾 空気抜きに使用。普通はスキージーといわれる専門の道具を使うが、
薄いシートでは傷がつきやすいので雑巾がおすすめ

 

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施工風景
キッチン扉にカッティングシートを貼るときには、合わせて取っ手(ホームセンターで数100円)も取り替えるのがよい

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施工前

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施工後

施工時間の目安はミニキッチンで、はじめは1時間から2時間程度、慣れてくれば30~40分で可能。材料費と施工時間、仕上がりのグレードで考えれば、そのコストパフォーマンスはまさに最強!

貼るときのコツは、柔らかい素材のため強く引っ張ると伸びてしまうため、あまり強く引っ張らないこと。また、なるべく貼り直しはしないこと。これも剥がすときに力が入るため、シートが伸びてしまうから。一度で成功させるつもり貼った方がキレイに仕上がるのだそう。

このようなちょっとした工夫が、成功の秘訣とも言えるだろう。早くて安い、さらに見た目の印象もガラリと変わる。試してみる価値がありそうだ。

 

次回(明日配信予定)は実践編! 素人でもキレイに仕上げるためのコツをご紹介する。メーターたった200円の壁紙で仕上げる、松田さんの時短リフォーム術、ぜひお見逃しなく!

「NSX松田」こと松田淳さんのプロフィールnsx

ホームセンター勤務時代に年収400万円台ながら、アパート経営と巡り合いわずか数年で約3億円の収益不動産を購入、30歳そこそこで会社を辞めて「経済的自由」を実現。

巧みなセルフリフォームでの物件再生に定評がある。現在、戸建を含めて10棟69室を所有。著書『元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法』(ぱる出版)

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