所有物件のデータを公開。150万円の格安戸建てあり

ここで、優待×大家さんが保有する物件の詳細データを公開しよう。

場所
購入価格
リフォーム代
家賃
融資状況
表面利回り

埼玉県
川口市

615万円

約40万円

6万9000円

現金

13%

埼玉県
川口市

450万円

約200万円

 6万9000円

現金

13%

埼玉県
川口市

600万円

約180万円

7万9000円

地元信金

12%

埼玉県
富士見市市

300万円

約250万円

5万8000円

政策金融公庫

13%

東京都
北区

350万円

約500万円

9万9000円

政策金融公庫

14%

東京都
板橋区

400万円台

 

40万円台

ノンバンク

13%

東京都
大田区

150万円

 500万円
(予定)

9万9000円
(予定)

融資予定

想定15%

 

区分購入後、狙いを定めた戸建ての価格帯は300~500万円。リフォーム代は200万円程度、フルリフォームの場合でも500万円以内を理想とした。戸建て2号以降、融資を活用できたため、手出しの現金負担を抑えられている。

「土地勘のある地元埼玉・川口市から戸建て投資をスタートし、その周辺、東京都内へと範囲を広げていきました。最近手に入れた都内の戸建ては幸運も手伝って、格安で購入できました。築42年、間取り2Kの超狭小戸建てですが、相続絡みの処分売りで150万円の堀り出しものです」

区分、アパートを含めた年間の家賃収入は約1000万円。うち半分をローンの返済や税金、経費にとられるそうだが、手元に約500万円が残る計算だ。

政策金融公庫なら属性問わず、ハードル低い

では、鬼門だった融資をいかにして引き出したのか。

ポイントのひとつは、融資先の選択にあります。低属性でも融資の相談に乗ってもらえるところにお願いしたということ」

地元の信用金庫、政策金融公庫、ノンバンクがそれに該当する。中でも政策金融公庫は低属性の味方とか。

「公庫では不動産投資を賃貸経営事業ととらえ、事業性の良し悪しで融資判断すると言われています。ですから、民間銀行と比べて融資対象となる間口は広い。加えて公庫には無担保枠が存在し、一説によるとその枠は2000万円。2000万円以内の融資であれば、担保なく借りられるケースが多いんです」

公庫に提出する事業計画書には、収支の細かな数字はもちろん、事業性をうまくアピールする文言を盛り込んだそうだ。

アピールしたのは『空き家の再生』。現在、空き家問題は社会問題になっていますよね。事業として古い戸建てを再生することは地域の活性化、社会貢献にもつながるため、融資にプラスに働いたのかもしれません」

さらに融資を確実にするには、“実績”を作って相談に臨むことだという。

「私の場合、公庫に融資を依頼した時点で区分、戸建ての運営実績がありました。その点も評価され、融資に応じてもらえたのだと思います。ですから私のようにまずはお金を貯め、安い戸建てをひとつでも買ってから公庫の門を叩けば、融資のハードルはもっと下がるでしょう」

「共同担保」により、アパート1棟の融資を勝ち取る

一方、戸建てを複数購入したのち、アパート1棟の融資をノンバンクで引き出している。これにはあるテクニックが隠されていた。

「それまでに現金購入した戸建てを『共同担保』として提供したんです。担保評価を補うことで、都内のアパート物件のローンを引くことができました」

とはいえ、ノンバンクは金利が高いのでは?

「たしかに金利は高いですけど、物件の利回りも高ければリスクはある程度軽減されます。イールドギャップ(物件の利回り-借り入れ金利)が、自分の基準を満たしているのであれば検討に値します。また、当初ノンバンクで資金調達したとしても、将来的に借り換えをして金利を下げるという選択もあります

リフォーム費用を安く抑えるコツは「施主支給」

取得した戸建てはどれも古く、築40年の代物。必須のリフォームは基本、業者に依頼しているそうだ。どのようにして費用を安く抑えているのだろうか

「ケースによって異なりますが、内装や水回りなど一部のリフォームを業者にお願いする場合は、『施主支給』にしています。施主支給とは、リフォーム材料を自ら(=施主)が購入して現場に発注し、業者には取り付けだけを頼むやり方です。自分で安い材料を選べるため、費用を安く抑えられます

