今思えば、「なぜあの物件だった？」最初の購入で大失敗したサラリーマン

新人、ベテラン問わず、仕事での失敗はつきもの。とくに未知の分野に挑戦するときはなどは思わぬ落とし穴が待ち構えている。

といっても、失敗を失敗のままで終わらせたら成長はない。ビジネス社会で問われるのは、失敗を教訓にできるか否かだろう。失敗から学び、次に活かせる人が成功を手繰り寄せられるのである。まさに「失敗は成功の元」となるのだ。

同じことは不動産投資の世界でも言える。

サラリーマン大家のライアンさん（36歳）は、2011年9月に不動産投資を開始。初めて購入した物件の選択で大きなミスを犯してしまう。

ライアンさんはどんな失敗をし、どんな教訓を得たのか。その歩みとともに成功の秘密を詳しく紹介しよう。

最初の失敗を教訓に、紆余曲折を経ながらも不動産投資に取り組んだライアンさん。

結果、自己資金を使わず、所有する物件すべてでフルローンを実現。月のキャッシュフローは70万円に達している。

新築ワンルーム投資で毎月の収支が赤字に…

リーマンショック以後、給料の手当は削られ、定期昇給も望めない。一方で年金の支給開始年齢が引き上げられるのは避けられず、もらえるかどうかもわからない……。将来に不安を感じ始めたライアンさんは、自己防衛策の必要性を認識しつつも、行動を起せず悶々と日々を過ごしていた。

そんなあるとき、インターネット上の不動産投資広告が目に留まる。“新築ワンルームマンションで資産運用を始めませんか？ 将来の年金代わりになりますよ”といった甘い囁きだ。

「誘い文句に魅かれて説明会に参加し、新築ワンルームの購入を即座に決めてしまいました。不動産投資の知識は一切なく、しかも物件を一度も見学せずに……。のちに後悔するのですが、後の祭り。今考えればバカでしたね……。」

物件所在地は東京都大田区。東京なら賃貸需要は堅く、なおかつ入居者の有無に関わらず一定の家賃収入が保証されるサブリースの仕組みを聞き、安心したという。ちなみにライアンさんは名古屋在住である。

こうして価格2000万円、諸経費込みの約2100万円のオーバーローンの契約を結んで物件を購入した。金利は変動で2.25％で35年のローンだ。

ところが、いざ大家業を始めると、予期せぬ事態が待っていた。

「保証される毎月の家賃収入7万7050円。そこから７万2020円のローンを支払い、管理費6100円を差し引くと、手元にお金が残らない。それどころか、毎月の収支がマイナスになってしまったのです」

青ざめたライアンさんは、ネットであれこれ調査。「新築ワンルームは絶対に買ってはいけない」という記事を多数発見し、自らの失敗に気づく。

「正直、悔やみました。恥ずかしながら、不動産投資の本を読むなどして真剣に勉強するようになったのはこの失敗からなんです」

そして勉強を重ねる中、さらなる後悔に襲われる。

「当たり前ですが、プラスのキャッシュフローを目指すのが不動産投資の正しいあり方。マイナスのキャシュフローは賃貸事業上も赤字となり、今後の物件購入で融資を活用しづらくなります。金融機関の信用を棄損したままだと先に進むことができず、将来の不安は解消されない。その状況に焦りや恐怖を覚え、次の物件を早く入手してプラスのキャッシュフローに転じなければと思いました」

ここからライアンさんの復活劇がスタートする。だが、その道のりは山あり谷ありの険しいものだった。

RCの1棟物に転じるも、融資が一切通らず

心機一転、狙いを定めたのはRC（鉄筋コンクリート造）マンションの1棟物。一気にマイナスのキャッシュフローを解消する作戦だった。

「RC物件をフルローンで複数棟購入し、短期間に月100万円のキャッシュフローを得た不動産投資家の教材を読んでハマったのがきっかけです。自己資金がわずかしなかったため、フルローンは願ったり叶ったり。教材を盲目に信じて突き進みました」

ネットで物件を探り、不動産業者と連絡をとって週末に現地見学へ。地元・名古屋から北は群馬、南は九州まで足を運んだという。

「気に入った物件はすぐに買い付けを入れました。でも肝心の融資が通らず、購入に至らないことの繰り返し。1億2億の物件でフルローンを希望しているわけですから、当然なんですけどね」

徒労の連続に暗澹としていた矢先、転機が突然訪れる。複数の業者に連絡する中で一人の人物と出会い、新たな道を提示されたのだ。

「その方をAさんとします。Aさんはまず私に『RCは必ずしも正しい選択とは言えない』と忠告してくれました。RCの場合、物件価格が高額なのに加え、各種設備を維持・管理する費用も莫大にかかる。仮にフルローンを引けたとしても、自己資金を潤沢に持っていなければクラッシュしてしまうと言うのです」

