新人投資家最終_20150206

不動産投資に興味を持ち、物件購入を決意したものの、なかなか条件に合う物件が見つからない。そんな投資家予備軍も多いだろう。

「買う!」と決めてから実際に購入できた投資家は、一体どのようにして物件購入を実現させたのか。

そこで、購入を決意して1年以内に物件取得を実現した新人投資家へ直撃インタビューを試みた。情報収集の仕方、内覧は何軒くらい行ったのか、物件の調査方法、不動産業者との付き合い方、1件目の物件を選んだ決め手は?

カリスマ大家ではない、ごく普通のサラリーマン投資家の物件購入までの道程を詳細にレポートする。

任意売却で都内の好立地に築古区分マンションを取得
〈東京都 井上由美子さん(仮名) 38歳〉

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・種別:区分所有マンション
・所在地:東京都江東区
・構造:SRC造7階建て
・間取り:2DK
・築年数:昭和59年
・総戸数:120部屋
・購入額:1180万円
(別途リフォーム費70万円)
・利回り:9%

作年の1月に不動産投資をはじめる決意した井上由美子さんは、多忙なサービス業に従事している。不動産に興味を持ったきっかけは、仕事上の知り合いが大家さんをしていたこと。

「仕事を辞める気はないけれど、業界的に不安定で、将来に不安がありました。不動産投資は兼業でやっている人が多いということで、もうひとつの収入源を確保したい私にとってぴったりだと思ったのです。

ローンは会社員の間にしか組めないと思っていたのと、年齢もあるし一刻も早く1棟目を買おうと思い、勉強しながら物件探しをスタートさせました」

井上さんが探したのは、2000万円程度の木造アパート。石原博光さんの影響を受けて、築古高利回り物件を狙い、当初は毎日PCに貼りついて物件検索をしていたそうだ。

「実際に高利回り物件を3軒ほど見に行ったのですが、すごく傾いていたり荒れ果てて廃屋のようだったりと、経験値のない私にとってはちょっと怖くて手が出せないと思うような物件が多かったのです。

本当に買いたいと思う物件は見つかるのだろうかと悩んでいるときに、知り合いのツテでとある売買業者さんを紹介してもらいました。

そこは首都圏を中心に区分所有マンションを扱っており、手間がかからないのが魅力だと思い興味を持ち、とりあえず物件を紹介してもらうことになりました」

紹介された区分所有マンションはオフィス街にも電車で10分以内というアクセスの良さと、徒歩圏内に大型の商業施設やスーパー、ホームセンターなどがあり、自分でも住んでみたいと思えるような好立地。

「部屋は40平米強の小規模ファミリー向けです。築は30年を超えていますが、総戸数120戸という大型マンションで管理体制がしっかりしており、共有部も非常にきれいで、大規模修繕もきっちり行われていました。

表面利回りは9%台ですが、物件価格が相場よりも安く、周辺の家賃も10万円台と高めだったので、家賃を少し下げれば長期間空室になる可能性は低いだろうと考えました。

ただ任意売却物件ということで、室内は人が住んでいた形跡が残り、リフォームが必要でした」

自己資金が300万円と限られていた井上さんは、必要な分だけ融資を受けられるかが心配だったとのこと。結局、融資は業者の紹介でノンバンクから期間30年、4%弱という条件で借りることができた。

「融資付けに強い業者さんということで、すべておまかせしていたのですが、今思えばもう少し金利の低い金融機関を自分で探してみれば良かったかなと反省しています。

金利が高いのがネックですが期間が長いので、なんとかまわる計算です。諸費用と頭金80万円を自己資金で支払い、物件は9割強をローンで組むということになりました」

そして2014年の8月に無事決済を完了して、リフォーム工事を行った。リフォームについては限られた予算ということで、どれくらいまで直すかで悩んだとのこと。

「間取りは洋室、和室、ダイニングキッチンという築古物件にありがちな、振り分け型2DKです。

和室をフローリングにして間取りを1LDKにコンバージョンするアイディアもあったのですが、予算オーバーということで、間取り変更はせずに全室クロス塗装、クロス張替、畳の表替え、システムキッチン交換、シューズボックスとウォシュレットを新設という内容になりました」

入居募集と管理については、どうしたのだろうか?

「いろいろ検討した結果、物件紹介でお世話になった業者さんに管理をお願いしたところ、なかなか客付をしてもらえず、時間をロスしてしまいました。

そうこうしているうちにローン返済がスタートしてしまい、済比率が高いので、とにかく空室は困る……ということで、結局サブリース契約を選びましたが、こんなことなら最初からサブリースを選択した方が良かったとちょっと後悔しています」

サブリースなので、空室でも賃料が入るが区分所有マンション1戸では、さほどキャッシュフローは出ない。基本的には売却しなければ、大きな利益を得ることは難しいのが区分投資だ。

次はどんな物件種別に狙いを定めた方が良いのか……。

井上さんは勤めを続けながら、不動産投資とうまく両立ができるようになるべく手間をかけない方向で、地道に買い進めていければと考えている。