安藤さん2月

皆様こんにちは! 新之助でございます。

先日、私は家族で長野県へスキーへ行ってきました。家族そろってのスキーツアーは数年ぶりになりますが、子供たちもずいぶん上達して私も面倒をあまり見る必要もなくなり、私自身も楽しんでいます。

スキーへは長野県もしくは岐阜県に行くことがほとんどなのですが、道中でどうしても気になるのがその地域の賃貸物件の入居状況。

どんな構造で空室が何部屋あるのか、管理会社や募集仲介業者はどうなっているのかなど……

さらにすれ違う車に乗っている方の年齢層やスーパーの客層など、つねに観察してしまいます。

このように注意してみていると、その土地の市場性がなんとなくわかってくるんですよね。

これも商売がら自然に身についてしまっているのでしょう(笑)

なるべくプライベート時は仕事のことは考えないようにしているのですが、私にとってそれは難しいようです(笑)

さて今回のコラムですが、新之助が見た「こんな投資家は嫌われる」というテーマで、4回の連載をしていきたいと思います。

不動産投資は賃貸事業です。株式投資やファンドなどはインターネット上で取引する事が可能ですが、不動産投資は 日々、人とのコミュニケーションがついてまわります。

したがって、「この人とはビジネスがしたくない」と思われたら事業として成り立たなくなってしまいますよね。

不動産投資の世界はまだ事業としての意識が薄い部分もあり、経営者としての意識改革が必要になってきます。

これは、不動産投資に関連し私が携わる方々との会話の中で交わされる秘話をピックアップしてお伝えすることにより、不動産投資の市場が良い方向に活性化することを願い執筆しました。

失礼にあたる部分もあるかとは思いますが何卒ご容赦をお願いいたします。

当てはまってはいけない!!
こんな投資家は嫌われる ワースト5(不動産業者編)

○ワースト5:自分の素性を明かさないひと

不動産業者は扱う金額が大きいだけに取引する人を慎重に選びます。

投資家であるあなたが不動産業者を選ぶように不動産業者もあなた以上にプロの目で吟味しています。誰でもそうですが、のちにトラブルになりそうな雰囲気な人とか自分本位な人とは付き合いたいと思っていません。

不動産業者はビジネスパートナーとして信頼関係が構築できるか否か探るべくいろいろな質問をしてくるでしょう。

たとえば、家族構成 年収、勤務先、自己資金 資産背景 投資経歴など……。普段のサラリーマンライフでは聞かれない話さないような事も聞かれるでしょう。

なかなか自分の素性を明かすのは抵抗があるかもしれませんが、そこは腹をくくって話したほうがよいと思います。

実際、後々の事を考えると先に話しておいた方が不動産業者も安心して案件を紹介してくれますし、どのようにしたら成約に結びつくかプランニングしてくれます。

自分の諸事情はいろいろあるかと思いますが、「もっと早く話をしてほしかった」 なんて事がないようにカミングアウトしておいた方ベストです。

私の経験上、自分の素性をある程度明かしておいた方がチャンスの舞い込み方が違います。

ただし、ビジネスに関係ないすべての事をすべて自ら明かす必要はありません。 たとえば自分の学歴、職歴や離婚理由などわざわざ話さなくてよい事もあります。

場の雰囲気にもよりますが基本的には質問に対して答えればOKです。

○ワースト4:自分で判断できず業者まかせな人

業者も投資家自身がどのような案件を望んでいるのか理解できないと物件の提案ができません。

・利回りが10%以上でRCで、よさそうな案件を紹介してください……具体性がない
・購入したいが融資はどうしたらよいか? なんとか融資づけしてほしい……自分で開拓すべき

実際にこのような投資家はますます増えています。不動産業者もこのようなタイプの人を嫌いますし、他人任せな投資家は基本的に相手にしません。

仮に縁あって取引したとしても「お荷物な客」になったりして足手まといに可能性が非常に高いんですよね。

不動産業界の中でも収益物件は、良い物件ほど非常に足速いです。したがって他人任せなモタモタしたお荷物投資家は眼中にはいりません

でも、唯一喜んで相手にしてくれる不動産業者もいます。 単発で売って売り逃げてしまう悪徳業者です。このような不動産業者は他人任せな投資家が大好きです。 うまくリスクを隠し、一貫してあなた本位な案件をプランニングしてくれます。