困惑するライアンさんに、Aさんは選ぶべき物件のアドバイスを続けた。

「1棟物を狙うなら木造アパートのほうがいい、RCより取得コストもランニングコストもはるかに安くすむよ、と教えてくれたんです。その助言に納得し、木造アパートに方向転換したのが正解でした。他の業者と違って親身に相談に乗ってくれる相手だったからこそ、アドバイスを真摯に受け止められたのでしょう」

地方・築古、高利回りのアパートに勝機を見出す

木造アパートに狙いを切り換えたとはいえ、対象物件は山のように存在する。そこからどのように絞り込んだのだろうか。

「金融機関は基本的に土地の値段で物件を評価します。土地値より価格の高い物件に手を出すと、さらなる債務超過を招いてジ・エンドとなりかねません。ですから、土地値以下で購入できて、かつキャッシュが大きく出る高利回り物件を条件にしました。となると、必然的に『地方・築古の木造アパート』に絞られます」

再びネットで物件を探り、地方をあちこち奔走。そして当初の失敗から約1年の時を経て購入にこぎつけ、マイナスのキャッシュフローから脱したのである。

復活第1号は栃木県宇都宮市の築古・木造アパート。土地570㎡、路線価1㎡あたり5万円で土地値2850万円。対して購入価格は2450万円だったため、土地値以下の条件をクリアしている。

しかも懸案だった融資を取り付け、フルローンを引き出したそうだ。

融資が通ったのには2つの要因があるという。

「ひとつは物件価格より土地値が高かった点ですね。築古なので建物の価値はゼロに等しいですが、土地値が高い＝金融機関の担保評価も高くなります。金融機関は融資にゴーサインを出しやすく、フルローンにもつながったのでしょう」

もうひとつは？

「じつは前述した業者のAさんを通じて買い付けを入れ、融資もお願いしたんです。私がRCの融資行脚をしたときはすべて空振りだったんですが、Aさんに頼んだらすんなり融資が通ってしまった。業者が金融機関とのパイプを持っているからで、そのすごさを実感しましたね」

Aさんが融資を通したのは日本政策金融公庫。公庫は担当者によって当たりハズレがあると言われ、運よく不動産投資に理解を示す担当者に出会っても、融資の審査に時間がかかって1か月余りも要するのが定説だ。

「高利回り物件は奪い合いのスピード勝負ですから、通常なら公庫が融資窓口だと競争に勝てません。でもAさんは公庫との強い関係を武器にしていて、3日余りで仮審査を通してしまったのです」

この復活第1号の成功により、地方の築古・木造アパートで高利回り物件を狙うスタイルに自信を持ったというライアンさん。そこで以後、毎年1棟のペースで買い進め、融資は懇意のAさんに依頼したのである。

所有物件のデータを公開。すべてフルローン実現！

ではここで、復活1号からの所有物件の詳細データを公開しよう。

■復活1号（2012年11月購入）

所在地	栃木県宇都宮市
築年数	25年
価格	2450万円
家賃収入	月37万1000円
間取り&部屋数	1K12室
融資窓口	日本政策金融公庫
金利&ローン期間	2.25%　固定20年
表面利回り	18%

■復活2号（2013年6月購入）

所在地	三重県伊勢市
築年数	37年
価格	2250万円
家賃収入	月39万円
間取り&部屋数	2DK18室
融資窓口	日本政策金融公庫
金利&ローン期間	2%　固定15年
表面利回り	29%

■復活3号（2014年11月購入）

所在地	栃木県宇都宮市
築年数	15年
価格	2000万円
家賃収入	月27万5000円
間取り&部屋数	1K8室
融資窓口	日本政策金融公庫
金利&ローン期間	2%　固定20年
表面利回り	18%

■復活4号（2015年9月購入）

所在地	静岡県沼津市
築年数	20年
価格	2550万円
家賃収入	月26万円
間取り&部屋数	1K12室
融資窓口	静岡銀行
金利&ローン期間	3.3%　変動30年
表面利回り	20%

失敗した新築ワンルームの表面利回りは5%と低いが、復活1号から4号の1棟アパートは18％～29％と高利回りだ。

所有物件の購入総額は1億2590万円なのに対し、借り入れ総額は1億3150万円（2015年3月時点）。フルローンを引き出し、自己資金を一切使っていないことが読み取れる。

月のキャッシュフローは満室時で約100万円。ただし現在、何室か空室のため、月約70万円のキャシュフローとなっている。