トランクルーム菅井さん最終_03092015

トランクルーム・貸しガレージ・貸しコンテナなど、「レジデンス」(住居)ではなく、いわゆる「倉庫」を貸し出すストレージ投資が密かにブームを呼んでいる。300万円程度から手軽にはじめられる新しい投資だが、果たしてその実態とは?

ベストセラー『お金が貯まるのは、どっち!? お金に好かれる人、嫌われる人の法則』の著者、元メガバンク支店長で不動産投資家、カフェのオーナーでもある菅井敏之さんにインタビュー!

首都圏と関西にて、トランクルーム50室以上の運営実績を持つ、菅井さんに「ストレージ投資の本当のところ」をお伺いした。 

ビルトイン型のトランクルームからスタートしたストレージ投資は
1年で初期費用を回収

菅井さんは新築・中古を合わせてマンション6棟を所有、年間7000万円の不動産収入がある。初のストレージ投資は、自身の所有物件の1階にビルドインのトランクルームを作ったことからはじまった

「2004年に1棟目の投資物件として、世田谷区に鉄骨マンションを新築しました。駅から近くて便利な立地ですが、1階は半地下のようなつくりで、日当たりが悪いのです。レジで貸し出すためには、家賃をよっぽど下げないといけませんし、利便はいいものの裏通りにあるため、テナントにも向きません。

どうしたものかと考えた結果、思いついたのがトランクルームです。

調べたところトランクルーム専門の管理運営会社があり、ビルドイン型のトランクルームであれば、リフォーム費用300万円ほどで開始できることがわかりました」

このように、日当たりの悪い1階で入居付に苦労しそうだから……と、はじめたトランクルーム。最初から収支計算をしっかり行ったわけでもなく、どちらかといえば苦肉の策ではじめた投資ではあるが、オープン以来ほとんど満室が続いているそうだ。

pic01

世田谷区の物件に設置した、ビルドイン型のトランクルーム

「高い利回りに期待してはじめたわけではないのですが、結果的には高利回りで運営できています。月の賃料が30万円ですから、初期投資は1年で回収しています。

月々の管理費用は10%とレジの管理に比べてコストがかかりますが、募集から管理運営まで、そっくりアウトソーシングできますから手間がかかりません」

そもそも、ストレージ投資の特徴といえば、貸すのは「物を置くスペース」だから、キッチンやバスルームなど高コストな水回り設備がいらず、騒音やゴミ出しマナーといった、人が生活をしていく中で発生しがちな入居トラブルとも無縁

必要なのは空調など温度管理とセキュリティで、かかるコストは電気代程度だとか。

借りて下さっているのは、近所の方々です。一般の利用もありますが、駅前なのでいろんな需要があるようです。税理士事務所や医院の書類保管庫として使われたり、手狭になったオフィスの倉庫代わりに使われたりと、様々な使われ方をされていますね。

募集方法は管理業者によるインターネット上での告知と、現地に設置してある看板くらいです。意外にもアナログな看板からの問合せが多いそうですよ」

思った以上の成果に味をしめた菅井さんは、トランクルーム事業の拡大を目指す。次に、2006年に横浜市で新築したRCマンションの1階に、同じようなビルドイン型のトランクルームを設置

設備費用は約100万円で、都内ほどではないが月額の賃料収入が約10万円、高利回りをキープしている。

pic02

横浜市の物件に設置した、ビルドイン型のトランクルーム

pic03

トランクルーム、外観の様子

「横浜のトランクルームも成功物件です。駅からほど違い近隣商業エリアで行う新築マンション投資で、1階をトランクルームにするのは、非常に良いと思いました」