300万円で始め、たった1年で初期費用を回収!? ストレージ投資は本当に儲かる？

知っておきたいストレージ投資の基本
低コスト＆高利回りの利点と欠点

実績でいえば利回り10％から25％程度といわれるストレージ投資。アパート・マンションの物件価格が高騰している住居系の不動産投資から見れば、まさに「夢のような投資」だ。

菅井さんが実践しているのはトランクルームとガレージ倉庫だが、ストレージ投資には、大きく分けて2種類あり、屋内トランクルームと屋外コンテナボックスが代表的なようだ。

■トランクルーム
屋内を細かく間仕切りした屋内収納スペース。

■コンテナ
屋外にコンテナボックスを設置するタイプの屋外収納スペース。

■ガレージ倉庫
ビルや倉庫の１フロアを間仕切った一つ一つの空間を貸出している大型の収納スペース。

「代表的な2つについて、まず、コンテナボックス事業から解説します。

空地にコンテナを設置して、倉庫として貸し出します。オーナーは賃借が基本となりますが中には地主さんもいます。

初期投資はコンテナの場合は500万円～800万円からとなり、300万円～500万円ではじめられるトランクルームに比べて割高ですが、月々の維持費はコンテナの方がかかりません。

トランクルームは1つのテナントを細かく間仕切りして収納スペースとして貸し出します。菅井さんはすべてされていますが、新築した物件の1階や中古物件の1階をトランクルームにするケース、テナントの賃貸物件を転貸するケースがあります。最近は初期コストをかけずに行えることから、物件を所有しない転貸を希望される方も増えています」

初期費用以外では耐用年数の違いがあり、屋外コンテナ7年、屋内トランクは3年。そのため収益目的だけでなく節税対策の一環として、ストレージ投資を行う投資家も多い。

「その他の特徴としては、トランクルームもそう簡単ではないですが、屋外コンテナの方がまとまった土地が必要となり、より立地選びが難しいとされています。

そんな事情もあって、最近ではコンテナ事業よりは、少ない自己資金で比較的手軽にはじめられるトランクルーム事業に人気が集まっています」

なおストレージ投資の利回り計算の方法は、一般の不動産投資と同じく、「収入―支出」の金額を投資した金額で割った数値になる。

収入は家賃収入となり、通常の不動産投資と同じだが、支出に関してはグッと少ない。月々の固定費用は、物件の賃借料（転貸の場合、所有物件の場合はなし）に、管理料として10～20％程度。電気代は1万円程度。

初期費用については規模によって変わるがリフォーム工事費用として、最低でも300万円程度は必要となる（新築の場合はもっと少ない）。

「また、ストレージ投資と一般の不動産投資との大きな違いは、賃借人と結ぶ契約の種類が違うことです。レジでは普通賃貸借契約、定期借家契約を結びますが、ストレージ投資では駐車場の契約と同じ使用賃借契約を結びます。

その他の大きな違いとして、一般不動産のように担保価値がないため、土地を担保にして金融機関から融資を受けることができません。

つまり、アパート・マンション経営のように“頭金0でフルローン”といったような、レバレッジをかけることができないのです。これが一番のデメリットだと思います」

ただし、リフォーム費用は設備資金として短期間の融資を受けることは可能となる。