ライアンさん最終_05282015

新人、ベテラン問わず、仕事での失敗はつきもの。とくに未知の分野に挑戦するときはなどは思わぬ落とし穴が待ち構えている。

といっても、失敗を失敗のままで終わらせたら成長はない。ビジネス社会で問われるのは、失敗を教訓にできるか否かだろう。失敗から学び、次に活かせる人が成功を手繰り寄せられるのである。まさに「失敗は成功の元」となるのだ。

同じことは不動産投資の世界でも言える。

サラリーマン大家のライアンさん(36歳)は、2011年9月に不動産投資を開始。初めて購入した物件の選択で大きなミスを犯してしまう。

ライアン2

ライアンさん

ライアンさんはどんな失敗をし、どんな教訓を得たのか。その歩みとともに成功の秘密を詳しく紹介しよう。

最初の失敗を教訓に、紆余曲折を経ながらも不動産投資に取り組んだライアンさん。

結果、自己資金を使わず、所有する物件すべてでフルローンを実現。月のキャッシュフローは70万円に達している。

新築ワンルーム投資で毎月の収支が赤字に…

リーマンショック以後、給料の手当は削られ、定期昇給も望めない。一方で年金の支給開始年齢が引き上げられるのは避けられず、もらえるかどうかもわからない……。将来に不安を感じ始めたライアンさんは、自己防衛策の必要性を認識しつつも、行動を起せず悶々と日々を過ごしていた。

そんなあるとき、インターネット上の不動産投資広告が目に留まる。“新築ワンルームマンションで資産運用を始めませんか? 将来の年金代わりになりますよ”といった甘い囁きだ。

「誘い文句に魅かれて説明会に参加し、新築ワンルームの購入を即座に決めてしまいました。不動産投資の知識は一切なく、しかも物件を一度も見学せずに……。のちに後悔するのですが、後の祭り。今考えればバカでしたね……。」

ライアンさん新築ワンルーム写真

東京都大田区の新築ワンルーム。不動産投資の知識が全くないまま購入し、失敗を招いた。

物件所在地は東京都大田区。東京なら賃貸需要は堅く、なおかつ入居者の有無に関わらず一定の家賃収入が保証されるサブリースの仕組みを聞き、安心したという。ちなみにライアンさんは名古屋在住である。

こうして価格2000万円、諸経費込みの約2100万円のオーバーローンの契約を結んで物件を購入した。金利は変動で2.25%で35年のローンだ。

ところが、いざ大家業を始めると、予期せぬ事態が待っていた。

保証される毎月の家賃収入7万7050円。そこから7万2020円のローンを支払い、管理費6100円を差し引くと、手元にお金が残らない。それどころか、毎月の収支がマイナスになってしまったのです」

青ざめたライアンさんは、ネットであれこれ調査。「新築ワンルームは絶対に買ってはいけない」という記事を多数発見し、自らの失敗に気づく。

「正直、悔やみました。恥ずかしながら、不動産投資の本を読むなどして真剣に勉強するようになったのはこの失敗からなんです」

そして勉強を重ねる中、さらなる後悔に襲われる。

「当たり前ですが、プラスのキャッシュフローを目指すのが不動産投資の正しいあり方。マイナスのキャシュフローは賃貸事業上も赤字となり、今後の物件購入で融資を活用しづらくなります。金融機関の信用を棄損したままだと先に進むことができず、将来の不安は解消されない。その状況に焦りや恐怖を覚え、次の物件を早く入手してプラスのキャッシュフローに転じなければと思いました

ここからライアンさんの復活劇がスタートする。だが、その道のりは山あり谷ありの険しいものだった。