一方、フルリフォームを必要とする場合は、トータルで業者に一任するとのこと。

「戸建て5号がそうでした。リフォーム業者のサイトで条件に見合う業者を探していて、縁があった一級建築士の方にすべてお任せしました。工期費用が担保され、手間も少なくてすむのが利点。構造レベルからやり直す場合は専門家に任せるほうが無難だと思います」

リフォームの業者探しでは、前述のサイトのほか、物件地域の土建組合に紹介してもらうのも手だという。

土建組合紹介の職人さんは腕がよく、価格も良心的です。業者選びに困ったときには訪ねてみるといいでしょう」

【Before】
築40年、廃墟同然だったボロ戸建てをフルリノベーション

空家再生before1 空家再生before2

空家再生before3 空家再生before4

【After】
キレイでオシャレな物件に様変わり!

空家再生after1 空家再生after2

空家再生after5 空家再生after3

空家再生after6

株の含み益で資産倍増! 優待と配当で年間60万円のインカムゲイン

株投資についても保有銘柄の一部や、優待での節約金額などを公開しよう。

現在、約100の優待銘柄を保有し、これまでの総投資額は1000万円銘柄数で割ると1銘柄当たり10万円の計算だ。

「株歴は大学時代からなので、16年かけて手ごろな価格で買える株をコツコツと買って増やしてきました。基本的には買ったら長期保有。一時期は含み損を抱えましたが、最近はアベノミクスの恩恵もあって約2倍の含み益になっています」

前述したように、食事券やお米などの優待を好む

「食事券でいえば、吉野家ホールディングス(9861)や日本マクドナルドホールディングス(2702)、コロワイド(7616)、大戸屋ホールディングス(2705)、ハイデイ日高(7611)などの銘柄を保有しています」

優待では年間どのくらいの節約になっているのだろうか?

優待と配当金で年間60万円以上、月5万円以上の利益があります。昼食代や飲み代などを優待で賄えて節約に。優待を使用することで現金支出を抑え、節約できた分を次の株や不動産の購入資金に回すようにしているんです」

優待×大家さんにとっての優待の位置づけは、「将来、賃貸経営が立ち行かないようなことがあっても、なんとか食いつなぐための“セーフティーネット”」という。「なので株高の今ですが、全部売却して現金にすることは考えていません

肝心の銘柄選びのポイントは、「好きな業種で成長性が判断しやすい企業」、「優待が使える店が近くにあること」、「優待利回りが高いこと」の3つ。

戸建て投資はこれからビッグチャンス!

不動産投資に絞った話に戻そう。今後も地元埼玉や都内の戸建てを買い進めるという優待×大家さん。格安戸建てが眠っている狙い目のエリアはどこなのか?

目をつけているのは東武東上線の沿線です。あと、北区や足立区といった城北エリア、墨田区や江東区などの城東エリアもマークしています

戸建て投資はこれから大きなチャンスを迎えるそうだ。その理由には、今年2月に施行された「空き家対策特別措置法(空き家法)」が深く関係する。

国は増え続ける空き家をどうにかすべく、同法を制定。防犯や景観上、問題のある「特定空き家」に対して、従来更地の6分の1ですんだ固定資産税の優遇措置を外す策を講じる。つまり、空き家を放置している人は、6倍の税金を支払わされる可能性が出てきたというわけだ。

「同法が実際に適用される空き家はそれほど多くないと見ています。とはいえ、これを機に放置していた空き家をどうするか考える人が増え、物件を売りに出すケースも出てくるでしょう。実需層や建築業者が通常、敬遠するようなワケあり戸建てが放出されれば、再生ノウハウがある投資家に妙味があります。私もこのチャンスを狙っています!」

優待×大家さんのように、現金で買える戸建てで運営実績を作り、次に融資を活用して物件を拡大させるやり方が、弱者が強者に勝てる成功の黄金ルートなのかもしれない。

優待×大家さんのプロフィール

image

一部上場のIT企業に勤務するサラリーマン。

節約生活で貯めたお金を元手に、2010年に不動産投資を開始。

現在、区分と5つの戸建て、アパート1棟を保有する。家賃収入は年間約1000万円。そのほか、株主優待目的の株投資、ふるさと納税などにも取り組み、副収入の複線化を図っている。

ブログ:http://yuuoo.net/