そして売ったらおしまい(笑)

業者任せな投資家は自分のプランを持っていないのでリスクはなかなか見抜けないんですよね。

悪徳業者も海千山千でクレームの対応も織り込み済み……。結果、八方塞がりになって出口も見えず困ってしまいます。

このように八方塞がりになってしまう投資家も増え続けてデフォルトのリスクも高まっているのが現状です。

○ワースト3:不動産業界の用語や文化に無知な人

不動産投資に足を踏み入れると業界用語があちこちで飛び交います。

たとえば「片手」、「両手」。とても飛び交うことの多い用語で、不動産仲介手数料の配分を意味します。必ず自分の窓口の不動産業者がどの立場にあるか確認して下さい。

「片手」は分かれともいい、元付け業者は売主から仲介手数料を受領し客付け業者は買主から報酬を受領する事をいいます。

「両手」とは元付け業者が売主、買主双方から仲介手数料を受領する事を意味し不動産業者が一番好むパターンです。

その業界用語についていけない投資家は不動産業者からみると一気に醒めてしまうんですよね。いちいち意味を説明するのは面倒だし、不動産業者も暇ではありません。

居住用の物件を購入する素人ならまだしも、不動産投資家として事業を始める中で用語を理解できない時点でアウト、戦力外通告です(笑)

宅地建物取引主任者の資格を取れとは言わないまでも本を何度か読み通すくらいの努力は必要ではないかと思います。

○ワースト2:無謀な指値をする人

安く買いたいのは誰でも同じ。世間の相場を無視して自分本位な指値をしてくる人はまだまだ沢山いるんですよね。

私がお付き合いしている収益物件を多く取り扱っている不動産業者の支店長に、コラムやセミナーで市場を荒らさないよう投資家にアナウンスしてくださいと言われたりして(笑)

指値をメインで書いた不動産投資の本に影響されて、実際に自分もその気になって平気で法外な指値をする投資家はどうなるのか?

当然ながら顧客リストから外される可能性が高くなります。投資家として成功を目指すにあたり、不動産業者の顧客リストから外されるなんて命とりですよね。

実際に私も価格交渉で大幅な指値をして、不動産業者から叱責をうけた経験もありますが、当然ながらその業者とはお付き合いはその後、途絶えました……。

指値をするにもよく考えて行うことが望ましいでしょう。

○ワースト1:不動産投資を甘く見ている人

不動産投資を甘く見てなめてかかっている人は行動や言動に軽率さが目立ちます

収益物件を取得すれば毎月自動的に家賃が口座に振り込まれ、お金のわき出る泉のようにとらえている人も以前に比べ増えているそう……。

私が懇意にしていて、取引実績のある業界大手のS不動産のM・A氏は新規参入を目指す投資家には物件を紹介する前に必ず不動産投資の厳しさを語るといいます。

甘い考えの投資家には物件は紹介しない!

それが彼のポリシー。

良心的で良い物件を紹介してくれる不動産業者ほど、このような共通した考えをもっています。

不動産業者も取引するからには投資家に成功してもらって次につなげていきたいと願っているんですよね。

自分が携わった方の属性が良く、運よく取引できたとしても、投資家の甘い考えからくる失敗やにトラブルに巻き込まれたり、投資家本人が破綻したりするのは紹介した立場として避けたい……。

不動産投資に成功されている方は全員と言ってよいほど、取引後も不動産業者とその後も良好な関係を続けているんですよね。

不動産業者もプライドを持って仕事に励んでいます。

不動産業者は不動産投資に関して真正面に厳しく真剣に取り組んでいる投資家に心ひかれ応援しお互いに成功したいと思っている。

あなたがこの5つの中に当てはまらなければ投資家として成功するのはそんな遠い話ではないのではないのでしょうか?

次回は「こんな投資家は嫌われる」金融機関編をお伝えします。